Перейти до основного змісту Перейти до нижнього колонтитула

Офісна нерухомість: що нового в Києві?

seanpollockPhYq704ffdAunsplash

На початку 2020 року ринки офісної нерухомості в 60% столиць регіону ЕМЕА перебували у фазі орендодавця: коли попит перевищував пропозицію. На більшості ринків до пандемії COVID-19 очікувалося зростання орендних ставок. Такі прогнози ґрунтувалися на низьких показниках вакантності, підвищеному попиті на якісні приміщення й низьких темпах зростання нової пропозиції в попередні роки. Протягом попередніх кількох років ринок офісної нерухомості Києва теж зберіг подібні тенденції, тому в кризу ринок увійшов з відносно стійкими позиціями.

Пандемія дещо змінила кон'юнктуру ринку.

На початку 2020 девелопери анонсували введення понад 230 000 м² нової пропозиції офісних приміщень протягом року. Девелоперська активність переважно не зупинялася незважаючи на пандемію. Як і в попередні роки, частина проєктів не була реалізована вчасно і відкладена на майбутні періоди. Фактично реальний показник нової пропозиції склав 155 000 м² (16 бізнес - центрів).

supply

Серед великих об'єктів можна виділити:

БЦ М8 по вул. Московська, 8 (А клас, GLA - 11 014 м²);

БЦ Grand по вул. Велика Васильківська, 98 (А клас, GLA - 8 782 м²);

БЦ Hillfort по вул. Михайлівська, 12 (А клас, GLA - 8 550 м²);

БЦ Платформа по вул. Короленківська, 3 (В клас, GLA - 19 800 м²);

БЦ Avenue 53 по пр-ту Перемоги, 53 (В клас, GLA - 16 700 м²).

Приріст офісів А класу склав близько 28 300 м², а офісів класу В – 126 600 м². Отже, станом на кінець 2020 року, кумулятивна пропозиція професійних офісних приміщень у Києві досягла позначки понад 2 147 000 м² (+7,7% за 2020 рік).

Вакантність в бізнес-центрах А і В класу зросла з 7% на початку 2020 року до 11,5%, станом на кінець 2020 року. Вакантність в бізнес-центрах А класу зросла з 4,5% на початку року до 10,8% наприкінці грудня 2020 року. Вакантність класу В зросла з 7,9% до 11,7% відповідно.

vacancy

Варто зазначити, що протягом останніх двох кварталів 2020 року темпи зростання вакантності стабілізувалися. Загальний рівень вакантності протягом другого півріччя зріс на 1,5 пункти.

За результатами 2020 року варто відзначити зниження орендних ставок на офісні приміщення. Максимальна базова орендна ставка (prime headline rent) знизилася на 15% і зупинилася на рівні $26/м²/місяць.

«Рівень вакантності та орендних ставок безпосередньо залежатиме від темпів відновлення економіки. На стан сегмента більшою мірою вплинуть результати боротьби з пандемією та швидкість прийняття рішень глобальними корпораціями про необхідність інвестицій в офісні простори», - прогнозує Олександр Носаченко, керівний директор Colliers Ukraine.

Загальний обсяг поглинання офісних приміщень (gross take-up) за підсумками 2020 року склав близько 100 000 м².

IT сектор зберігає тенденцію минулих кількох років і має найбільшу частку в структурі загального попиту  – 54% (~54 000 м²). Однак, якщо в минулі роки найбільший попит на офісні приміщення демонстрували аутсорсингові IT-компанії, то в 2020 році спостерігається велика активність з боку продуктових IT-компаній.

Протягом року відбулося кілька великих угод з компаніями з енергетичного сектора, тому в структурі попиту це відбилося як 18% від загального обсягу поглинання офісних приміщень. Активізацію з оренди офісів в 2020 році слід відзначити й з боку FMCG компаній і компаній, що надають професійні послуги, серед яких значну частку представляють коворкінги.

Якщо аналізувати обсяги поглинання за останні 3 роки, то можна відзначити, що левову частку офісних приміщень поглинає ІТ-індустрія (46%). Останні кілька років ІТ-індустрія зростала на 20-30% на рік, що в свою чергу збільшувало попит на офісні приміщення на 20-30% щорічно. ІТ-компанії зокрема орендували офіси "про запас" з прогнозом свого майбутнього зростання. Однак пандемія значно сповільнила зростання індустрії, а компанії почали відмовлятися від приміщень, сповільнили темпи поглинання, таким чином вакантність і тиск на рівень орендних ставок на ринку збільшилися.

Сьогодні, ми спостерігаємо поступове відновлення ринку ІТ. У січні, згідно з даними DOU, було зафіксовано рекордну кількість відкритих вакансій в ІТ-індустрії за останні кілька років.

На 2021 рік до введення в експлуатацію девелопери заявляють ~200 000 м², серед яких:

БЦ MAGNET HALL (1 фаза) по вул. Велика Васильківська, 137-139 (А клас, GLA - 44 000 м²);

БЦ Лук'янівський по вул. Іллєнка, 2/10 (B клас, GLA - 27 000 м²);

БЦ по вул. Оленівська, 23 (В клас, GLA - 21 000 м²);

UNIT.City - B15 по вул. Дорогожицька, 3 (В клас, GLA - 7 500 м²).

Всього на етапі будівництва зараз знаходяться проєкти сумарною площею ~350 000 м² з перспективою введення в експлуатацію протягом кількох років, згідно з заявами девелоперів.

"Зазвичай, офісна нерухомість на розвинених ринках (Америки, Німеччини і навіть Польщі) еволюційно випереджає наш ринок. Те, що в Україні вважається інноваційним, на Заході – must have.  Постійний аналіз ринку офісної нерухомості Києва експертами Colliers Ukraine за останні 10 років, підтверджує, що ряд потреб орендарів не враховується на 100%. До того ж, деякі прєкти не задовольняють навіть найелементарніші запити компаній (площа і планування поверху, індекс паркомісць, доступ до природного освітлення тощо)», - зазначає Олександр Носаченко, керівний директор Colliers Ukraine.

Частина об’єктів в стадії будівництва вже більше 5 років, і не всі повністю відповідають новим потребам орендарів, які припускають створення комфортного робочого середовища не тільки всередині офісу, але й за його межами.

"Безумовно, серед заявлених до реалізації проєктів є такі, що повною мірою відповідатимуть всім сучасним вимогам ринку, встановивши високу планку в стандартах якісних сучасних офісів в Києві», - додає експерт.