亞洲區資本市場及投資服務行政董事鍾德堯深入剖析，為何民生商場將成為香港未來零售銷售表現的關鍵所在
民生商場是普羅大眾購買日常必需品的主要地方，自 2019 年以來更成為香港及市民保持抗逆力的關鍵所在。今年下半年，民生商場或可帶動香港零售業漸進復甦。
香港是世界上商場最密集的地方，每平方英里就會有一個商場，或是每平方公里便有5,606平方米的商場面積。因此，香港的商場類型五花八門，亦是意料中事。民生商場是本地市民購買食品雜貨及日用品之選，而大型購買中心的店舖則各適其適，以迎合不同層面的顧客需求，有時更兼作休閒及娛樂場所，例如設有戲院和溜冰場。香港商場文化盛行，過去數十年一直是不少本港市民的聚腳點。
過去三年，奢侈品零售市道疲弱，但民生商場卻經得起考驗。
以往，海外及內地訪港旅客有增無減，基本上足以支撐高級商場的營運，提升來自本地的整體消費。然而，自從 2019 年的社會運動及次年疫情爆發，位於住宅區核心地帶的民生商場更顯價值所在。過去三年，奢侈品零售市道疲弱，但民生商場卻經得起考驗。
雖然本地顧客一直是香港零售業的基礎客源，但隨著海外旅客、商務人士及來自內地的購物人流大減，本地消費尤見重要，零售商戶幾乎完全依賴本地消費客群。
民生商場屬於社區的一部分，優勢在於地點就近，市民無需乘搭交通工具前往，亦可購買無論在何種經濟環境下都需要的民生消費品。
根據政府數據，入境旅客人數於2019 年至 2020 年間減少 90% 以上。不出所料，零售業銷售額因而急挫。然而，有資料顯示，由 2020 年 5 月起，來自本地消費者的的零售支出錄得按年增長，為商戶帶來喘息的空間。
無論是政府放寬防疫措施，或是推出經濟援助方案（包括三輪電子消費券），均會帶動私人消費開支大幅增長。據悉， 2021年發放消費券後， 按月零售額錄得雙位數的升幅。
本地市民是穩定的客源，抗逆力強，加上喜歡惠顧民生商場，因此民生商場的投資風險較低，屬市場波動時期具吸引力的選擇。 民生區商場雖然未能倖免於防疫措施的影響，但仍是抗跌力高的資產類別，對於房地產投資者來說，民生商場已納入可行的逆周期或防禦性投資策略之中。
本地市民是穩定的客源，抗逆力強，加上喜歡惠顧民生商場，因此民生商場的投資風險較低，屬市場波動時期具吸引力的選擇。
早在2019 年的社會運動及疫情爆發之前，本港和國際投資者已經開始物色位處住宅區的民生商場及購物中心，皆因租金回報穩定，同時具有改造提升的機會，後可以有轉售的潛力。
機構投資
事實上，有些機構近年來亦有進行一連串的交投活動。
2017年11月，專注於亞太區房地產市場的私募基金管理公司基滙資本，透過旗下基金和包括高盛在內的財團合作，以230億港元（折合29億美元）收購香港的17個商場。一年多後，即 2019 年 3 月，基滙資本再次牽頭，與黑石集團（Blackstone）收購合共12個商場。以上商場均以基滙資本旗下資產管理團隊「民坊」營運，致力打造社區樞紐。
更高回報
2017 年 12 月，同樣聚焦亞太地區的房地產投資基金鵬里夥拍英資地產發展商 Chelsfield，合資以 20 億港元（折合2.56 億美元）收購北角最大型商場之一和富薈，計劃在重組及改善租戶組合後，便會進行品牌重塑和重新定位。
2018 年 10 月，由豐泰地產投資為首的財團，斥資33.8億港元購入位於將軍澳的三個商場。同年9月，本地發展商永倫集團以 9 億港元購入荔枝角的盈暉薈商場。
縱然營商環境艱難，有關香港民生商場的好消息依然不絕。
亞洲最大的房地產投資信託基金領展於 6 月 1 日發表報告，表示截至2022年3月31日止財政年度，其香港零售物業組合的出租率高達97.7%，租金調整率重返正數即加租幅度為4.8%，年內整體租金收繳率為98%。領展指出，業績反映「冠狀病毒病疫情緩和」：商戶的總體銷售額上升10.3%，飲食租戶更錄得16.6%的銷售額增長。領展亦表示：「隨著2022年5月起逐步放寛社交距離措施，將有利商戶及本集團的業務」。
買家深表興趣
其他民生商場亦獲投資者注視：由2021年初到2022年年中，不少民生商場的發展商和業主願意出售他們視為非核心的資產，而此等民生商場均為投資者樂意收購。我們認為這一趨勢將在 2022 年下半年持續。然而，對於出租率高的民生商場，賣家和買家的期望大相徑庭。鑑於利率有上行壓力，外資機構買家希望回報率為 4.5% 至 5%，但卻發現賣家只願意以4%的水平出售。但值得注意的是，最近大埔一售出民生區商場的回報率只為 3.85%。
在2022 年的餘下時間，我們對前景持樂觀態度，並預計零售市場將迅速反彈。民生商場是居民日常消費之處，將繼續在市道復甦的過程中擔任重要角色。
國際旅遊仍受限制，香港與內地未知何時可恢復全面正常通關，所以零售商戶的命運，便可能繫於本地市民在民生商場的消費意欲，也受投資者密切關注。
本文章亦於2022年7月12在南華早報刊載
