Перейти до основного змісту Перейти до нижнього колонтитула

Ринки складської, промислової та логістичної нерухомості в регіоні ЦСЄ-17

image_20201013_124156

У звіті ExCEEding Borders: Industrial and Logistics Market in CEE-17 розглядаються ключові тенденції, проблеми, технології, ринок праці та інвестиційні стимули в цих сегментах.

У звіті ExCEEding Borders: Industrial and Logistics Market in CEE-17 розглядаються ключові тенденції, проблеми, технології, ринок праці та інвестиційні стимули в цих сегментах. Експерти компаній проаналізували тенденції на ринках складської, промислової нерухомості та логістики у 17 країнах центральної та східної Європи: Албанії, Білорусії, Боснії та Герцеговині, Болгарії, Хорватії, Чехії, Естонії, Угорщині, Латвії, Литві, Чорногорії, Польщі, Румунії, Сербії, Словаччині, Словенії та Україні.

Звіт демонструє, що ключові проблеми в секторах включають наявність землі та майна в локаціях, які відповідають очікуванням як забудовників, так і кінцевих споживачів, а також наявність та надійність комунальних послуг, підключення до транспортної інфраструктури, наявність та навички робочої сили, доступ до інвестиційних стимулів.

Ринки складської, промислової та логістичної нерухомості в регіоні ЦСЄ-17 знаходяться на різних стадіях зрілості як за розмірами, так і за темпами розвитку. Загальна пропозиція сучасних складських приміщень у країнах ЦСЄ-17 загалом перевищує 50 млн м². На більшості ринків рівень вакантності нижче 5%.

Високий попит в сегменті

Експерти Colliers International пояснюють: «Попит в сегментах складської, промислової та логістичної нерухомості в регіоні ЦСЄ протягом останніх кількох років в цілому був потужним і формувався за рахунок компаній сектору 3PL-логістики (Third-Party Logistics), роздрібної торгівлі та дистрибуції, за якими слідують сектори легкої промисловості, автомобільної промисловості та товарів повсякденного попиту (FMCG). Під час пандемії та в перспективі ми очікуємо на деякі зміни в порядку та обсязі цього попиту, оскільки такі сектори, як електронна комерція, центри обробки даних та спеціалізовані сховища збільшують свої вимоги. Незважаючи на це, регіон ЦСЄ залишається дуже привабливим для виробників, починаючи від повного спектру автомобільних деталей, закінчуючи аерокосмічною промисловістю, металами та пластмасами, складною електронікою, побутовою технікою, продуктами харчування, напоями, фармацевтикою та медичним обладнанням».

Електронна комерція буде зростати більш швидкими темпами та стимулюватиме попит у ці складні часи, а також очікується, що в довгостроковій перспективі збільшиться попит з боку виробників під час повернення частин ланцюгів постачань до Європи. У майбутньому це може означати, що більші товарні запаси зберігатимуться або вироблятимуться ближче до кінцевого споживача, що також може призвести до збільшення попиту на площі в сегменті складської нерухомості.

Стабільні орендні ставки

Орендні ставки в регіоні ЦСЄ-17 були переважно стабільними, зростання зафіксовано в найбільш затребуваних локаціях і в об’єктах з низькою вакантністю. Очікується, що ця тенденція збережеться, особливо, оскільки попит був високим, а витрати на будівництво зростали протягом останніх кількох років. Середня орендна ставка в регіоні коливається від €2,9 до €5,5  за м²/місяць, хоча на ринках, що знаходяться на ранніх стадіях розвитку, ставки нині можуть досягати €7,0 за м²/місяць.

Ціни на землю та витрати на будівництво

Типові ціни на землю в регіоні ЦСЄ коливаються від €10 до €80 за м², однак через дефіцит землі в найбільш затребуваних місцях, особливо в тих, що знаходяться поблизу великих міст чи в економічних/виробничих центрах, ціни можуть зростати до €120 та €150 за м².

Типові витрати на будівництво для "стандартного" складу в регіоні становлять від €300 до €600 за м². На деяких ринках відомо про більш високі витрати, але загалом поєднання збільшених витрат на робочу силу та матеріали призвело до зростання витрат на будівництво на цілих 25% і більше за останні кілька років.

Головні тренди в сегменті

Серед галузей, на які може найбільше вплинути пандемія, є автомобільна промисловість. У країнах ЦСЄ налічується більше десяти світових виробників автомобілів, а також компанії, що виробляють запчастини, транспортно-логістичні та дилерські компанії, в яких працюють сотні тисяч людей. Отже, будь-який серйозний «поштовх» у цьому секторі матиме значний економічний вплив.

