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工住發展 時機已到

高力香港工業物業服務主管陳彪撰文,研究香港工業用地如何透過改劃成住宅用途為城市提供住房供應

政府積極改劃工業用地及廠房作住宅用途,對於一直對香港土地市場深感興趣的投資者來說,這無疑是一個受歡迎的舉措。

第二次世界大戰後,香港的製造業起飛,並成為經濟的主要動力。1950 年代,製造業帶動本地經濟迅速增長,刺激工業區的發展,而住宅區亦增建更多屋苑,以容納不斷增加的移動勞動人口。中國於1980 年代開始推行改革開放,工廠陸續北移以降低人力成本,令香港出現廠廈的空置量突然增加。

多年來,這些工業區面對不少廠房老化問題,但各界一直透過發展寫字樓、零售及住宅項目,持續為工業區注入活力,經典例子之一便是新鴻基地產旗下的觀塘 apm 商場。順帶一提,觀塘是香港最早發展的其中一個工業區。工業區的轉型過程相當漫長,現在政府希望加快步伐,以緩解迫切的房屋需求。

以往,發展商要主動申請將用地由工業用途改為商業或住宅用途,並要處理繁複手續。政府有意推出工業用地升級計劃,雖然現時尚未呈交相關建議,但計劃將來如果獲得通過,至少或可移除這個程序上的障礙。然而,該計劃目前僅涵蓋指定的工業用地,合共可提供約13 000個住宅單位。

涵蓋地區包括:

新鴻基已就荃灣一發展項目提交改劃申請,該項目與鄰近工業用地的總建築面積平均約為 700,000 平方呎,可提供 1,330 個住宅單位。荃灣已由 1950 年代的衛星城市,經填海發展成為今天的繁華鬧市,新鴻基地產旗下的20 座大型私人屋苑荃灣中心亦坐落於此。

沙田小瀝源可釋放7.48公頃的土地,提供大約 6,100 個住宅單位。沙田於1970年代發展為新市鎮,而小瀝源一帶則進行填海工程作工業用途。作為新市鎮的一部分,小瀝源多年來經歷重大變化,增建不少工廠、公共及私人屋苑。此為目前列入考慮的最大幅土地。

位於沙田的火炭曾經是輕工業區。火炭不但吸引藝術家進駐,亦是數個私人和公共住宅項目的所在地。更改土地用途後,火炭將提供約 2,600,000 平方呎的總建築面積,可供興建約 4,700 個住宅單位。該區交通便利,設有火炭港鐵站,亦可乘坐巴士或的士前往。

元朗北的東頭工業區可提供達約570,000 平方呎的總建築面積,以增建1,160個住宅單位。元朗地理位置優越,靠近深圳邊境。

反覆疫情令市況波動,對於態度謹慎的投資者來說,工業資產別具吸引力。疫情刺激市場對網上服務的需求,加上5G網絡及電子商貿快速發展,因此近期的工業改劃發展大多涉及數據中心、凍倉及一般倉庫。市場對工業空間的需求有增無減,然而,根據地政署作業備考編號1/2021有關標準金額的安排,將工業用地改劃成住宅用地,其土地價值將增加一倍以上。

以往,個別土地並不足以發展項目,與鄰近土地擁有人達成共識的機會亦微乎其微。但許可用途獲更改後,合作或可成真。土地價值如能倍翻,物業和土地擁有人的出售意欲自然大大提高,望享一筆意外之財。負責洽談的專才須細心處理所有交易細節,尤其是涉及分層業權的物業。

用地如已劃為住宅用途,地價便較為相宜,發展商亦會表示歡迎。發展商仍需申請修訂契約並繳付補價,而金額會是一般工業用地補價的兩倍,但是即使出現這種情況,利潤依然可觀,皆因任何項目都發展需時,可供出售已是數年之後的事情。相反,過往補價流程透明度低,令發展商難以有信心作出預算或計劃。

如果該計劃獲得通過,將為投資者入市提供門檻較低的途徑,以進軍香港地產市場。但是,香港的房屋問題不會在短時間內得以解決。即使買家打算立即興建住宅,改劃申請程序可能需時多年處理。政府正努力縮短相關流程,特別是針對計劃相關的用地。然而,在審批計劃之前,還要從多方面作出考慮,包括在活躍工業區興建住宅會對環境和健康造成的影響。

工業區與住宅區的交通規劃並不一樣,因此交通流量必須作出調整,並需要為居民提供足夠的車位及其他生活配套設施。處理這些問題後,仍需就計劃展開公眾諮詢。

鄰近地鐵站的用地交通便利,特別吸引精明的投資者。這些用地會較早受到重視和開始發展,潛在投資回報率亦相對為最高。每當宣布新建地鐵站時,周邊地段的價值便會上升。apm商場毗鄰觀塘港鐵站,絕對是其成功要素之一,啟德的發展亦有助帶動人流。


本文章亦於2022年6月14在南華早報刊載


相關專家

Bill Chan

Senior Director

Industrial Services

香港

Bill is a Senior Director in the Industrial Services business in Hong Kong. He is an industry-leading real estate expert with leasing and investment expertise spanning 28 years in industrial brokerage and manufacturing. He has an extensive track record of major leasing, disposition, and acquisition deals across a range of assets in multiple global markets.

Not only that, he has specific experience with cold and self-storage assets, and advised GDS Holdings Ltd on setting up their first data centre space in Hong Kong, which complements the focus areas of multiple Colliers’ business lines.

He recently re-joined Colliers after leaving in 2019 to work in Canada for DHF Capitals, a real estate development and property management company, and he now looks forward to accelerating the success of our clients and people.

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