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Expert Insights | 升級搬遷成租賃大勢所趨

九龍東新增供應居榜首 港島東成港島之冠

 
在第五波疫情期間,香港的寫字樓市況仍然疲弱,為租戶帶來與業主商討租約細節的難得機會,有望得出適合其業務發展及租金要求的有利條款。2022 年上半年,整體空置率上升至 11%,略高於以往月份。但是,由於租戶希望節省成本並重新規劃預算,價格較相宜的地區則顯示韌力。

持續趨勢

以租賃市場而言,我們所見的持續趨勢顯然是升級搬遷。租戶趁租金回調及空置率上升,便選擇遷往新興地區的黃金地段,或是樓齡較新及質素較高的商廈。

大型企業考慮搬遷時,環境、社會及管治是一個越趨重要的考慮因素,尤其是對於顧及可持續發展的國際公司而言。建築物如能大幅減低碳排放,納入有利員工健康福祉的元素,並已準備就緒應用科技,便會成為熱門之選。


建築物如能大幅減低碳排放,納入有利員工健康福祉的元素,並已準備就緒應用科技,便會成為熱門之選。


不少位處核心商業區的現有建築已有數十年歷史,雖然維持良好的管理水準,但或需進行升級以迎合企業的新目標。對於商廈的業主來說,要清拆現有物業,並要接受在新廈建成前的一段長時間失去租金收入,確實是一個艱難的決定。考慮到現時的現有建築空置率較高,租賃活動較為淡靜,可能是業主翻新樓宇的好時機。

一般來說,租約年期大約為三年,有時或會更長。越來越多的租戶有意在租金回升之前,簽訂年期更長的租約。業主亦對此持更開放的態度,因年期較長的租約有助減低空置率。有些業主可能仍願意簽署租金保障協議,讓租戶免受租金飆升所帶來的衝擊。


有些業主可能仍願意簽署租金保障協議,讓租戶免受租金飆升所帶來的衝擊。


中環

中環是傳統核心商業區,當中有些企業確實有意鎖定年期較長的租約,以更相宜的價格租用更優質的物業,主要是從事法律及金融的企業。有些公司見租金比以往較可負擔,便把握良機在全球物業最昂貴優越的地段擴充版圖。

蘇利文‧克倫威爾律師事務所在其網站表示,其香港辦事處是處理涉及大中華區和亞太地區公司或資產重大交易的策略重地。事務所已經從位於皇后大道中 9 號的分層辦公室,遷往由一地產發展商管理的歷山大廈。

灣仔北

中環並非唯一令租戶感興趣的地方,其他地區亦各有優勢,例如灣仔北。會展中心港鐵站現已啟用,由新界前往該區的車程時間減少約15分鐘。灣仔北現在更四通八達,租賃活動已見更為活躍。恢復通關後,灣仔北會是內地公司進駐的理想之選,業主將見更多租戶樂意遷入 。

港島東

租戶可能會考慮另的一個地區是港島東。港島東幾乎是所有公共交通工具的必經之地,與香港其他地區有規劃相連,並且為駕車人士提供充足車位。

再且,瑞士寶盛集團已承租太古坊二期四層樓面作寫字樓,亦即該子市場的最新發展項目,獲稱「自證監會於 2018 年底宣布遷往鰂魚涌以來,最大規模的去中環化成交」。另一個新發展項目是位於鰂魚涌的 K11 Atelier Kings Road,亦以綠化、地產科技和健康元素吸引跨國企業租戶,其目標租戶是廣告公司等創意產業。
鑑於目前的空置情況及寫字樓新供應充足,港島東的租金在 2022 年第一季度按年下跌 5.6%,預計到 2022 年底將按年下調8%。

新供應

雖然在2021 年下半年,我們確實看到甲級寫字樓的租賃市場略見增長動力,但由於通關問題、通貨膨脹和地緣政治局勢緊張,今年出現顯著反彈的機會不大。
此外,到今年年底,市場將新增約 460 萬平方呎的甲級寫字樓供應。值得留意的是,該供應全非坐落中環。核心商業區的焦點項目The Henderson及長江集團中心二期,均預計於明年左右竣工。港島的新甲級寫字樓主要位於港島東,佔總數的 22%。

2022年各區甲級寫字樓新供應

資料來源:高力

大部分新供應將會出現於九龍東,今年將有數個大型甲級寫字樓發展項目竣工,尤其是在觀塘。觀塘內地段第240號的項目將於2022年建成,提供約487,500平方呎的淨樓面面積。距離觀塘不遠的啟德南豐項目AIRSIDE預計於今年年底竣工,新增約944,000平方呎的淨樓面面積。該區饒富現代氣息,對租戶來說,這些新供應料別具吸引力。

展望將來

在短期內,在家工作的模式將持續,邊境亦未開通,市場會繼續由租戶主導。安於現狀或許最為舒適,但北京已經開始放寛防疫限制,所以是時候作兩手準備。


相關專家

Alex Lam

Senior Director

Office Services

香港

林子明先生是香港區商業物業服務 高級董事。他在此領域已經超過 20 年經驗,他憑藉深厚的專業知識和市場經驗,多年來為各行各業的租戶和大業主提供全面的物業方案,成績有目共睹。不論是在歷史悠久的香港商業區,抑或是在新冒起的九龍區,他也能因應客戶需要物色理想據點,實現業務上的鴻圖大計。

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