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新冠肺炎衝擊 台灣首季商用不動產交易額不到去年同期4成

受到新冠肺炎衝擊,商用不動產交易市場觀望心態濃厚,促使買氣大跌,市場動能不足,第1季交易額僅81億元,連去年同期的4成都不到。反觀土地買賣市場仍相對熱絡,首季交易額仍逾500億元,即便相較去年同期不到8成,但仍於高歷年第一季歷史均交易額的320億元。

Taiwan, 10 March 2020 - 依高力國際研究部統計,2020年第一季商用不動產交易類型仍以工業地產為主力,首季交易額為53.1億元,佔首季比重逾65%;其次則是辦公室、交易額約13.4億元,不過各類型商用不動產中僅零售店面本季7.9億元,相較去年同期增加,其餘類型均呈現衰退格局。本季商用不動產最大推力仍是自用目的為主的製造業,出手金額約52億元,佔整體比重約64%;金融保險也出手11.2億元,為第三大買家。

疫情嚴重衝擊亞太區商用不動產 首季交易額萎縮逾5成

高力國際資本市場執行董事黃正忠認為,新冠肺炎疫情對於亞太地區商用不動產市場衝擊明顯,導致首季投資停滯、交易量大幅萎縮。根據高力國際調查,去年亞太區的商用不動產投資達到最高點,光是去年第1季便有2,818億美元的跨境交易量,但今年受到疫情衝擊,首季僅有1,293億美元,萎縮幅度逾5成。

而本次新冠肺炎疫情對於東亞地區各類商用不動產的影響,高力國際認為辦公室方面最直接的影響為企業普遍放緩擴編與增租計畫,以洽談續約為主。進一步觀察幾個主要城市,東京與台北因今年度新增供給有限,空置率及租金衝擊相對較小;但反觀中國大陸及香港因一連串美中貿易、反送中抗爭及龐大新增供給影響,空置率將上升而租金將下滑。

零售部分則因減少外出消費與集會接觸,大幅衝擊實體零售、餐飲與會展產業,至於民生必需品的搶購則反向提高量販及超市營業額。旅館營運則因國際旅遊及入境限令、國際洽商暫緩,各國旅遊人次大幅下滑,中小型旅館營運恐將面臨資金周轉不易,導致營運品牌重新洗牌。

近一個月隨著各國旅遊禁令的實施,及全球快速蔓延的疫情,台灣桃園機場出入境人次大幅減少,3月份以來運量再創新低,平均每日入境人次僅2,000-3,000人,不足去年同期的10%。民眾減少外出消費及接觸,更明顯反應在台灣2月份的零售營業額,百貨業營業額大減36%、餐飲業則減少30%;電子購物反而成為主要消費管道,營業額小幅成長0.4%。此外,高力國際也發現,與消費、運輸、觀光旅遊業相關等128家台灣上市櫃公司,2月份營收同樣大幅下降,平均跌幅約3成。

首季土地買氣仍熱 交易額遠高於首季歷史平均值

雖然商用不動產投資動能受到疫情衝擊,但土地買氣仍相對強勁,高力國際研究部統計2020年第1季成交總額約505億元,仍高於歷年第一季歷史平均值的320億元。梁儀盈董事分析,土地為建商及廠商生產長期必備原料,因此土地交易依然熱絡,尤其六都土地交易更貢獻了全台94%的交易量,顯見各方人馬持續布局六都的企圖心。

台中市為本季土地交易王達164億元,光是七期的交易總額便達134億元,佔全台中市比重約82%,尤其是興富發以85.76億元標得台中市惠國段土地為本季單宗土地總額最高的交易紀錄;其次為台北市,首季土地交易額約127億元,主要買進區域為北投與南港等新興發展區。一如過去的趨勢,購地主力仍為建商,囊括整體交易額86%,至於買進土地用途,其中非住宅區土地交易額達277億元,占整體55%。

