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香港各類物業正值調整期 租戶力求節省成本 投資者物色折讓物業 為長遠發展作好準備

  • 房地產投資成交量雖於第二季度有所增加,但由於出現價格失衡,按年跌幅仍達68%
  • 整體寫字樓租金全年將跌14%,核心商業區更料挫18%,為銳意作長遠發展的租戶帶來租賃機會,例如中國內地企業
  • 零售業復甦依賴內地旅客來港消費,現時中港出入境關口解封無期、經濟疫弱,加上失業率上升,市道料於下半年仍難關重重
  • 在港發展數據中心機會有限,工業用地售價因而推高;根本原因源於土地不足,令競爭更為激烈

2020714日,香港香港房地產市場出現波動,各類物業價格正值調整階段;投資者、租戶及業主的短期及長遠政策因時而變,現會花上更多時間洽談議價,以爭取最能夠配合策略方向的價格全球領先的房地產服務機構高力國際納斯達克證交所交易代碼:CIGI;多倫多證交所交易代碼:CIGI)發布季度報告,分享最新房地產數據,涵蓋投資、寫字樓租、商舖、數據中心及工多個範疇。

房地產市場的各種趨勢持續蔓延,持貨能力、價格失衡、經濟增長放緩,加上不少中國內地企業在伺機而動,凡此種種都成為影響決策過程的因素。高力國際香港常務董事施禮賢解釋:「市場數據並未能反映我們於各物業類別所見的交投意欲。市場正處於過渡狀態,精明的持份者都在互探底線,冀以有利價格促成交易。另外,資金充裕的市場參與者及機構亦有意朝增長方向發展,只待持份者就價格達成共識。」

香港及南中國研究部主管鄧淑賢解釋說:「隨著市場進入下行週期,所有物業類別都湧現機遇。投資者正物色折讓資產,還有高回報的短線投資機會(如地區商場)。業主若持有樓齡較高的物業,亦具持貨能力的話,大趨勢是考慮進行翻新,或是將資產重新定位以求增值。」

投資類別

受新冠肺炎疫情及其他市場因素影響,第二季度的房地產投資成交量按年下跌68%。上半年的交投主要由本地投資者主導,但亦有發展商變賣資產,從而增加流動資金及提升購買力,以配合未來發展需要。

展望現時至年底的市況,高力國際資本市場及投資服務副常務董事胡孝直概述:「2020年至今,買方望以折讓價買入不良資產,賣方則擁有更強的持貨能力,因而造成價格失衡,對成交量構成壓力。我們預計這現象將持續至2020年的年底,儘管差距有望收窄,加上依我們所見越趨活躍的市場氣氛,應可轉化為更多的成交量。」

寫字樓類別

相比大部分城市,香港早於5月回復正常上班。由於環球經濟於疫情期間受挫,導致租客提出減租要求。為符合營商環境,我們收到相當數量的有關符合成本效益的搬遷選項,甚至有意縮小規模的查詢。此外,空置率上升,導致寫字樓的租金出現季度性下調(金鐘按季跌7.6%、灣仔跌7.5%、尖沙咀跌7.2%),業主應重新審查租務策略。

高力國際香港商業物業服務主管顏慧萍說:「現時,客戶把焦點集中於營運事務,控制及減省成本,因而注視現時寫字樓的成本營運操作,其中最有效益是減省租用面積。雖然在家工作安排有其需要,但長遠而言,傳統寫字樓租賃卻不會因而被取代。 在新的工作模式下,我們預計企業會根據現址或其他選址作考慮,重新審視短期或靈活工作空間方案。鑑於目前的市場氣氛,中國內地企業有意在港擴充業務,目前是跨國公司與亞洲企業在港取之平衡的時機。

估價及諮詢服務

香港土地供應有限,工業地呎價屢創新高,中國移動最近成功投得的工業地便是破頂中標。201812月,指定作數據中心用途的將軍澳市地段第131號用地招標,當時未有入標的中國移動,近日以56億(7.226億美元)投得沙田工業用地皮,批租期為五十年,屬1998年以來推出招標的最大幅工業用地。

高力國際香港估及諮詢服務部主管鄭亥延表示:「未來三年,將有約180萬平方呎樓面推出市場。香港面對的挑戰是市場供應本已緊張,無論是預租或業主保留自用,都會令供應變得更有限。此外,儘管市場對數據中心的需求旺盛,但地政總署目前仍收取高昂的補地價金額。需求量之高令投資者深感興趣,因為數據中心的租金回報不俗,呎租約為3035港元,頂級營運商亦爭相租用空間。」

商舖類別

總體而言,因暫停旅客入境的措施繼續生效,第二季度的零售業銷貨額依然受壓,按年下挫34.5%。然而,本地消費令銷情表現略有改善,但僅此逐月收窄跌幅而已(3月跌幅為42.1%、4月為36.1%、5月為32.8%)。

香港商舖服務高級董事吳凱寧評論道:「零售業至年底都依然是困難重重,情況將於2021年上半年一直維持。7月初,本港新冠肺炎疫情反彈(第三波疫情),新增多宗本地個案,令零售業需要更長時間才能回復正常,整體市道亦然。某些受歡迎的零售行業於2020年上半年能維持穩健的業績表現,亦可於下半年謹慎擴充業務。我們對新進駐的國際餐飲業務持樂觀態度,還有是在香港本地直接消費市場中,廣受歡迎的新興超級市場及家品店。」

如欲了解更多有關各主要物業市場在2020年第二季的表現以及探索潛在的機遇,請按以下連結瀏覽及下載:寫字樓投資市場工業物業商舖


相關專家

鄧 淑賢

香港及南中國研究部主管

Research

香港

鄧淑賢擁有超過14年房地產研究經驗,對各類型房地產、研究產品和客戶需求有深入了解。作為高力國際香港及華南地區的研究主管,她致力研究香港及南中國的房地產市場發展形勢,發表相關研究報告及刊物。自加入高力國際以來,鄧淑賢帶領團隊進行具前瞻性、思想領導型的市場研究,為投資者、業主和租戶提供獨特的市場見解和尋找新商機。

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