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高力國際發表2019年度香港寫字樓租戶問卷調查報告

中美貿易摩擦持續與全球經濟放緩促使更多公司對前景持觀望態度 41%受訪者正考慮租期約滿後搬遷,當中以九龍東及港島東為最受歡迎的遷移地點 大灣區發展規劃應能帶動本港寫字樓淨擴充需求,有 20%租戶計劃拓展本地業務規模 靈活與核心辦公模式(Flex-and-Core)越來越受歡迎,帶動靈活工作空間與額外設施的需求,以提高員工健康與生產力

201974日,香港 全球領先的房地產服務機構高力國際(納斯達克證交所交易代碼:CIGI;多倫多證交所交易代碼:CIGI)發表了2019年度香港寫字樓租戶問卷調查報告。該報告旨在透過訪問來自363名不同行業的租戶,包括金融保險業、採購與物流業、零售和批發業,以及數碼新媒體產業 (Technology, Media and Telecoms),為業界提供當前及未來的香港寫字樓巿場趨勢。

「今年進行的租戶問卷調查,正值國際貿易摩擦升溫與本地政治局勢轉趨緊張之時,正好捕捉了租戶的心態轉變。調查發現,雖然有更多租戶對未來12個月的業務前景抱觀望態度,而縱使短期內市場會波動,租戶對香港寫字樓市場長遠的前景仍然有信心。其中41%受訪者計劃未來三年會繼續擴張,主要受新興創新科技行業及大灣區發展規劃帶來的新機遇所帶動。」高力國際香港及南中國研究部主管鄧淑賢

「調查其中一項最重要的發現是有大部分租戶正考慮於租約期滿後搬遷寫字樓,而當中港島東和九龍東成為最熱門的考慮地點。同時,我們也注意到即使租金高昂,部份租戶仍願意留在核心區。隨著租戶營運策略的改變,業主應考慮提供更多配套設施和優越的上班體驗,以吸引主要租客落戶。」高力國際商業物業服務總經理顏慧萍

對香港寫字樓巿場前景持樂觀審慎態度

在全球經濟放緩與中美貿易持續緊張的陰霾下,租戶表現了高度關注,其中有9%受訪者對未來12個月的業務前景仍不確定,不過也有41%受訪租戶表示仍會計劃在未來三年擴張業務。當中以銀行和金融業(21%)及 數碼新媒體產業 (20%) 表現最為積極,這亦符合高力國際認為創新科技行業是未來帶動辦公室需求的看法。

調查亦發現,租戶普遍認為「全球經濟預測放緩」(35%) 「中美貿易戰」(32%) 是未來三年最有可能影響其業務發展前景的因素。雖然大部分行業都認為「經濟放緩」是影響業務發展前景的因素,但船運與貿易業、銀行和金融業,以及零售與批發業最擔心的仍然是「中美貿易戰」。來自房地產與建造業的租戶則表示「大灣區規劃」(20%)會是影響其業務前景的最大因素。

同樣地,受訪的大型業主對業務前景與寫字樓需求也保持審慎樂觀態度,亦有部分業主預計中美貿易戰將在未來1218個月持續。對擁有不同投資組合的大業主而言,貿易戰對租金的影響尚未出現,但亦留意到在九龍東等租金較低的子巿場加租或會遇到阻力。

有超過40%租戶正考慮搬遷

41%受訪者正計劃在租約期滿後從現有辦公室遷離。在過去三年,港島區平均租金已上升了14.3%。調查結果顯示,相對於寫字樓租金較相宜的九龍及新界區租戶,港島區的租戶較傾向於搬遷。

雖然有過半受訪租戶傾向於同區遷移,特別是現時位於核心商業區及周邊地區的租戶(包括中環、金鐘、上環、灣仔及銅鑼灣),但對其他地區有意搬遷的租戶,九龍東及港島東成為最熱門的選擇。

大灣區規劃帶動寫字樓擴張需求

大灣區規劃旨在打造區內成為全球金融服務、貿易、物流及休閒中心。大灣區城巿人才的整合、資本流和業務往來的增加,皆有助推動本港寫字樓空間需求。有五分之一(約20%)的租戶指因應大灣區發展,他們正計劃增加本港業務的規模,另外有14%受訪者表示有意擴展大灣區內其他城巿的業務。

有意在本港「擴充營運規模」的租戶當中,以銀行與金融業(23%)以及數碼新媒體產業(18%)為首,另外有超過一半的租戶來自核心商業區與周邊地區(中環30%;周邊地區22%)。我們預計未來這些地區的寫字樓需求將會進一步出現自然增長。

完善寫字樓配套設施成吸引租客落戶的誘因

調查發現租戶越趨重視靈活工作文化,包括推行彈性活動工作間政策,而將靈活工作間與傳統辦公室設計結合的靈活與核心辦公模式(Flex-and-Core model),也因靈活工作間擁有較短的租賃期,能為公司提供更大的靈活性。因此,擁有靈活工作間等配套的商業大樓更能吸引租戶。

隨著企業越來越關注員工的工作體驗,高力國際預計租戶將會分配更多資源改善職場健康,以吸引人才和提高生產力。業主應考慮在新寫字樓項目中加入受租戶歡迎的配套設施,包括會議室或活動場地(21.4%)、健身房或咖啡室(20.7%)、環保建築設施(18.3%)和靈活工作間(14.4%),以吸引主要租客落戶。

如欲了解更多香港寫字樓市場情況,請按下載「2019年度香港寫字樓租戶問卷調查報告」。