新增供給釋出,加上COVID-19衝擊辦公室租賃需求,導致第二季台北市中心辦公室空置率上升至5.11%,相較上季增加1.21%,更是2018年第一季以來,相隔2年多來首度出現空置率上升。
Taiwan, 30 June 2020 - 高力國際最新市場調查指出,本季因新增供給、企業遷出或縮編,及暫緩既有租賃計畫等三大因素,導致頂級大樓空置率上升至7.47%,相較第一季約2.69%,增幅約4.78個百分點。進一步探討其餘各級辦公室空置率,出現全面上升情形,是自金融海嘯後,相隔十餘年再度出現各級辦公室租賃需求小幅下修。
分區來看,因中壽台北學苑落成導致民生敦北商圈新增1.55萬坪辦公室空間,空置率從第一季的7.97%直接攀升至第二季的12.09%;其餘多數商圈則因為疫情影響導致租客搬遷或縮編,空置率也出現微幅上升的趨勢。
租金未受衝擊 未來兩季仍將持續上漲
不過,高力國際資深執行董事楊慧明說,本季租金漲勢依舊,並未受到疫情影響,各級辦公室全面上漲,仍以頂級大樓租金漲勢最大,季漲幅約2.41%、年漲幅更達4.47%。進一步調查各主要商圈辦公室租金走勢,並未見到跌勢,多數呈現上漲格局,仍為房東市場態勢;其中信義區租金單季漲幅仍達1.52%,並不受租戶遷出或縮編影響。高力國際預期整體平均租金仍持續上漲,預估接下來兩季漲勢將持續,到年底推估平均租金可上漲至每月每坪約1950元。
未來3年 辦公室將有5.8萬坪新增供給
展望今年度所釋出之新增供給總共1.7萬多坪:包括已經全棟預租的新星興業、以及選擇自用的中壽台北學苑總部。至於,2021至2023年的往後三年,新增供給則預估有高達5.8萬坪,其中有半數位在信義區。根據高力國際調查,預計明年新增供給的辦公室共有4處,包括元大一江街總部約3300坪、遠雄大巨蛋約1萬220坪、富邦長春段1萬40坪、全球希望廣場約4,603坪等,2023年則有兩處包括富邦人壽的A25、約2.7萬坪,以及國壽松江路案約3,150坪。
楊慧明進一步比較金融海嘯與COVID-19兩個時期的辦公室租賃變化,她指出2008年當時辦公室空置率約7%,不過受到金融海嘯衝擊,辦公室去化量竟呈現負成長,量體高逾2.6萬坪,再加上2009年新增供給逾3.3萬坪,促使一年之間空置率突破兩位數,上升至11%。反觀COVID-19階段,高力國際預期即便新增供給超過1.7萬坪,但淨去化也有超過1萬坪,因此,空置率並未大幅提升,仍呈現平穩狀態。
針對未來辦公室租賃市場變化,高力國際分析,南港辦公大樓自2021年將陸續投入市場,所幸目前南港區內空置率亦僅5.1%,在目前市場需求旺盛支撐下,南港區明年釋出之新大樓,應可順利去化。
至於,台北市中心需求量部分,受疫情影響浮現,本季租賃需求縮減,企業也將趁此次疫情重新檢視辦公空間利用,加上國際差旅尚未開放,影響企業擴編速度,預期今年度全年淨去化量僅1萬坪。
即便本季空置率上升至5.11%,但至年底前將就現有量體持續去化,空置率可望穩定降至4.5%;而在國內疫情已和緩,企業營運逐漸回復正常;在新增供給有限下,至2020年底市場租金應可穩定走揚。