Фармацевтичні компанії, 3PL та електронна комерція також є сильними гравцями в країнах ЦСЄ, але їх майбутнє виглядає набагато перспективнішим. Після винайдення вакцини проти COVID-19 її потрібно виробляти, зберігати та розповсюджувати у безпрецедентних обсягах, тому, можна припустити, що частина цих функцій буде здійснюватися країнами ЦСЄ.

Розвиток електронної комерції та 3PL протягом останніх десять років поступово зростає. У логістичному секторі працюють найвідоміші гравці: DHL, UPS, FedEx тощо. Зростання попиту на товари та послуги в Інтернеті, включаючи продовольчі товари, саморобні DIY (do it yourself)/хобі, садівництво, спорт і різноманітну електроніку та розваги, ймовірно впливатимуть на збільшення попиту в складському та логістичному секторах протягом наступних років.

Правові стимули для інвестицій

Більшість країн ЦСЄ-17 заохочують інвестиції в складський, промисловий та логістичний сектори за допомогою щонайменше одного методу стимулювання. Ці юридичні стимули різняться залежно від країни, але приклади, як правило, включають програми підтримки, безоплатні гранти/державне фінансування, зниження/звільнення підприємств від податків на прибуток, спрощені правила, посилену адміністративну підтримку тощо. Різні методи стимулювання створені для реалізації наступних дій: підтримка інновацій, збільшення економічної активності, створення нових можливостей для зайнятості, підвищення продуктивності праці або підвищення конкурентоспроможності ринку.

Lukas Hejduk, партнер CMS, керівник відділу нерухомості в Центральній та Східній Європі, коментує: «Враховуючи, що обсяг промислового виробництва  майже рекордний у більшості країн ЦСЄ, не можна заперечувати, що регіон став магнітом для складських та логістичних операцій. Країни ЦСЄ залучили значний рівень іноземних інвестицій зокрема завдяки добре освіченій робочій силі в регіоні, швидкому розвитку інфраструктури та меншим витратам на робочу силу порівняно із Західною Європою. Крім того, у багатьох країнах існують спеціальні юридичні стимули для інвесторів в складський, промисловий та логістичний сегменти. Юрисконсульти можуть зіграти важливу роль не лише у зменшенні ризику, але й у супроводі інвесторів в розвитку інновацій та можливостей».

В той час як деякі країни регіону (Латвія, Чорногорія, Сербія та Словенія) не пропонують стимулів, спеціально орієнтованих на складський, промисловий та логістичний сектори, підприємства в цих країнах можуть скористатися існуючими загальними правовими стимулами.

Ринок праці та інвестиції - зміни в тенденціях

Регіон ЦСЄ завжди був в привілеї для іноземних інвесторів із виробничого та логістичного секторів, з метою економії витрат на персонал та доступності робочої сили. Цей інтерес не слабшає, але причини змінилися.

Paweł Kopeć, керівник Центру корпоративних рішень у Randstad, пояснює: “Вартість досі є важливим фактором, але інвестори також оцінюють стабільні умови розвитку, які символізуються лише незначними змінами рівня безробіття в країнах ЦСЄ після спалаху COVID-19. Кваліфікація працівників також стає важливою для нових інвесторів. І незважаючи на низький рівень безробіття на національному рівні, досі існують регіони з високою доступністю освіченого та добре підготовленого персоналу для роботи. Ті, хто вирішив інвестувати в ці регіони, мають шанс залучити лояльних та відданих працівників. Однак у короткостроковій перспективі компанії швидше відновлятимуть свою робочу силу, ніж збільшуватимуть штат, готуючись до другої хвилі COVID-19. Як результат, ми прогнозуємо, що тимчасова робоча сила стане ще більш популярним рішенням на ринку. Пандемія також вплинула на погляд працівників щодо своїх майбутніх роботодавців. Найближчим часом ми очікуємо, що безпека роботи та фінансова стабільність компанії скоротять розрив між зарплатою та вигодами у критеріях вибору роботи".

Щодо України, за останні кілька років ми спостерігали поступове збільшення активності в сегменті складської нерухомості в різних регіонах, зокрема в містах з високою транзитною концентрацією та в околицях, відзначає Олександр Носаченко, керівний директор Colliers International (Україна).  «Проте, ринок складської нерухомості в Україні вже багато років асоціюється переважно з Київським регіоном, саме тут сконцентрована найбільша кількість складських приміщень», - вважає експерт.

