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高力國際發表2030年後香港房地產市場發展預測

灣仔、西九龍、沙田及屯門將成為未來發展亮點

香港.2019410 - 隨著高速公路和鐵路交通網絡未來更趨完善,再加上其他主要的商業、文化或基建項目陸續落成,香港各區之間的連繫將變得更緊密,可望打造成「二十分鐘城市」,促使2030年後的香港房地產市場重新佈局。由高力國際香港高級顧問聶安達領導的最新一項前瞻性研究,利用了精細的分析技術,推算出2030年後隨著本港地區連接性增強,哪些地區長遠極具投資潛力,能為投資者創造機遇。

高力國際投資者及企業客戶服務市場信息策略高級顧問聶安達指出:「今次研究使用了複雜的地理資訊系統 (GIS) 作為分析工具,讓我們能將香港各區劃分成細小方格,分析不同地區的競爭優勢,從而了解香港房地產市場的未來發展。這些資訊對有興趣進行投資的企業或公司選址決策有非常重要的影響。」

高力國際(香港)常務董事施禮賢表示:「今次研究除了能反映哪些地區最能受惠於未來地區的連接性,更進一步預視不同地區之間因為連接性增加所產生的催化作用。我們以是次研究作為基礎,推算出現時哪些有待發展的地區未來將出現翻天覆地的變化而急促發展,以及在香港與廣東的連繫越趨緊密下,香港在大灣區定位將如何改變。」

香港未來九大關鍵樞紐地區

透過評估未來城市連接性的影響,高力辨識出香港島、九龍、新界及離島區未來九個主要發展樞紐。

香港島:金鐘及添馬成為寫字樓、零售及鐵路運輸的超級樞紐

金鐘和添馬 - 在香港島,金鐘和添馬將進一步取代中環在核心商業區的主導地位。多座大型商業樓宇包括重建後的和記大廈、美利道停車場大廈、金鐘廊和高等法院大樓,將形成新的商業圈,鞏固該區成為新的核心商業區中心。在沙中線正式投入服務後,隨著東鐵線延伸至金鐘,金鐘站更將演變為超級交通運輸樞紐。此外,北港島線將以添馬站連接東涌線及將軍澳線,並於灣仔海濱附近增設會展站及銅鑼灣(北)站的新交通點,為周邊帶來更多發展機會。

灣仔 - 會展站的落成亦進一步鞏固灣仔作為酒店、主要會議及展覽中心的地位。高力預計,待現時入境事務大樓、稅務大樓和灣仔政府大樓的政府辦公室遷出後,將會是灣仔大革新的重要契機,因為這三幢大樓將重建為會議展覽場地、酒店及甲級寫字樓等商用設施。此外,隨著「合和中心二期」大型酒店的落成,將提供1,000多間客房供應,再配合一系列隧道及行人天橋設施,將更緊密地連接灣仔南北。

中西區 - 在金鐘和灣仔發展之際,中環將繼續保留其作為金融業中心地區的角色,同時鞏固其作為高檔消費娛樂場所的地位。大館對外開放、中環新海濱三號用地未來的落成、中環街市活

化工程完工,以及干諾道擠塞情況逐漸得到舒緩,都有利於中區未來的發展。若未來將德輔道中逐步規劃為行人專用區,中環的轉型將對上環及西營盤產生連鎖效應,帶動西區的發展。

東區 - 中環灣仔繞道為東區海濱長廊的發展產生了正面作用,三個截然不同的新商業區正於東區內形成。第一個新商業住宅區位於北角/炮台山海濱、恒基兆業正進行擴建的友邦廣場一帶,該處將連接位於電氣道218 號的新甲級寫字樓,形成新的寫字樓群。此外,除了北角碼頭現有的酒店群,一個嶄新的豪華住宅區正在形成,當中包括新地維港臨海服務式住宅「海璇匯」。

東區走廊行人板道最近獲東區區議會批准興建,預計2025年完成,將連接北角的住宅商業樞紐及已發展成熟的鰂魚涌商業區,預計將為沿海一帶帶來更多新的發展機會,例如太平協和集團的商業綜合大樓。以正在重建的太古坊作為核心,周邊一系列的發展將會成為港島東內第二個新商業區,並有助促成鄰近幾個重點項目的重建計劃,包括大鴻輝和新世界發展旗下的英皇道大型商業發展項目。

