Перейти до основного змісту Перейти до нижнього колонтитула

Велика приватизація Як в рази підвищити надходження в казну від продажу знакових об'єктів нерухомості

img_top

Після успішного продажу на аукціоні влітку - 2020 київського готелю «Дніпро» за 1,1 млрд грн Фонд державного майна готується реалізувати ряд інших великих об'єктів нерухомості. Серед них - Готель «Україна», «Президент-Готель» і Київський завод «Більшовик» (АТ «Перший київський машинобудівний завод»). Однак чи варто очікувати, що продаж цих об'єктів стане черговими success story великої приватизації держави?

За умови правильної підготовки цих об'єктів, виручка від реалізації деяких з них дійсно може істотно перевищити вартість продажу готелю «Дніпро». Тим не менш, ми констатуємо, що зараз мова йде про більш складні об'єкти, які потребують більш ретельної та тривалої підготовки до проведення аукціону.

Будь-який об'єкт, який виставляється на аукціон – особливо, якщо мова йде про державні активи – потребує правильної презентації, яка містить максимально необхідний обсяг інформації, включаючи прорахунки техніко-економічних показників об'єкта: бізнес-план з описом ринку, розрахунок інвестицій і прогнозованого доходу. Для складання плану необхідно визначити найкраще та найбільш ефективне використання об'єкта. Відповідна інформація необхідна інвестору, щоб прорахувати ціну, за яку він готовий купити актив. Якщо в разі готелів варіантів використання будівлі існує не так багато, то головним активом при продажу «Більшовика» стане велика земельна ділянка, на якій можуть бути опрацьовані десятки бізнес-ідей. Такий аналіз в середньому займає 5-6 міс. і вимагає залучення професійних консультантів у сфері нерухомості, фінансів тощо. При цьому сама процедура аукціону обмежує час на вивчення об'єкта учасниками.

«Відсутність повної картини стану об'єкта і розуміння перспектив його розвитку для будь-якого інвестора автоматично означає втрату інтересу. На сьогодні жоден професійний девелопер не може без проведення глибокого аналізу спрогнозувати вартість такого складного об'єкта як «Більшовик». Розробка повноцінного портрета лота дозволить також значно розширити перелік учасників торгів за рахунок непрофільних гравців, які мають капітал і шукають зрозумілі та безпечні варіанти вкладень», - коментує Олександр Носаченко, керівний директор Colliers International (Україна).

На думку експерта, враховуючи велику площу ділянки під «Більшовиком», бізнес-план повинен включати будівництво різних типів нерухомості. Домінуючою складовою майбутнього проєкту має стати житло, частина площ – під офіси та торгівлю, а також невелика частка готельної. Розробка Фондом держмайна аналізу всіх виставлених на продаж об'єктів нерухомості значно спростить інвесторам завдання визначити доцільність вкладень, без додаткових зусиль і тимчасових витрат. При цьому відсутність такої роботи може в два рази знизити підсумкову вартість продажу активу.

Більш значні ризики отримати на виході занижену вартість несе відсутність повної інформації про юридичні, технічні обмеження та обтяження щодо об'єкта продажу, які несуть невизначеність для майбутнього інвестора. З цієї точки зору показовим є приклад «Більшовика».

«Більшовик» - це величезна територія, площею 35 га з великою кількістю корпусів, які несуть за собою таку ж кількість всіляких обтяжень для майбутнього інвестора, включаючи діючі договори оренди й навіть наявність деяких площ у приватній власності. Доки будуть діяти ці обмеження, майбутній інвестор не зможе розглядати об'єкт цілісно, будь-яка бізнес-модель упреться надалі в небажання тих чи інших зацікавлених осіб йти назустріч переможцю торгів» - переконаний Олександр Носаченко.