На думку Олександра Носаченка, сегмент складської нерухомісті став найбільш стійким в поточній кризі.  E-commerce і до карантину виступав драйвером попиту на склади, але локдаун істотно посилив цю тенденцію.  В Україні ринок вже кілька років в очікуванні зростання орендних ставок.  Але, незважаючи на прагнення до нульової вакантності в сегменті, орендні ставки драматично не піднімаються.  При порівнянні ставок в кращих активах - $5/м², а собівартості будівництва - $500/м², девелопмент нових проєктів досі виглядає непривабливо.  «Так, склади будують, але переважно для власних потреб, або під певного орендаря, це означає, що ринок не підживлюється новими квадратними метрами.  Складська нерухомість - перспективний сегмент.  Але питання - коли трапиться зростання - залишається відкритим», - відзначає експерт.

Станом на червень 2020 року загальна пропозиція в Києві складала 1,76 млн. м², включаючи спеціалізовані приміщення з можливістю створення спеціальних умов зберігання. У першому півріччі 2020 року нові об'єкти не вводилися в експлуатацію.

Станом на кінець червня 2020 року в Києві три великі проєкти, загальною орендованою площею близько 124 тис м², знаходяться в активній стадії будівництва. Відповідно до заяв девелоперів, їх введення в експлуатацію заплановано до кінця 2020 - 2021 рр. Об'єкти вийдуть на ринок з мінімальною вакантністю.  А загальна пропозиція столиці збільшиться на 7%.

У першому півріччі 2020 року попит на складські приміщення в Києві формували переважно продуктові магазини/супермаркети, e-commerce і компанії, що надають логістичні послуги. На ринку спостерігається зниження активності з боку орендарів через відсутність вільних площ.

Західна Україна зараз один з найактивніших регіонів за розвитком складської нерухомості.  Станом на перше півріччя 2020 року, на стадії будівництва і/або реконструкції знаходяться більше 172 тис м² складських приміщень.  У третьому кварталі 2020 року до введення в експлуатацію очікується перша черга офісно-логістичного комплексу PROTEC Zymna Voda (73 тис м²).  Загальна ж площа проєкту, за заявами девелопера, складатиме близько 100 тис м².  Таким чином, це буде найбільший об'єкт складської нерухомості в західній Україні.


Довідка.
Colliers International – світовий лідер з надання послуг у сфері нерухомості з більш ніж 18 000 співробітників, які працюють в 68 країнах світу. Colliers надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості орендарям, власникам нерухомості та інвесторам, в тому числі консалтингові та брокерські послуги при оренді та продажу офісних, торгових й складських приміщень, консалтингові послуги в області готельної нерухомості, послуги корпоративним клієнтам, послуги з оцінки об'єктів нерухомості, а також з інвестиційного консалтингу та продажу.

 

CMS - це інтегрована багатоюрисдикційна група юридичних компаній, заснована в 1999 році, яка надає юридичні та податкові консультації з повним спектром послуг.  Компанія налічує 70 офісів у понад 40 країнах світу та понад 4800 юристів, має багаторічний досвід як у сфері консультування в місцевих юрисдикціях, так і за кордоном.  Від великих транснаціональних корпорацій та компаній середнього капіталу до стартапів, CMS забезпечує технічну суворість, стратегічну досконалість та довгострокове партнерство клієнтам.  Компанії-члени CMS надають широкий спектр консультацій у 19 сферах діяльності та секторах, включаючи корпоративний сектор, енергетику та зміну клімату, фонди, науки про життя та охорону здоров'я, податки, банківську діяльність та фінанси, вирішення спорів, зайнятість та пенсії, інтелектуальну власність, нерухомість та будівництво.  Для отримання додаткової інформації: www.cms.law

 

Randstad - світовий лідер у галузі HR-послуг.  Ми підтримуємо людей та компанії у реалізації їх справжнього потенціалу, поєднуючи силу сучасних технологій із нашою пристрастю до людей.  Ми називаємо це Human Forward.  У 2019 році ми допомогли більше ніж двом мільйонам кандидатів знайти значущу роботу з нашими 280 000 клієнтів.  Randstad працює на 38 ринках світу та входить в трійку лідерів майже на половині з них.  У 2019 році в Randstad було в середньому 38280 корпоративних працівників і отримано дохід у розмірі €23,7 млрд.  Компанія Randstad була заснована в 1960 році, головний офіс якої знаходиться у місті Дімен, Нідерланди.  Randstad N.V. входить до списку NYSE Euronext (символ: RAND.AS). Для отримання додаткової інформації: www.randstad.com