太古坊的重建項目亦刺激了船塢里一帶的物業活化進程,由於鄰近太古站,這個工廈群的集體活化將打開港島東中心通往太古站之路,更有望開發港島東中心二期。

作為東區唯一一個擁有大量工業大廈的地區,柴灣在工廈活化政策下極具投資潛力,有望打造成第三個新商業區。活化後,工業物業可作其他商業用途,預料將發展成為太古坊的衛星城市和後勤辦公室,吸引企業及投資者進駐。中環灣仔繞道的落成亦增強了區內連接性,隨著市建局將於西灣河及筲箕灣推出商住項目,料將為該區居民帶來正面影響。

九龍:佐敦成新大型交通運輸樞紐、第二核心商業區的未來發展

西九龍 - 高力預計,西九龍站周邊商業地皮的出售將會令該區發展成一個全新寫字樓和商業中心。屆時,一幢佔地 330 萬平方尺的西九龍站商業綜合大樓將直接連繫圓方廣場,進一步拉近與環球貿易廣場的距離。而當該綜合大樓正式投入使用時,西九文化區內的 13 個藝術及表演場地亦將大致落成,配合機場快線、東涌線、廣深港高速鐵路(高鐵)和屯馬線,佐敦將成為全新的商業中心,吸引尤其是經常使用高鐵的企業進駐。佐敦集龐大鐵路運輸基礎設施、文化和表演設施及商業地產發展項目於一身,將有助加快鄰近油尖旺區的重建。

九龍城及第二核心商業企業區 - 隨著四大鐵路項目及四大主要運輸公路落成,地區之間的連接性逐步增強,將有助東九龍(第二核心商業區)的發展。預計於2021年完成的沙中線第一期工程,將使沙田及馬鞍山的居民能夠更方便地來往九龍城、觀塘及黃大仙,對佔香港人口十分之一的沙田區而言是一項非常重要的發展。沙中線第二期亦會將這幾個社區連接至港島的地鐵服務範圍。由中九龍幹線、T2主幹路、藍田隧道及將軍澳跨灣連接路匯合組成的六號幹線將於未來六年內完工,屆時將大大改善油麻地、觀塘、九龍城及黃大仙與將軍澳、日出康城、調景嶺及藍田之間的道路連接性,有助開放第二核心商業區附近目前較偏遠的地區作商業發展。

東九龍線預計於 2026 年落成,屆時亦將連接彩雲、順天、秀茂坪、寶達及寶琳等較偏遠的公屋社區。九龍東環保連接系統(EFLS)將會令啟德發展區與鄰近各區緊密相連,促進第二核心商業區內三大主要工業活化區的發展。

土瓜灣及紅磡方面,土瓜灣及宋皇台地鐵站已促使市區重建局展開新一輪土瓜灣馬頭圍及紅磡市區的重建項目,帶動該區的發展,為第二核心商業企業未來進一步擴展後所引入的高收入群提供居所。

新界及大嶼山:新商業及科技樞紐或於沙田形成 屯門和北大嶼將迎來巨變

沙田 - 隨著沙田與第二個核心商業區及馬鞍山更緊密連接,再加上馬料水有機會發展成一個新的商業及科技樞紐,高力相信沙田將成為香港其中一個核心地區。在沙中綫第一期開通後,新的屯馬綫將把東鐵綫沙田站、馬鞍山綫烏溪沙和石門站連在一起,屆時有關地段將成為後勤寫字樓和住宅區的集中地。

若馬料水未來進一步填海,將提供土地發展成新的商業區和科學園,雖然有助沙田打造此前一直缺乏的核心商業區,但因應技術上的複雜性及由落實到真正填海動工需時,高力對有關發展仍保持審慎的態度。不過中期內即將落成的落馬州河套地區,由於總體規劃和區內配套的建造與設計已經展開,或會為沙田區有關發展提供助力。

屯門和洪水橋 - 至於新界其他極具發展潛力的地區,高力預計隨著蝴蝶灣、屯門市中心和掃管笏推出更多優質住宅項目,來往屯門至各區的交通亦陸續得到更大改善,一向位置偏遠的屯門到2021年將經歷重大變化。其中由2013年起動工、即將落成的屯門至赤鱲角連接路,將進一步改善來往機場與市區的道路網,並有助推動重新發展內河碼頭,為一向以重工業用途為主的屯門沿海地帶作重新規劃。

北大嶼山 - 香港國際機場第三條跑道將於2024年落成,屆時將為新界西及離島區主要交通樞紐的發展創造有利條件。高力預計,隨著未來有更多人前往機場上班,鄰近地區的住宅和寫字樓需求將大幅上升。此外,地鐵網絡的不斷延伸,加上沿著北大嶼山海岸新增的三個地鐵站,將有助擴展後的東涌新市鎮(東部及西部)進一步發展,並為小濠灣打造成新的住宅區鋪路。