Перейти до основного змісту Перейти до нижнього колонтитула

Офісна нерухомість м. Києва в умовах нової реальності

Експерти міжнародної компанії Colliers International, провідного консультанту на ринку комерційної нерухомості України, підготували огляд ринку офісної нерухомості столиці за перше півріччя 2020 року.

Девелоперська активність здебільшого не зупинялась попри пандемію та карантинні обмежувальні заходи. Протягом першого півріччя 2020 року було введено в експлуатацію 7 офісних центрів з сумарною орендною площею близько 69 623 м².

Серед крупних об'єктів можна виділити: БЦ М8 по вул. Московській, 8 (А клас, GLA - 11 014* м²), БЦ Grand по вул. Великій Васильківській, 98 (А клас, GLA - 8 780 м²)  та БЦ Avenue 53 по пр-ту Перемоги, 53 (В клас, GLA - 16 780 м²).

Таким чином, станом на кінець першого півріччя 2020 року, кумулятивна пропозиція професійних офісних приміщень в Києві досягла відмітки у понад 2 061 000 м².

Девелопери тих об'єктів, де готовність до карантину перевищувала 40%, здебільшого продовжують будівництво та планують не відставати від заявлених термінів введення в експлуатацію. На стадії активного будівництва станом на кінець червня 2020 року перебуває 17 об'єктів з сумарною орендною площею близько 178 000 м². Згідно з заявами їх девелоперів, введення в експлуатацію цих об'єктів планується протягом найближчих 6-9 місяців. Однак, як показує практика, реальний обсяг введених в експлуатацію площ може бути нижчим на 20-40%, враховуючи ймовірність поглиблення кризи.

Щодо об'єктів, які до карантину перебували на початковій стадії будівництва або були на етапі проєктування то, враховуючи економічну невизначеність,  їх девелопери здебільшого переглядають плани виведення на ринок нових бізнес-центрів. Внаслідок, тимчасово заморожують будівництво та займають вичікувальну позицію. Результати третього та четвертого кварталів 2020 року стануть більш показовими для подальшого планування.

ІТ сектор зберігає тенденцію минулих кількох років і має найбільшу частку в структурі загального попиту протягом першого півріччя – 53% (~21 000 м²). Однак, якщо в минулі роки найбільший попит на офісні приміщення демонстрували аутсорсингові ІТ-компанії, то в першому півріччі спостерігається більша активність з боку продуктових ІТ-компаній.

Зниження попиту та введення в експлуатацію відносно великого об’єму нових офісних приміщеннь вплинуло на рівень вакантності професійної офісної нерухомості.

Таким чином, вакантність в бізнес-центрах А і В класу зросла з 7% на початку 2020  року до 10% наприкінці першого півріччя 2020 року. Вакантність в бізнес-центрах А класу зросла з 4,5% на початку року до 7,1% в кінці червня 2020 року. Вакантність класу В зросла  з 7,9% до 10,5% відповідно.

Ринок офісної нерухомості ще не встиг повністю відреагувати на зростання вакантності, зниження попиту та зростання конкуренції з боку нових об’єктів, що вводяться в експлуатацію. Власники деяких бізнес-центрів поки не готові знижувати орендні ставки, тому максимальна базова орендна ставка (prime headline rent) залишилась на рівні $30/м²/місяць (без ПДВ).

Середній діапазон орендних ставок по класам:

>Клас А: $20-30/ м²/місяць;

>Клас В: $12-20/м²/ місяць;

>Клас С: $8-12/м²/ місяць.

            

Попри те, що орендарі офісних приміщень не звільнялись від сплати оренди на законодавчому рівні на відміну від орендарів торгових приміщень, багато власників бізнес-центрів йшли на компроміс та надавали знижки на період карантину у розмірі 20%-50%. Знижки надавались в індивідуальному порядку, а розмір знижки в тому числі залежав від того, наскільки бізнес орендаря постраждав від наслідків пандемії, ділових відносин з орендодавцем та іміджем орендаря та, переважно, на умовах збільшення термінів оренди або ж із збільшенням орендної ставки після відновлення бізнесу до докарантинного рівня.

Режим самоізоляції змусив багато компаній перевести своїх співробітників на віддалений формат роботи. Частина компаній повернулась в офіси після запуску громадського транспорту 12 травня, однак досі лишається значна частина бізнесів, що працюватимуть віддалено як мінімум до вересня. Досвід віддаленого формату роботи  в середньостроковій перспективі може вплинути на організацію робочого процесу в майбутньому та на підходи організації офісного простору. За результатами глобального опитування Colliers International, 8/10 людей після карантину хотіли б мати можливість працювати віддалено хоча б один день в тиждень. Однак це не стане причиною масової відмови від офісів. Навпаки, компанії більше інвестуватимуть в якість офісів.

«Сама філософія офісного простору має змінитися, і вона змінюється. Нині усе більше компаній переосмислюють роль і функції офісного простору, зосереджуються на колаборації, обміні знаннями та інноваціях. Є чудові приклади реструктуризації робочих приміщень з метою бути більш командними та інноваційними. Найдалі в цьому просунулися продуктові IT компанії, для яких креативний процес  - основа бізнесу. Тому вони інвестують в те, що стимулює команди до генерації ідей. В офісах таких компаній завжди передбачені сучасні та інноваційні складові для комфортного та ефективного робочого процесу. Власне, «класичні» компанії також рухаються до цього», - вважає Олександр Носаченко, керівний директор Colliers International (Україна).

В короткостроковій перспективі компанії, що зіткнулись із зниженням грошового потоку в своїх бізнесах, будуть оптимізовувати витрати в тому числі на офісні приміщення. Очікується, що частина компаній будуть змушені скорочувати обсяги орендованих площ або ж переїжджати в бізнес-центри з нижчими ставками. Ті, компанії, що не зможуть відмовитись від орендованих площ раніше термінів договорів, будуть виводити зайві площі на ринок в якості суборенди.

До кінця 2020 року до введення в експлуатацію готується 17 бізнес-центрів з сумарною орендною площею понад 178 000 м². Слід зазначити, що більша частина з них вийде на ринок з вже з низьким рівнем вакантності.

Існує імовірність, що відкриття частини об'єктів може буде перенесено на 2021 рік.

Обсяг поглинання може знизитись, порівняно з минулим роком. Очікується збільшення кількості угод по перегляду поточних орендних умов.

Ці фактори можуть призвести до деякого зниження орендних ставок. Однак приклади крупних угод, що відбулись протягом першого півріччя 2020 року свідчать про те, що бізнес готовий заключати угоди і по поточним комерційним умовам, однак все залежить від якості бізнес центру, його локації та готовності орендодавців гарантувати гнучкі умови на період карантину. Спостерігається попит на приміщення, де інвестиції в ремонт будуть мінімальними.

*враховуючи площу, яку займає лендлорд

Довідка.

Colliers International - світовий лідер з надання послуг у сфері нерухомості з більш ніж 18 000 співробітників, які працюють в 68 країнах світу.  Colliers надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості орендарям, власникам нерухомості та інвесторам, в тому числі консалтингові та брокерські послуги при оренді та продажу офісних, торгових й складських приміщень, консалтингові послуги в області готельної нерухомості, послуги корпоративним клієнтам, послуги з оцінки об'єктів нерухомості, а також з інвестиційного консалтингу та продажу.