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地產投資者關注香港如何回應美聯署加息議案

美聯儲於三月已踏入加息周期,並暗示年內可能再加息六次。

高力鄭亥延撰文,指雖然香港金融管理局已上調基本利率,但香港的商業銀行未必會跟隨美國年內的加息步伐和節奏。

加息動向

香港商業地產投資者密切留意美國聯邦儲備局的公佈,因息口的變化會對投資回報構成影響。

港元與美元掛鉤,美聯儲如宣佈任何利率變動,同為央行角色的香港金融管理局(金管局)會份外關注,皆因香港的基本利率會因應美聯儲的決定而變動。

計劃再上調利率

3 月 16 日,美聯儲宣佈將美國基本利率上調25基點,並暗示今年可能再加息六次,即合共高達100個基點,以實現充分就業及將年度通脹率維持在約2%。

翌日,金管局將基本利率上調 25 個基點至 0.75厘,並表示會「繼續密切監察市場情況,維持香港金融及貨幣體系穩定」。金管局亦指出,地緣政治、宏觀經濟以及疫情發展等因素,可能會影響美聯儲年內考慮美國加息的步伐和節奏。

香港基本利率的變動是按預設公式釐定:基本利率定於當前的美國聯邦基金利率目標區間(目前處於0.25至0.5%區間)的下限加50基點,或隔夜及一個月香港銀行同業拆息的五天移動平均數的平均值,以較高者為準。

一般情況下,美國加息或會令香港的借貸成本增加,商業地產投資者因此會格外留神。然而,金管局在聲明中指出,港元拆息不會自動跟隨美元拆息上調,而銀行會按供求情況自行作出決定。

除了利率外,與利率有直接關係的資本化率亦會為香港物業市場帶來影響。資本化率是商業地產投資者衡量回報率的常用指標之一,但香港息口低企,所以對資本化率的影響並不明顯。

資本化率的重要性

資本化率反映所投資金額的預期回報,因此是商業地產投資者的一個重要考慮。如果加息令投資者的風險增加,資本化率或投資風險亦會同時上升。

然而,利率並非影響資本化率的唯一因素。 例如,投資者亦會考慮通脹、流動性、資金管制、經濟前景、供應,以及推動香港市場的主要動力 —— 需求。

資本化率較低,估價及預期回報一般較好,風險水平亦較低。而較高的資本化率則表示預期回報較低,亦即風險水平較高。

要證明資本化率與利率的相互關係在香港並非穩如磐石,只需回顧2005年至2008年這三年間的情況即可。當時,儘管 3 個月香港銀行同業拆息上調,但資本化率仍然收窄。

影響輕微

即使金管局決定在年內跟隨美國以相同的幅度加息,對香港商業地產投資者的風險影響只屬輕微,原因如下:

  1. 我們預計金管局將放慢加息步伐,以盡量減少對經濟造成的負面影響。
  2. 市場的資金太多,而香港的優質資產有限。2022年,大批基金成功募集新資金,投資者熱切物色收購良機,相關競爭將抵消潛在的資本化率增幅。
  3. 地緣政治局勢緊張,或會令通脹率比利率升得更快,香港因此很有可能處於負利率狀態,即利率低於通脹率。雖然疫情將來的發展仍存在變數,可能會拖慢投資決策,但負實際利率將能夠為投資者提供良好的緩衝。

更加審慎

以香港而言,由於加息帶來的壓力輕微,利率上升並不一定如坊間認為會令投資價值下降,商業地產投資者參考過往數據便可知曉。

只要投資者並非高負債,預期的加息並不會為市場帶來即時壓力。

 


相關專家

鄭 亥延

估價及諮詢服務主管

Valuation & Advisory Services

香港

鄭亥延小姐擁有十五年廣泛的估值和諮詢服務經驗,運用專業知識,提供的服務範疇如最優化使用分析,可行性研究,市場分析,成本效益分析和項目評估研究等。她曾參與眾多亞洲項目,項目地域包括在韓國、香港、中國、中東等國家。項目涵蓋從簡單物業開發到辦公、零售、住宅、酒店、工業和機構的城市綜合體。

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