Перейти до основного змісту Перейти до нижнього колонтитула

Складська нерухомість - стійкий сегмент комерційної нерухомості в поточній кризі

image_20210216_112956

Складська нерухомість стала досить стійким сегментом в поточній кризі в Україні. Онлайн-торгівля й до карантину була драйвером попиту на такі приміщення, але локдаун істотно посилив цю тенденцію.

Складський, промисловий та логістичний сектори у країнах Центральної та Східної Європи стали одними із найбільш затребуваних видів активів з 2019 року, згідно з дослідженням Colliers, CMS та Randstad. На більшості ринків регіону рівень вакантності нижче 5%.

Середня орендна ставка в ЦСЄ коливається від $3,4 до $6,5 за м²/місяць, хоча на ринках, що знаходяться на ранніх стадіях розвитку, ставки нині можуть досягати й $8,2 за м²/місяць.

Щодо України, орендні ставки на якісні складські приміщення в Києві не лише не просіли через рецесію економіки, спровоковану пандемією, а й навіть дещо зросли. В кращих активах вони становлять $5 - $5,5/м². 

На початок 2020 р. загальний обсяг складських приміщень у Києві склав близько 1 764 000 м², протягом року на ринок вийшло три нових об'єкти, що поповнили загальну пропозицію на  82 000 м², до 1 846 000 м². Нова пропозиція демонструє найвищий ріст за останні шість років. В 2021 році очікується ведення в експлуатацію трьох нових складських комплексів площею 103 000 м².

До того ж, треба відзначити новий індустріальний парк Е40 під Києвом. Будівництво заплановано на поточний рік в рамках програми Dragon Capital development. Згідно концепції, загальна площа індустріального парку становитиме близько 200 000 м², включаючи складські та виробничі приміщення класу А, офісні й інфраструктурні приміщення. Проєкт розташований на фасадній земельній ділянці загальною площею 49 га.

Кілька років поспіль на ринку спостерігався дефіцит вільних складських приміщень, а загальна вакантність була на рівні 1-4%. Більшість угод на ринку відбувалася в об'єктах на стадії будівництва. Така практика є одним з показників підвищеного попиту та дефіциту якісних складських приміщень.

Пандемія не спровокувала зростання вакантності.

Зростання попиту й орендних ставок викликає інтерес до цього сегмента в девелоперів та інвесторів.

Значну частку попиту формують роздрібна торгівля, електронна комерція, логістичні оператори й дистриб'ютори. Саме ці індустрії превалюють у загальному обсязі угод в 2020 році.

Роздрібна торгівля. Річний оборот роздрібної торгівлі в Києві зріс на 9% з початку року (1-3 квартал 2020 року). Протягом 2020 ритейлери відкрили понад 600 нових локацій по всій Україні. Таке значне розширення провокує додатковий попит на складські приміщення. А через низьку вакантність в цьому сегменті деякі ритейлери інвестують в проєкти build-to-suit.

Електронна комерція. Частка електронної комерції в роздрібних продажах в Україні збільшилася на 45% (р/р) в 2020 році й склала 8%, згідно з даними Euromonitor International. А до 2025 року, за прогнозами, досягне 12%. За даними опитування ритейлерів компанією Colliers в травні 2020 року, більше 49% респондентів підтвердили, що планують розвивати онлайн-канали продажів в найближчому майбутньому. З іншого боку, свою експансію прискорюють онлайн-ритейлери, посилюючи свою присутність офлайн. 

Логістика та дистрибуція. Зростання електронної комерції та роздрібної торгівлі стимулювало розвиток логістики та дистрибуції.  Як і у випадку з ритейлерами, через брак складських приміщень логістичні оператори інвестують у build-to-suit. Наприклад, "Нова пошта" інвестувала в кілька таких проєктів в основних регіонах України.