高力香港工業物業服務主管陳彪撰文，研究香港工業用地如何透過改劃成住宅用途為城市提供住房供應
政府積極改劃工業用地及廠房作住宅用途，對於一直對香港土地市場深感興趣的投資者來說，這無疑是一個受歡迎的舉措。
第二次世界大戰後，香港的製造業起飛，並成為經濟的主要動力。1950 年代，製造業帶動本地經濟迅速增長，刺激工業區的發展，而住宅區亦增建更多屋苑，以容納不斷增加的移動勞動人口。中國於1980 年代開始推行改革開放，工廠陸續北移以降低人力成本，令香港出現廠廈的空置量突然增加。
多年來，這些工業區面對不少廠房老化問題，但各界一直透過發展寫字樓、零售及住宅項目，持續為工業區注入活力，經典例子之一便是新鴻基地產旗下的觀塘 apm 商場。順帶一提，觀塘是香港最早發展的其中一個工業區。工業區的轉型過程相當漫長，現在政府希望加快步伐，以緩解迫切的房屋需求。
以往，發展商要主動申請將用地由工業用途改為商業或住宅用途，並要處理繁複手續。政府有意推出工業用地升級計劃，雖然現時尚未呈交相關建議，但計劃將來如果獲得通過，至少或可移除這個程序上的障礙。然而，該計劃目前僅涵蓋指定的工業用地，合共可提供約13 000個住宅單位。
涵蓋地區包括：
新鴻基已就荃灣一發展項目提交改劃申請，該項目與鄰近工業用地的總建築面積平均約為 700,000 平方呎，可提供 1,330 個住宅單位。荃灣已由 1950 年代的衛星城市，經填海發展成為今天的繁華鬧市，新鴻基地產旗下的20 座大型私人屋苑荃灣中心亦坐落於此。
沙田小瀝源可釋放7.48公頃的土地，提供大約 6,100 個住宅單位。沙田於1970年代發展為新市鎮，而小瀝源一帶則進行填海工程作工業用途。作為新市鎮的一部分，小瀝源多年來經歷重大變化，增建不少工廠、公共及私人屋苑。此為目前列入考慮的最大幅土地。
位於沙田的火炭曾經是輕工業區。火炭不但吸引藝術家進駐，亦是數個私人和公共住宅項目的所在地。更改土地用途後，火炭將提供約 2,600,000 平方呎的總建築面積，可供興建約 4,700 個住宅單位。該區交通便利，設有火炭港鐵站，亦可乘坐巴士或的士前往。
元朗北的東頭工業區可提供達約570,000 平方呎的總建築面積，以增建1,160個住宅單位。元朗地理位置優越，靠近深圳邊境。
反覆疫情令市況波動，對於態度謹慎的投資者來說，工業資產別具吸引力。疫情刺激市場對網上服務的需求，加上5G網絡及電子商貿快速發展，因此近期的工業改劃發展大多涉及數據中心、凍倉及一般倉庫。市場對工業空間的需求有增無減，然而，根據地政署作業備考編號1/2021有關標準金額的安排，將工業用地改劃成住宅用地，其土地價值將增加一倍以上。
以往，個別土地並不足以發展項目，與鄰近土地擁有人達成共識的機會亦微乎其微。但許可用途獲更改後，合作或可成真。土地價值如能倍翻，物業和土地擁有人的出售意欲自然大大提高，望享一筆意外之財。負責洽談的專才須細心處理所有交易細節，尤其是涉及分層業權的物業。
用地如已劃為住宅用途，地價便較為相宜，發展商亦會表示歡迎。發展商仍需申請修訂契約並繳付補價，而金額會是一般工業用地補價的兩倍，但是即使出現這種情況，利潤依然可觀，皆因任何項目都發展需時，可供出售已是數年之後的事情。相反，過往補價流程透明度低，令發展商難以有信心作出預算或計劃。
如果該計劃獲得通過，將為投資者入市提供門檻較低的途徑，以進軍香港地產市場。但是，香港的房屋問題不會在短時間內得以解決。即使買家打算立即興建住宅，改劃申請程序可能需時多年處理。政府正努力縮短相關流程，特別是針對計劃相關的用地。然而，在審批計劃之前，還要從多方面作出考慮，包括在活躍工業區興建住宅會對環境和健康造成的影響。
工業區與住宅區的交通規劃並不一樣，因此交通流量必須作出調整，並需要為居民提供足夠的車位及其他生活配套設施。處理這些問題後，仍需就計劃展開公眾諮詢。
鄰近地鐵站的用地交通便利，特別吸引精明的投資者。這些用地會較早受到重視和開始發展，潛在投資回報率亦相對為最高。每當宣布新建地鐵站時，周邊地段的價值便會上升。apm商場毗鄰觀塘港鐵站，絕對是其成功要素之一，啟德的發展亦有助帶動人流。
本文章亦於2022年6月14在南華早報刊載
