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Expert Insights | 民生商場見長線投資價值

亞洲區資本市場及投資服務行政董事鍾德堯深入剖析,為何民生商場將成為香港未來零售銷售表現的關鍵所在

 
民生商場是普羅大眾購買日常必需品的主要地方,自 2019 年以來更成為香港及市民保持抗逆力的關鍵所在。今年下半年,民生商場或可帶動香港零售業漸進復甦。

香港是世界上商場最密集的地方,每平方英里就會有一個商場,或是每平方公里便有5,606平方米的商場面積。因此,香港的商場類型五花八門,亦是意料中事。民生商場是本地市民購買食品雜貨及日用品之選,而大型購買中心的店舖則各適其適,以迎合不同層面的顧客需求,有時更兼作休閒及娛樂場所,例如設有戲院和溜冰場。香港商場文化盛行,過去數十年一直是不少本港市民的聚腳點。


過去三年,奢侈品零售市道疲弱,但民生商場卻經得起考驗。


以往,海外及內地訪港旅客有增無減,基本上足以支撐高級商場的營運,提升來自本地的整體消費。然而,自從 2019 年的社會運動及次年疫情爆發,位於住宅區核心地帶的民生商場更顯價值所在。過去三年,奢侈品零售市道疲弱,但民生商場卻經得起考驗。 

雖然本地顧客一直是香港零售業的基礎客源,但隨著海外旅客、商務人士及來自內地的購物人流大減,本地消費尤見重要,零售商戶幾乎完全依賴本地消費客群。
民生商場屬於社區的一部分,優勢在於地點就近,市民無需乘搭交通工具前往,亦可購買無論在何種經濟環境下都需要的民生消費品。

根據政府數據,入境旅客人數於2019 年至 2020 年間減少 90% 以上。不出所料,零售業銷售額因而急挫。然而,有資料顯示,由 2020 年 5 月起,來自本地消費者的的零售支出錄得按年增長,為商戶帶來喘息的空間。

無論是政府放寬防疫措施,或是推出經濟援助方案(包括三輪電子消費券),均會帶動私人消費開支大幅增長。據悉, 2021年發放消費券後, 按月零售額錄得雙位數的升幅。

本地市民是穩定的客源,抗逆力強,加上喜歡惠顧民生商場,因此民生商場的投資風險較低,屬市場波動時期具吸引力的選擇。 民生區商場雖然未能倖免於防疫措施的影響,但仍是抗跌力高的資產類別,對於房地產投資者來說,民生商場已納入可行的逆周期或防禦性投資策略之中。


本地市民是穩定的客源,抗逆力強,加上喜歡惠顧民生商場,因此民生商場的投資風險較低,屬市場波動時期具吸引力的選擇。


早在2019 年的社會運動及疫情爆發之前,本港和國際投資者已經開始物色位處住宅區的民生商場及購物中心,皆因租金回報穩定,同時具有改造提升的機會,後可以有轉售的潛力。

機構投資

事實上,有些機構近年來亦有進行一連串的交投活動。

2017年11月,專注於亞太區房地產市場的私募基金管理公司基滙資本,透過旗下基金和包括高盛在內的財團合作,以230億港元(折合29億美元)收購香港的17個商場。一年多後,即 2019 年 3 月,基滙資本再次牽頭,與黑石集團(Blackstone)收購合共12個商場。以上商場均以基滙資本旗下資產管理團隊「民坊」營運,致力打造社區樞紐。

更高回報

2017 年 12 月,同樣聚焦亞太地區的房地產投資基金鵬里夥拍英資地產發展商 Chelsfield,合資以 20 億港元(折合2.56 億美元)收購北角最大型商場之一和富薈,計劃在重組及改善租戶組合後,便會進行品牌重塑和重新定位。

2018 年 10 月,由豐泰地產投資為首的財團,斥資33.8億港元購入位於將軍澳的三個商場。同年9月,本地發展商永倫集團以 9 億港元購入荔枝角的盈暉薈商場。
縱然營商環境艱難,有關香港民生商場的好消息依然不絕。

亞洲最大的房地產投資信託基金領展於 6 月 1 日發表報告,表示截至2022年3月31日止財政年度,其香港零售物業組合的出租率高達97.7%,租金調整率重返正數即加租幅度為4.8%,年內整體租金收繳率為98%。領展指出,業績反映「冠狀病毒病疫情緩和」:商戶的總體銷售額上升10.3%,飲食租戶更錄得16.6%的銷售額增長。領展亦表示:「隨著2022年5月起逐步放寛社交距離措施,將有利商戶及本集團的業務」。

買家深表興趣

其他民生商場亦獲投資者注視:由2021年初到2022年年中,不少民生商場的發展商和業主願意出售他們視為非核心的資產,而此等民生商場均為投資者樂意收購。我們認為這一趨勢將在 2022 年下半年持續。然而,對於出租率高的民生商場,賣家和買家的期望大相徑庭。鑑於利率有上行壓力,外資機構買家希望回報率為 4.5% 至 5%,但卻發現賣家只願意以4%的水平出售。但值得注意的是,最近大埔一售出民生區商場的回報率只為 3.85%。

在2022 年的餘下時間,我們對前景持樂觀態度,並預計零售市場將迅速反彈。民生商場是居民日常消費之處,將繼續在市道復甦的過程中擔任重要角色。

國際旅遊仍受限制,香港與內地未知何時可恢復全面正常通關,所以零售商戶的命運,便可能繫於本地市民在民生商場的消費意欲,也受投資者密切關注。


本文章亦於2022年7月12在南華早報刊載


相關專家

Dominic Chung

Executive Director

Capital Markets & Investment Services

香港

Dominic has more than 30 years of real estate experience, with more than 26 years focusing on investment transactions, 20 years exposure to mainland China market. 

Prior to joining Colliers International, Dominic was the Co-head of Investment Properties for China and the Head of Investment Properties for Hong Kong at CBRE, respectively during the period from 2010 to 2014. He revamped the company’s investment agency business in Hong Kong and China. He built the Hong Kong investment department from a small team into a sizeable investment agency, with a strong market presence and record earnings in subsequent years.

Prior to CBRE, Dominic was with Jones Lang LaSalle from 2005 to 2009 as the Managing Director of Shenzhen, China and Head of Investment Sale, South China.  Dominic also ran his own investment agency in the late 1990s in Hong Kong and in Shanghai from 2002 to 2003. Besides Hong Kong and mainland China, Dominic has substantial cross-border transaction experience in investment markets in Asia and North America.

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