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冷藏倉庫需求殷切 深受投資者青睞 成為另類工業資產熱門選擇

香港, 2021年5月20日 – 頂尖的多元化專業服務與投資管理公司高力(納斯達克證交所交易代碼:CIGI;多倫多證交所交易代碼:CIGI)今天發布《冷藏倉庫需求上升──凍倉的新興優勢為投資者造就傳統工業資產以外的機遇》報告,深入剖析冷藏倉庫資產類別,並與投資者分享進軍該子行業的途徑。

過往,投資者對冷藏倉庫的興趣有限,並且難以覓得買家。但是,隨著超級市場的銷售額大幅增長、越來越多人於網上訂購生活雜貨,加上對疫苗和藥物儲存有迫切需要,市場對冷藏倉庫的需求因而有所上升,令此資產類別成為近日冒起的新貴。

香港及大灣區研究部主管鄧淑賢表示:「疫情改變了人們的消費模式,令市場對冷藏設施的需求不斷增加。不少人在家工作,較長時間待在家中,帶動冷凍食品和生活雜貨的銷量大增。」

鄧淑賢續道:「過去三年,香港冷凍食品的留用進口量上升49%,由2018年的11億公斤增加到2020年的16億公斤,而於過去2019及2020兩年更加速增長,按年增幅分別為25%及20%。此外,HKTVmall的訂單總商品交易額達到27億港元(折合約4億美元),較2019年所錄得的11億港元(折合約1億美元)按年增加154%。」

冷藏倉庫仍為前景向好的資產類型

越來越多消費者轉用網上購物,社會對疫苗和藥物亦會有一段較長時間的需要,因此對冷藏倉庫的需求應會保持強勁。自2019年起,許多凍倉營運商和最終用戶已開始增加冷藏倉庫設施,包括牛奶公司、地捫鮮菓和明正(香港)。

寫字樓及工業物業服務執行董事戴約翰說:「市場對冷藏倉庫設施的需求有增無減,但供應卻非常有限,因此最終用戶之間的競爭相當激烈。這種資產類別本已是十分專門的版塊,供求失衡的情況將進一步吸引本地和機構投資者的興趣,期望從中獲取高於傳統倉庫的租金。相比傳統倉庫,冷藏倉庫的租金高出約20至25%。」

戴約翰續道:「冷藏倉庫設施供應稀少,加上需要投放於設備上的資本性開支大,意味著租戶傾向簽訂較長的租約期。一般倉庫的租期通常為三年,而冷藏倉庫最長的租期可以是長達10年。因此,投資者可以在相對較長的時間獲得較穩定的租金。此外,租約期將近屆滿時,投資者更可以考慮將冷藏倉庫改建成數據中心,以作為穩妥的退出策略。換句話說,如投資者期望獲取較短期的回報,或是當市況轉好時有所保障,冷藏倉庫都為值得考慮的投資選擇。」

售後租回及改建是投資凍倉的最快途徑

鑒於工業用地短缺,並不容易量身發展全新的冷藏倉庫設施。要更快進軍凍倉市場,方法之一是接觸現有自用凍倉的業主,提出售後租回的建議。
估價及諮詢服務副總監張青川表示:「售後租回安排可提高收益,因為租戶通常會在出售前提高租金水平,以吸引市場上的買家。在2020年和2021年,市場已出現兩宗全幢凍倉售後租回的交易。」

張青川補充說:「租戶亦可藉此機會考慮租回這一方案,以釋放資本在香港和大灣區的擴充業務──租戶都期望轉向輕資產的營運模式。」
因市場上供應有限,限制了售後租回的機會。對於投資者而言,可探索改建或翻新工業資產的可能性,尤其是位置理想且建築規格符合營運凍倉的工業資產。
張青川說:「工廈如要支援冷藏設施,包括冷凍或雪櫃廠房和設備,都必須達到多項建築規格的最低要求,例如樓底高度及樓面負荷量等。我們建議投資者物色符合最低建築規格要求的工業物業。」

此下載詳細報告,進一步了解冷藏倉庫的市況。


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Pureanae Jang

高級經理

Valuation & Advisory Services

香港

Pureanae Jang在高力國際的估值及諮詢服務部門擔任高級經理。 她在提供評估和諮詢服務方面擁有6年以上的經驗,她具備豐富的經驗,可以提供有關房地產投資,發展諮詢,可行性研究以及為基金和機構投資者進行報告的評估方面的綜合知識。 她的工作經驗涉及的地理範圍遍及整個亞太地區,尤其是在香港,中國大陸和韓國。

在2015年加入Colliers之前,Pureanae在HVS擔任諮詢和評估顧問。 她在酒店業諮詢公司的經驗使她能夠很好地為Colliers帶來有關酒店和綜合用途物業開發的全面知識。

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鄧 淑賢

香港及南中國研究部主管

Research

香港

鄧淑賢擁有超過14年房地產研究經驗,對各類型房地產、研究產品和客戶需求有深入了解。作為高力國際香港及華南地區的研究主管,她致力研究香港及南中國的房地產市場發展形勢,發表相關研究報告及刊物。自加入高力國際以來,鄧淑賢帶領團隊進行具前瞻性、思想領導型的市場研究,為投資者、業主和租戶提供獨特的市場見解和尋找新商機。

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