降息塑造最低率環境,助於穩定市場,待疫情和緩後,市場可望反彈

整體而言,黃正忠認為本次新冠肺炎疫情使得投資人觀望期較長,影響決策速度;在市場持續盤整下,可望有較大的議價空間。各研究機構紛紛下調全球暨台灣2020年的經濟成長預測,各國央行也紛採寬鬆貨幣及財政政策,以刺激市場;台灣央行同樣將重貼現率降至1.125%,為2008年以來最低利環境,高力國際認為此舉也是穩定市場,信心喊話的表現。

投資策略上,高力國際董事總經理劉學龍建議台北市辦公室相對供需穩定,仍為短期穩健保守投資首選;近年電商業務的穩定擴張,推升倉儲需求,可望帶動帶動冷鏈物流、智能物流新商機;而因應雲端運算、居家辦公與遠端會議的需求增加,以及5G時代快速發展,data center可望成為新投資契機。此外,各地製造業因疫情面臨關廠危機,廠商調整全球產能分配的策略將持續,以預防供應鏈中斷,台灣可望持續吸引高階製程設廠。

反觀觀光休閒及實體店面因消費活動大幅縮減,因旅館及零售業營運壓力加大,已有業者實施營運時間調整及無薪假,預期將再有一波旅館及店面出售潮,建議投資人在低利環境下,宜提早佈局。

劉學龍進一步認為,土地為長期儲備的生產原料之一,六都精華區土地仍具吸引力。即將於3/30開標的世貿三館地上權,權利金底價266.37億元,他預期以信義計畫區這樣的黃金地段,及其基地方正商業開發可塑性高,應可順利脫標,替市場再入注一針強心劑。



相關專家

朱 秉瑩

董事

台北

Ryan Chu擁有超過20年的廣告/公共關係經驗,熟悉台灣房地產市場的行銷策略和媒體機制。 現在負責高力台灣的品牌推廣、市場型銷和公共關係工作。 基於豐富的行銷和媒體經驗,有效提供媒體效率的能力得到了客戶的極大信任和認可。

Ryan 具有卓越的策略思考能力, 他同時是位積極有效的溝通者,在客戶服務、活動、品牌管理和行銷方面擁有多年的專業經驗。 具有強烈的職業道德,通過獨到的個人與公共關係能力與客戶建立良好的關係。 曾為數家全球領導品牌拓展品牌與市場方面擁有豐富的經驗。 機穎聰慧的公關頭腦,熱衷於不斷學習新事物。

Ryan 在企業社會責任(Corporate Social Responsibility, 簡稱CSR)對社會、環境的正向及永續發展充滿熱情。不僅長期投身公益慈善、回饋環境維護等「社會參與」。Ryan以11年長期的策略,來支持腦麻兒童被社會所忽略的需求, 推動台北市政府各單位的合作, 協助[台北市腦性麻痺暨重症兒童家長互助協會]於2019年成立, 至今仍為300多個腦麻兒童家庭, 提供不中斷的援助及貢獻. 

加入高力之前,Ryan Chu在廣告代理和FMCG消費品領域擁有多年經驗,與媒體關係順暢。 負責品牌和行銷職能,具有創造性思維、項目管理、客戶關係和溝通技巧的能力。 

檢視專家

劉 學龍

董事總經理

台北

劉學龍先生自2006年8月起接掌台灣高力國際董事總經理乙職,負責高力國際台灣分公司業務及海峽兩岸業務發展,旗下掌管超過280位不動產精英,將更進一步鞏固高力國際物業顧問集團在台灣房地產租賃/投資代理、物業及設施管理、顧問諮詢方面的市場地位。

檢視專家

黃 正忠

執行董事

台北

黃正忠先生為台灣資本市場的部門主管,具有20年以上之不動產工作經驗,專業領域包含不動產投資及銷售業務、市場研究、估價與研究諮詢及資產管理等。

檢視專家

梁 儀盈

董事

台北

梁儀盈董事主要與不同的專業部門合作,為客戶提供支持實際業務決策所需的市場情報及研究報告,針對不同的不動產類型,提供基礎數據分析到未來趨勢預測等。

檢視專家