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香港房地產市場處於轉折點

香港, 2021年7月13日 – 頂尖的多元化專業服務與投資管理公司高力(納斯達克證交所交易代碼:CIGI;多倫多證交所交易代碼:CIGI)發布《2021年第二季季度報告》,闡述最新的房地產數據,涵蓋投資、寫字樓租賃、零售及工業物業範疇。

2021年已過了一半,高力認為房地產市場正處於轉捩點。整體市場氣氛好轉,主要物業類別的市況開始見底甚至回勇。

香港及大灣區研究部主管鄧淑賢說:「年初時,我們預計香港的地產市場將在 2021 年逐漸復甦。來到年中,有見市場需求回升,信心有所增加,我們視此為里程碑和轉捩點。主要物業類別將再起步,我們預計整體市況在年底前觸底反彈。」

投資活動活躍  市場將於2021年觸底 

經濟穩健復甦,疫情漸趨穩定,整體投資氣氛已有所改善。市場重拾信心,2021 年第二季度的總投資成交量增加至255 億港元(33 億美元),按季升 168%,按年升190%。

工業物業類別因投資者需求殷切而率先反彈,但優質盤供應有限,導致部分投資資金於第二季度流向寫字樓及商舖等領域,在低比較基數下,交投量的按季增幅分別為278%和276%。

資本市場及投資服務行政董事翟聰說:「最大的轉捩點之一是機構投資者重返市場,加快資本配置步伐。以 2021 年第二季度和 2021 年年度初至今的商業物業成交量而言,機構投資者所佔的比例分別為71% 和 65%。而背後的策略性驅動因素,源於基金將目光投向防禦性或穩定的收入來源,例如核心商業區的分層寫字樓、地區商場,以及因利潤豐厚而備受關注的冷藏倉庫資產。」

翟聰續道:「我們預測大多數商業物業類別的價格將在 2021 年見底,因此未來數個月應能造就機遇,讓投資者趁價格於 2022 年反彈前物色相關資產。」

寫字樓租賃:升級搬遷成2021年下半年的新趨勢

核心商業區的租賃活動有所回升,尤其是中環和金鐘,季度淨吸納量反彈至 +68,300 平方呎淨樓面面積(6,350 平方米),此為自 2018 年第二季以來首次錄得正數的季度。市場出現更實惠的租賃選擇,中國內地企業和金融公司牽頭把握機會,作出搬遷決定。

2021 年第二季度的租金跌幅進一步收窄,整體租金和核心商業區租金分別按季下跌 -1.6% 和 -1.0%,而第一季度的按季跌幅為 -2.0% 和 -1.6%。

香港商業物業服務主管顏慧萍說:「我們預計到 2021 年底,租賃勢頭會進一步改善。最近推出的『跨境理財通』可望帶動來自中國內地金融服務公司的租賃需求,此類公司或會物色位於核心地區的高質甲級寫字樓空間。」

一般而言,整體租金至今年年底會趨於穩定,我們認為整體及核心商業區的租金均將按年下跌 -6%,2021 年下半年租金調整的跌幅會減慢。

零售物業市場:一線街租金已觸底  料下半年持平

受服裝、奢侈品和電器產品的銷售帶動,在低比較基數下,2021 年第二季度的零售業銷貨額比去年同期增加 11.2%。

商舖服務行政董事吳凱寧說:「隨着疫苗接種率提高、社交距離措施放寬,以及消費券計劃的推出,零售物業市場的最壞情況已過。我們預測,商業大街於2021 年的租金會按年下跌3%,而 2019 年和 2020 年的按年跌幅分別為 -21% 和 -28%。」

因消費模式有所改變,一線街的租金亦變得吸引,為零售商提供在港擴充業務的機會,例如生活品味和國際運動休閒品牌、減價奢侈品,以及創意餐飲概念等。此外,商場舉辦各種嶄新及富創意的快閃展覽,為消費者帶來不一樣的購物體驗。

吳凱寧補充說:「消費行為轉變,重開邊境未有確實時間表,加上各國各地依然實施旅遊限制,零售業至少在未來一到兩年將繼續依賴本地消費。雖然租賃需求已逐步走出谷底,但由於業主希望物色具持久發展能力的營運商,預計一線街的租金於2021 年下半年會持平。」

工業物業市場:前景明朗  業主放租鐵價不二

相比其他主要地產類別,工業物業的表現較出色並繼續逐步復甦,第二季度的資本和租金均錄得升勢。倉庫租金按季上升 1.1%,帶動2021 年上半年的租金反彈 +3.5%,而 2020 年則按年下降 -5.3% 。

九龍寫字樓及工業物業服務主管戴約翰說:「今年迄今為止,工業物業類別的表現良好,我們預計 2021 年的倉庫租金和價格分別調整 +5.0% 和 +6.8%。。」

投資方面,在低比較基數下,低於 1 億港元的分層工業物業交易按季增長 280%,達到 44 億港元(6 億美元)。

戴約翰補充說:「鑑於出口大幅反彈(按年增加 24%),加上食品消費上升,我們建議投資者在未來三年多加留意冷藏倉庫。考慮到政府有關工廈重建的有利政策,包括活化計劃和標準金額措施,可能繼續令工業資產定位為具吸引力的投資,而冷藏倉庫亦因此更顯吸引。」

戴約翰作出總結:「未來五年,此類資產的需求相對穩定而新供應有限,我們預計於洽談續約條件時,業主在租金方面未必有太大議價空間。」

下載《2021年第二季季度報告》,進一步了解各主要物業市場於2021年第二季度的表現,探索種種潛在機遇,涵蓋投資寫字樓租賃零售工業範疇。


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Being an award-winning industry specialist, Thomas is highly regarded amongst his peers and clients with over 18 years’ property investment experience. The key client focus of Capital Markets remains institutional clients, local investors and developers, family offices and private high net worth individuals as well as PRC inbound capital. 

PROFESSIONAL ACCOMPLISHMENTS

Thomas develops and fosters partnership and consultancy based approaches to clients, resulting in improved profitability through high client retention rates and improved business profile. 

BUSINESS AND EDUCATIONAL BACKGROUND

Thomas has joined Colliers as Executive Director of Capital Markets in July 2019. In a way, this is a homecoming for Thomas as he was with Colliers’ Capital Markets team between 2006 and 2008.  Prior to joining back Colliers, he was with Knight Frank as Senior Director of Capital Markets, where he completed transactions of over HK$8 billion.   

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簡介

高力國際總經理 - 顏慧萍小姐是香港及九龍商業物業服務主管。她在此領域已經超過 26 年經驗,她憑藉深厚的專業知識和市場經驗,多年來為各行各業的租戶和大業主提供全面的物業方案,成績有目共睹。不論是在歷史悠久的香港商業區,抑或是在新冒起的九龍區,她也能因應客戶需要物色理想據點,實現業務上的鴻圖大計。

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鄧 淑賢

香港及南中國研究部主管

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香港

鄧淑賢擁有超過14年房地產研究經驗,對各類型房地產、研究產品和客戶需求有深入了解。作為高力國際香港及華南地區的研究主管,她致力研究香港及南中國的房地產市場發展形勢,發表相關研究報告及刊物。自加入高力國際以來,鄧淑賢帶領團隊進行具前瞻性、思想領導型的市場研究,為投資者、業主和租戶提供獨特的市場見解和尋找新商機。

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