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中美貿易戰開打 台受惠、港受害

2018年下半年中美貿易戰開打,至今超過一年,不過此舉對於台灣來說反而是促使台商積極返台設廠,帶動工業地產,甚至是商辦租售的殷切需求。反觀對香港來說,則是負面大於正面,又碰上示威行動,不但金融業擴張放緩商辦出現租金下降,甚至因港製商品訂單遭到明顯打擊,嚴重影響整體經濟,PMI(採購經理指數)持續惡化至40.8,為2009年金融風暴以來新低。

Taiwan, 20 November 2019 - 其中美中貿易戰前三波課稅以網通設備等產品影響較大;第四波則是手機、筆電等影響最大,將直接衝擊資通訊產業供應鏈,長期持續將造成訂單下滑,因此,2018年第一季起,包含台達電、大立光、廣達、國巨、聯德控股、台灣美光、和大工業、華碩、京元電子等在台紛紛擴廠。

根據高力國際調查,今年六都商用不動產以及土地交易動能相當強,前三季台北市整體交易額已突破千億元、約1009億元,其次則是台中市約576億元,第三至六名則依序為,新北市約409億元、高雄市約358億元、桃園市約347億元,以及台南市約284億元。

北市前9月商用加土地交易額破千億

高力國際指出,若進一步分析六都交易類型,北市以商業地與辦公大樓較為熱絡,台中市則以住宅用地最熱,前9月交易總額近300億元,至於,新北市與桃園市則以工業類地產包括工業用地、廠房以及廠辦較為熱絡。

北市近7成大樓處滿租狀態

至於,北市商辦租賃需求則持續熱絡,而且續增的需求及緊縮供給將激勵北市租金全面上漲,空置率續探底。根據高力國際針對北市商辦租賃市場進行調查,可供租賃的樣本棟數為253棟,總供給租賃面積為161.7萬坪,空置率僅4.18%,換句話說,待租坪數不到6.8萬坪,也就是近155萬坪都有企業承租。若進一步調查整棟滿租情況,則高達176棟,也就是近7成大樓都處於滿租狀態。

而且台北市商辦租賃市場已經連續11季單季淨去化量超過5,000坪,主要是企業門面升級及擴編需求、營運整併、彈性工作空間進駐、科技媒體電信產業的擴張為租賃主力。

供給部分則持續緊縮,興建中大樓仍以自用為主,整體市場已轉為房東市場,大面積選擇有限,預計年底空置率將跌至3.3%,房東漲租企圖心強;尤其2020年頂級大樓與信義區將面臨嚴厲漲租挑戰。

反觀香港商用不動產市場,因中美貿易戰開打,促使金融業擴張放緩,又碰上示威行動持續進行,種種不確定因素讓辦公室租賃需求下降。

金鐘連續5季商辦租賃去化量成負值

尤其是MNC(跨國公司)、大型金融保險及中國企業在港暫停擴張,金融業受壓裁員,中環金鐘等核心商業區,已連續5季淨去化量出現負值;同時也觀察到金融及法律服務業者等業者選擇往郊區移動,而且趨勢明顯。商辦投資市場方面,由於整體投資信心下滑,交易量萎縮,今年更出現15年來首見無單一產權交易案例,整體經濟前景趨於保守,預期2020年香港辦公大樓租金及售價將下修,空置率也會隨之上升。

工業地產相對穩健

不過,香港並非整體市場都處於悲觀情勢,其中供給相對有限的工廠大廈因電商對於倉儲物流空間的強勁需求,促使租金向上推升,尤其是《活化工廈計劃2.0》促使投資人持續收購舊工廈以利後續變更使用,提升散賣交易占比,其中非核心商業區像是屯門、元朗等逐漸受重視。

新鴻基匯璽3期下修開價近1

至於,香港住宅價格表現,受到中美貿易戰紛爭、示威活動持續,及整體經濟放緩,影響購屋信心,單季住宅交易量萎縮4成,不過尚未見大幅跌價,第3季平均售價小跌約1.5%,所幸有賴上半年強勁漲勢,仍使2019年前三季住宅價格漲幅維持5%。

而為推升住宅買氣,已有開發商下修新推案住宅開價案例,包括新鴻基在港鐵南昌站上興建的匯璽3期(Cullinan West Project III)開價下修幅度約9.1%,吸引購屋者上門。2020至2021年,預期每年有2萬個住宅單位釋出,後續經濟反彈力道待觀察,推測租售價格僅將持平或微幅上揚。



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梁 儀盈

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台北

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朱 秉瑩

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台北

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加入高力之前,Ryan Chu在廣告代理和FMCG消費品領域擁有多年經驗,與媒體關係順暢。 負責品牌和行銷職能,具有創造性思維、項目管理、客戶關係和溝通技巧的能力。 

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