跳到主要內容 跳到頁腳

數據中心在2020年為投資者帶來投資機遇

目前,新冠肺炎疫情在全球大流行,刺激市場對數據服務的需求。學校停課、在家工作安排,加上保持社交距離的措施,均帶動網絡平台的需求,以進行網上會議及教學等。儘管香港整體房地產市場正面臨價格及租金調整,但數據中心市場前景光明,料吸引更多正搜尋逆市良機的投資者。數據中心的租金於2020年將繼續上升,增幅為4%,回報率維持於3.5%至4.0%的水平,相比其他物業類別更具吸引力。

更值得注意的是,香港市場對數據用量的需求會在5G網絡啟用後增加,背後所需的數據存儲及處理亦會因而飆升。因此,數據中心及雲端服務營運商正積極於香港物色更大空間,以應付未來需要。

投資者可考慮以下方案,好好把握是次機遇:

方案1 – 分層工業大廈

如取得特別豁免,分層工業大廈可改裝為數據中心,申請程序由租戶辦理。由於當中的裝修及基礎設施(如冷氣設備、變電系統及發電機等)由租戶負責,業主所需的投資相當少。但是,業主須向其他分層業主或公契經理人取得設置基本基礎設施的准許。

身兼租戶的營運商因初始資本支出龐大,會要求鎖定最少十年的租約期。然而,甚少個別業主願意或能夠訂立年期如此長的租約。

儘管此方案可以較低的資本投資成本快速換取回報,但許多工廈單位都未必能夠滿足運作上的需要,例如樓底高度以及安裝電纜及管道的限制。再者,如屬樓齡較高的工廈,風險亦來自其他大多數業主或會通過重建決議。

方案2:整棟工業大廈

透過申請特別豁免,現有的整幢工業大廈亦可改作數據中心用途,讓改裝如貨𨋢或停車場等配套設施更添靈活彈性。此外,在不涉及高昂成本的情況下,這種「清水房」式工廈可帶來不錯的利潤,但當中亦牽涉一些較複雜的問題。

本方案的關鍵所在,便是覓得有能力租用整棟工廈的較大型營運商作為主要租戶,皆因頂尖數據中心營運商甚少希望選址同一棟大廈,甚至不欲鄰近彼此,意即整棟工廈需由單一營運商租用。由於市場上的大型營運商屈指可數,因此業主必須與潛在租戶仔細協商條款。

此外,業主亦要與中電或港燈落實增加電力供應的安排,為推展時間表及可行性方面增加不確定因素。我們建議投資者先與電力公司商討,然後才接觸潛在租戶。

方案3 – 重建項目

選擇重建舊工廈,可按需要建造更高端的數據中心,得以裝配更多度身訂造及高效的配套設施,業主因而可以更優厚的條件,吸引較大型的營運商。根據「活化工廈計劃2.0」,工業用地可獲額外20%的地積比率(視乎城規會批准及土地補價,如適用),為投資者提供更具吸引力的發展選擇。

儘管政府賣地計劃新推售的工業用地不但可作工業用途,亦可作資訊科技及電訊業用途,惟此等用地的原有建築結構源自1830年代,因時間久遠而不適合現代用途。故此,在工業用地興建數據中心需要修訂地契,以最大總樓面面積計,評估補價可高達每平方呎3,000港元。假設一般工業用地的價格由每平方呎4,000港元至6,000港元不等,前期成本將大幅增加,對發展項目的潛在回報構成壓力,而租金亦會因而上升 – 當數據中心竣工時,這便由租戶來承擔。對於投資者來說,高昂的土地成本成為這個方案的最大障礙。

總括而言,數據中心這個小眾市場大有可為,當中涉及一些需要仔細分析的特別條件。當前景難以預料之際,數據中心的潛在回報較高,表現波幅較小,對長線投資者來說別具吸引力。市場對雲端服務的需求有增無減,加上政府在政策方面的積極支持,投資者應密切留意工廈市場的動向,把握進行改裝或重建的良機。


相關專家

鄭 亥延

估價及諮詢服務主管

Valuation & Advisory Services

香港

鄭亥延小姐擁有十五年廣泛的估值和諮詢服務經驗,運用專業知識,提供的服務範疇如最優化使用分析,可行性研究,市場分析,成本效益分析和項目評估研究等。她曾參與眾多亞洲項目,項目地域包括在韓國、香港、中國、中東等國家。項目涵蓋從簡單物業開發到辦公、零售、住宅、酒店、工業和機構的城市綜合體。

查看專家