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經濟及市場復甦步伐將於下半年加快

香港,2021126頂尖的多元化專業服務與投資管理公司高力國際(納斯達克證交所交易代碼:CIGI;多倫多證交所交易代碼:CIGI)今天發布《2021年香港市場展望》研究報告,從宏觀角度剖析經濟及其對整體房地產市場的影響,闡述香港主要物業類別近期的表現並進行深入分析,涵蓋投資、寫字樓、零售及工業範疇。

關鍵市場指標帶動房地產需求

儘管新冠肺炎疫情繼續令香港經濟受壓,但基於疫苗推出及中國經濟持續復甦,房地產需求料2021年下半年逐步回升,市場亦會趨於穩定。若干關鍵指標為香港的房地產市場帶來一些緩衝,包括延續的低息環境、強勁的貨幣供應量(M1M2M3),加上在拜登領導下推出的大規模刺激經濟方案,亦可能會削弱美元兌人民幣的匯率

香港及大灣區研究部主管鄧淑賢表示:「乘著中國經濟復甦的勢頭,加上2020年的比較基數較低,預計香港的本地生產總值將在2021年重回正數。市場早前憂慮的某些因素轉趨明朗,當中包括美國總統大選結果,以及有望應對新冠肺炎疫情的疫苗研發進展。」

鄧淑賢補充說:「香港房地產市場方面,雖然大多數商業物業都正處於調整階段,但工業類別的表現仍然相對有較大韌力,整體租金和價格只錄得個位數的微跌。新冠肺炎疫情令在家工作成為趨勢,配合5G網絡的興起,企業及投資者更加視數據中心為要的資產類別,而市場對冷藏倉庫的需求,亦受本地消費和食品物流的向好表現帶動。」

2020年成交量低  積壓需求待2021年釋放

2020年,香港的投資成交量按年下跌47%至601億元,為過去十年來最低紀錄。2020年的整體交投持續淡靜,但投資額於第四季末有所回升,矚目成交包括太古城中心一座(98.5億港元),顯示投資氣氛有機會出現轉機。

香港資本市場及投資服務高級執行董事王振康補充說:「踏入2021年,有見私募股權基金正物色配置機會,明確表示投資氣氛有所改善。要特別留意的是,香港的資金供應(M1M2M3)處於歷史最高位;此外,利率於接近零水平,加上撤銷商業資產的雙倍從價印花稅,2021年將造就合適環境,助成交量大幅反彈。」

王振康總結說:「我們很有可能於2021年看到更多內地資金流入香港市場。中國經濟持續復甦,加上人民幣走勢轉強而美元或會轉弱,香港的房地產價格對中國投資者更顯吸引。同樣重要的是,中央政府正在推動粵港澳大灣區的發展,規劃支持鞏固香港作為金融中心的地位。這將成為大型企業的明燈,吸引它們調動資金至香港。」

地價收入料未達年度目標

亞洲估價及諮詢服務常務董事劉振江說:「2020/21年度的地價收入預算為1,180億元,料將未能達標。即使假設今年度的最後四幅招標地皮都能成功售出並入賬,仍未能扭轉局面。未能達標的原因在於商業和住宅用地的供應量減少,還有政府估值進取令兩幅商業用地流標。」

劉振江補充說:「面前挑戰在於古洞及加路連山道兩地的招標文件發布安排,及截標能否定於季內完成。現離開本財政年度結束只剩兩個月,中間還有農曆新年假期,時間緊張。市場預計古洞及加路連山道的賣地總收入約260億元。另山頂和啟德兩地正在招標,假設可以約175億元售出,並且沒有出現重大的補地價情況,土地收入可能只有年度預算的54%,約637億元。」

租戶著重控制成本  令寫字樓市場趨活躍

2020年,寫字樓租賃勢頭減弱,總淨吸納量下降至-180萬平方呎,創紀錄新低。中環約佔整體負淨吸納量的三分之一(-60萬平方呎),其中一些跨國公司選擇縮小寫字樓面積,或是搬遷到其他非核心區子市場。核心商業區的空置率因而上升,到2020年底躍升至7.7%。