На його думку, розірвати договори оренди з третіми особами на приміщення «Більшовика» необхідно до моменту проведення торгів. Це складний процес, який втім для інвестора видається ще більш складним. Також необхідно вирішити проблему з наявністю в складі «Більшовика» деяких приміщень, які вже знаходяться в приватній власності. Наприкінці 2019 року стало відомо, що київська прокуратура та Служба безпеки України за участю ФДМ проводять слідчі дії на заводі «Більшовик» у зв'язку з продажем понад 6000 кв. м приміщень на торгах, незважаючи на діючу заборону.

«Права власності - це набагато більш жорстке обмеження, ніж право використання. Для майбутнього інвестора – це фактично «квиток на війну». Заяви чиновників про неправомірність набутого права власності й навіть судові спори не гарантують вирішення проблеми для інвестора. До того ж критично важливою є грамотна процедура щодо визнання недійсності прав на цю нерухомість, в іншому випадку в майбутньому вона стане підставою для оскарження. Іншими словами, потрібно отримати не просто судове рішення, а незворотне вирішення проблеми», - зазначає Олександр Носаченко.

Якщо держава не зможе вирішити цю проблему, ринкова вартість «Більшовика» на аукціоні може бути в 10 разів нижче. Адже інвестор завжди прораховує найгірший з можливих сценаріїв. В даному випадку, певно, завчасна покупка цих площ - не випадковість. Так само можна припустити, що значна частина договорів оренди на «Більшовику» є штучно створеним обтяженням.

Останнє питання - що саме пропонується на продаж приватному інвестору? На сьогодні мова йде про продаж акцій підприємства «Більшовик», а земля під ним знаходиться в статусі постійного користування під промислове виробництво. Очевидно, що немає ніякої доцільності продовжувати розвивати виробництво в межах міста, та жоден потенційний інвестор не буде цього робити. Тому останнім, не менш важливим завданням ФДМ є оформити земельну ділянку зі зміною її цільового призначення. У цьому випадку потрібно, зокрема, заручитися підтримкою міської влади.

«Зміна цільового призначення ділянки - це те, з чим інвестор зіткнеться в будь-якому випадку. Для девелопера - отримання дозволів на переведення землі є обтяжливим процесом, і нерідко, саме на цьому етапі бізнес стикається з найбільшою кількістю корупційних проявів. А у випадку «Більшовика», де перетинаються багато інтересів різних осіб, оформлення землі може розтягнутися на роки. Найбільш раціональним рішенням і правильним рішенням буде зробити це зусиллями держави. Безумовно, зробити це державі буде простіше, ніж приватному бізнесу», - говорить експерт.

Переведення землі в інше цільове призначення є нескладною процедурою та може зайняти від 6-12 міс. В результаті інвестор відразу ж після оформлення покупки зможе приступити до розвитку ділянки. При проведенні аукціону відсутність правильного призначення ділянки умить знижує привабливість активу й шанси держави на залучення значних інвестицій. У цьому питанні надзвичайно важливо ставити на перше місце не терміни реалізації, а економічний ефект від продажу державних активів. За підрахунками Colliers «Більшовик» на аукціоні цілком може бути оцінений в 1,3 - 1,5 млрд грн у разі, якщо він буде «правильно упакований» і будуть зняті всі вищевказані дефекти та обмеження.

«Потенційна вартість продажу такого об'єкта як «Більшовик» на відкритому аукціоні, а також його значення з точки зору містобудування для столиці, заслуговує на увагу перших осіб країни. Грамотний процес підготовки цього активу до продажу на аукціоні матиме вирішальне значення на його підсумкову вартість продажу, а також безпосередньо вплине на те, що жителі міста побачать в майбутньому на цій локації», - резюмував Олександр Носаченко.

Довідка. Colliers International - світовий лідер з надання послуг у сфері нерухомості з більш ніж 18 000 співробітників, які працюють в 68 країнах світу.  Colliers International надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості орендарям, власникам нерухомості та інвесторам, в тому числі консалтингові та брокерські послуги при оренді та продажу офісних, торгових й складських приміщень, консалтингові послуги в області готельної нерухомості, послуги корпоративним клієнтам, послуги з оцінки об'єктів нерухомості, а також з інвестиційного консалтингу та продажу.