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商辦供給持續緊縮 預期租金漲勢可維持3年

根據高力國際統計,第四季北市商辦總量體為161.67萬坪,累積去化坪數近155萬坪,空置面積僅剩6.68萬坪,空置率約4.13%,不過,高力國際資深執行董事楊慧明調查目前空置坪數中有高達1.7萬坪是正在等待都更或是改建的無效供給,實際空置坪數其實僅約4.94萬坪,真實空置率約3.07%,已來到歷史新低紀錄,此外,在供給持續緊縮下,預期此波租金漲勢應可延續三年。

Taiwan, 24 December 2019 - 楊慧明回顧去年第四季頂級商辦的空置率仍高達兩位數、約11.50%,但到了今年第四季僅3.20%,短短一年間相當於便減少8.3%,幅度相當驚人,除AB辦空置率維持7.44%外,其他級別空置率則均不到4%。至於,各級別商辦租金表現,頂辦每月每坪租金單價約3217元,相較B辦約1586元,兩者之間價差逾1倍。

若以商圈區分,信義區每月每坪租金約2405元,高出其它商圈租金幅度約17%至35%。

進一步觀察近10年商辦租金走勢,已從2010年每月每坪約1758元,上漲至2019年租金單價約1906元,10年增加148元,增幅約8.42%,尤其是近兩年租金增幅均超過1.5%,而且今年整體租金可延續去年漲勢,增幅再創新高,更預計此波租金漲勢應可再延續3年。

今年以頂辦租金漲幅最為驚人,年漲幅5.10%,商圈則是以信義區年漲幅5.53%為最高,若進一步統計今年北市市區商辦區劃坪數逾3萬坪,不過,因B辦呈現負成長,釋出約5216坪,導致全年整體淨去化量為2.49萬坪。

其中光是頂級大樓今年便去化2.67萬坪,相當於台北101大樓商辦面積的41%,至於,各商圈則是信義區去化面積最大、約2.6萬坪,相當於台北101大樓近4成的商辦面積。

至於,市場展望可分為供給量、需求量、空置率與租金表現等四項進行分析,綜觀台北市各主要商圈,2019年並無新增供給。儘管2020以及2021年內新增供給面積近5萬坪, 但有6成是業主自用,可供應市場需求的物件更為有限,供給緊縮的狀態持續中。

至於,淨去化量從2017年約4.1萬坪、2018年約6.1萬坪,連續兩年創十年新高。延續之前的表現,2019年需求依然強勁。然而由於市場供給緊縮增加去化難度,全年度淨去化量推估約2.5萬坪。預計明、後年每年淨去化約2.5~3萬坪。

受到強勁的需求,加上緊縮的供給使得2019年空置率持續下降至4.13%。由於該空置率也包含了1.7萬坪因等待都更或改建的空置面積,所以如果以實際有效的控制面積計算,整體空置率應該只有3.07% 。信義區的空置率再創歷史新低只剩2.58%。

因市場商辦供不應求,2019年整體平均租金漲幅超過2%,打破以往總在正負1%左右的區間 ,其中頂級大樓以及信義區的年漲幅更超過5%。楊慧明表示這波漲幅預計應可延續未來三年。

另外,內科廠辦市場分析,今年下半年總量體約83.81萬坪,實際去化面積達80.94萬坪,僅剩不到3萬坪的空置面積,空置率約3.42%,每月每坪租金約1200元,若以細分區段,目前西湖段空置率僅1.45%、文德段約6.19%。

文湖線通車近10年 內科空置率一路縮減 租金漲幅近8%

若進一步攤開內科2008年至2019年的空置率與租金走勢,2012年以前空置率都在超過10%,其中文湖線通車前一年的2009年,空置率更快要接近2%,不過,2010年文湖線通車當年,空置率收斂至15.7%空置率,之後便一路縮減,直到今年下半年以縮減至3.42%,租金單價也從通車時1113元,上漲至1200元,增幅近8%。



相關專家

劉 學龍

董事總經理

台北

劉學龍先生自2006年8月起接掌台灣高力國際董事總經理乙職,負責高力國際台灣分公司業務及海峽兩岸業務發展,旗下掌管超過280位不動產精英,將更進一步鞏固高力國際物業顧問集團在台灣房地產租賃/投資代理、物業及設施管理、顧問諮詢方面的市場地位。

檢視專家

梁 儀盈

董事

台北

梁儀盈董事主要與不同的專業部門合作,為客戶提供支持實際業務決策所需的市場情報及研究報告,針對不同的不動產類型,提供基礎數據分析到未來趨勢預測等。

檢視專家

朱 秉瑩

董事

台北

Ryan Chu擁有超過20年的廣告/公共關係經驗,熟悉台灣房地產市場的行銷策略和媒體機制。 現在負責高力台灣的品牌推廣、市場型銷和公共關係工作。 基於豐富的行銷和媒體經驗,有效提供媒體效率的能力得到了客戶的極大信任和認可。

Ryan 具有卓越的策略思考能力, 他同時是位積極有效的溝通者,在客戶服務、活動、品牌管理和行銷方面擁有多年的專業經驗。 具有強烈的職業道德,通過獨到的個人與公共關係能力與客戶建立良好的關係。 曾為數家全球領導品牌拓展品牌與市場方面擁有豐富的經驗。 機穎聰慧的公關頭腦,熱衷於不斷學習新事物。

Ryan 在企業社會責任(Corporate Social Responsibility, 簡稱CSR)對社會、環境的正向及永續發展充滿熱情。不僅長期投身公益慈善、回饋環境維護等「社會參與」。Ryan以11年長期的策略,來支持腦麻兒童被社會所忽略的需求, 推動台北市政府各單位的合作, 協助[台北市腦性麻痺暨重症兒童家長互助協會]於2019年成立, 至今仍為300多個腦麻兒童家庭, 提供不中斷的援助及貢獻. 

加入高力之前,Ryan Chu在廣告代理和FMCG消費品領域擁有多年經驗,與媒體關係順暢。 負責品牌和行銷職能,具有創造性思維、項目管理、客戶關係和溝通技巧的能力。 

檢視專家

楊 慧明

資深執行董事

台北

楊慧明自1993年加入高力國際商業代理部,從事商業不動產租賃及銷售專案業務。除了負責市場行銷業務,並參與部門之業務開發、發展計劃及組織規劃。於1998年晉升為經理並實際掌管全部門之業務運作。為表彰其對部門及公司的卓越貢獻,於2000年升任為總監,及於2017年晉升為資深執行董事,繼續領導商業代理部積極拓展跨國企業與本國開發商間之不動產交易。

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