香港商業物業服務主管顏慧萍說:「寫字樓租賃市場方面,租戶普遍著眼於成本優化。因應在家工作政策的推行,職場的運作模式仍在不斷發展,企業都盡可能管理營運開支以應對逆境。我們預計租金的跌勢集中在2021年上半年,之後將觸底反彈,這為著重控制成本的租戶造就機會。因此,鼓勵租戶在今年上半年採取行動,重新審視其房地產策略,並更新租約條款。」

顏慧萍補充說:「中環的空置率創十年新高,話雖如此,即使有見租戶縮減於中環的版圖,但新租戶卻因此有更多選擇,進駐以往較難佔一席位的市場。我們亦相信核心商業區的寫字樓空間將出現更多內地企業,但增速與2015年相比則較慢。此外,首次公開招股市場走勢強勁,跨境金融項目相繼推出,亦會帶動內地金融企業和財富管理公司的需求。」

零售市場租金最大跌勢已過

2020年,零售物業出租率及銷售額均按年大幅下挫,負增長的幅度顯著,為期長達兩年。一線街的租金於2019年按年下滑21%,隨後於2020年按年跌28%。香港的入境旅遊受疫情所限,進一步拖累零售額,20201月至11月的零售額按年縮減25%。

香港商舖服務董事吳凱寧評論道:「由於疫情關係,零售業出現明顯的趨勢。超級市場、家品及嶄新餐飲概念相關業務皆見增長,並展現韌力。超級市場方面的零售額按年上升9.5%(20201月至11月),而整體零售額則下跌25%。本地消費將繼續成為2021年的重心所在,業主將更願意引入有故事可訴的非傳統品牌、協商靈活的租賃條款、推廣節日快閃店,並進一步推展忠實顧客計劃和獎賞活動。」

吳凱寧補充說:「2021年,我們預計租金將保持平穩。隨著疫苗接種計劃的推出,邊境有望重新開放,本地的社交距離措施亦或可逐步放寛,料於下半年為市場注入動力。」

欲了解更多有關高力國際《2021年香港市場展望》報告的內容,按此下載完整報告。

相關專家

鄧 淑賢

香港及南中國研究部主管

Research

香港

鄧淑賢擁有超過14年房地產研究經驗,對各類型房地產、研究產品和客戶需求有深入了解。作為高力國際香港及華南地區的研究主管,她致力研究香港及南中國的房地產市場發展形勢,發表相關研究報告及刊物。自加入高力國際以來,鄧淑賢帶領團隊進行具前瞻性、思想領導型的市場研究,為投資者、業主和租戶提供獨特的市場見解和尋找新商機。

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Stanley Wong

Senior Executive Director

Capital Markets & Investment Services

香港

Stanley is an industry-leading real estate professional with over 20 years’ experience working in Hong Kong’s property investment market. During this time, Stanley worked as an Executive Director and the former Head of Capital Markets for a competitor from 2012 to 2020 where he handled over HK$8-billion in transaction value

Stanley has a bachelor’s degree in Surveying and an MBA from the University of Hong Kong. Since completing his educational studies, Stanley has continued his professional development to become a member of the Hong Kong Institute of Surveyors and RICS.

Stanley’s transactional background and core skill set includes handling tenders and auctions for major assets such as retail podiums, enbloc buildings, development sites, major shopping centres, grade A offices and luxury residential. He also has experience on property acquisitions and disposal for major developers, investors and end-users in Hong Hong, as well as overseas institutional investors.

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Fiona Ngan

Head of Office Services

Office Services

香港

簡介

高力國際總經理 - 顏慧萍小姐是香港及九龍商業物業服務主管。她在此領域已經超過 26 年經驗,她憑藉深厚的專業知識和市場經驗,多年來為各行各業的租戶和大業主提供全面的物業方案,成績有目共睹。不論是在歷史悠久的香港商業區,抑或是在新冒起的九龍區,她也能因應客戶需要物色理想據點,實現業務上的鴻圖大計。

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