Перейти до основного змісту Перейти до нижнього колонтитула

Класифікація офісних будівель: примарна межа між класами А та В

Класифікація офісних будівель - це скоріше мистецтво, ніж наука. Межі між класами А та В здебільшого досить розмиті.  Багато з вимог, які раніше відрізняли класи, на сьогодні стали стандартними - в питаннях енергоефективності, комфорту для резидентів та ін. Девелопери, які розвивають офісну нерухомість в будь-якому з класів, активно впроваджують інновації, тому зараз нікого не здивувати open-space з hot-desk або панорамними вікнами.

 У Києві загальна пропозиція якісної офісної нерухомості на кінець 2019 року досягла майже 2 млн м². Близько 400 000 м² з них - клас А. Вся пропозиція високоякісних об'єктів класу А в Києві зосереджена в центральному діловому районі, на Подолі, в Шевченківському та Печерському районах.  Наприклад, в ЦДР з усіх офісних будівель частка бізнес-центрів класу А складає близько 70% (з урахуванням будівель GLA від 7 000 м²).  Географія розташування професійних бізнес-центрів класу В набагато ширша, будівлі розосереджені по всіх районах столиці, в тому числі й на Лівому березі.  У ЦДР з усіх офісних будівель близько 30% - бізнес-центри класу В.

Орендні ставки вже не є маркером класу.  В окремих випадках ставки в будівлях класу В можуть бути вище показників в бізнес-центрі класу А.

«Поверховість у Києві також не впливає на клас будівлі, адже ринок професійної нерухомості тільки розвивається. Навіть унікальний дизайн фасаду - для обох класів - розмитий фактор. Проте наявність підземного паркінгу - необхідна умова для класу А, але й тут є особливості. Наприклад, якщо загальносвітовий показник становить 1 паркомісце на 100 м² орендованої площі, то в київських проектах він трохи інший - 1 паркомісце на 200-250 м²», - наводить приклад Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна). Також чітку функцію «розділення класів» зберігає якість інженерії. Стосовно екологічних стандартів, їм «приділяють увагу» офіси обох класів, оскільки наявність зеленої акредитації дає суттєву перевагу в позиціонуванні будівлі.

В інших країнах критерії класифікації варіюються від ринку до ринку, але більшість з них використовують дуже схожі контрольні списки. Зокрема, на розвинених ринках Європи, США та Південно-Східної Азії до класу А відносяться висотні будівлі, що мають в досконалому варіанті від 30 поверхів та надають сервіс вищого рівня, включаючи підземний паркінг і цілодобову охорону. Продукт класу B, як правило, має менш ефектний екстер’єр, меншу площу скління, технологічно менш сучасні системи опалення, вентиляції та кондиціонування повітря та ін. Також стирання межі між класами офісних будівель виражається в поступовій втраті значущості таких факторів як вік будівлі, локація  та зелена сертифікація (LEED, BREEAM та ін).  Водночас в умовах класифікації як і раніше присутні регіональні відмінності: громадський транспорт дуже важливий для великих американських міст, наприклад, Нью-Йорка та Сіетла, та якщо будівля не розташована біля станції метро або іншого рейкового транспорту, то воно зможе бути віднесено лише до класу В, або навіть С.

Якщо ж говорити про сучасні тенденції, як відзначають в компанії Colliers International, важливий світовий тренд - зміщення акценту на те, яка будівля «зсередини». «Раніше для офісних будівель велике значення мала зовнішня естетика, те, як вони виглядають зовні. Тепер увага приділяється більше створенню яскравих та стимулюючих інтер'єрів.  Йдеться не тільки про енергоефективні рішення, але й про використання природного світла та живих рослин, більшу частину простору віддають суспільній функції», - пояснює Олександр Носаченко.  На думку керуючого директора, на українському ринку й надалі буде спостерігатися розмивання межі між класами офісних будівель.

«Ринок офісної нерухомості адаптується під потреби клієнтів. Враховуючи, що зараз спостерігається найбільший попит від креативної індустрії та IT-сектору, девелопери оновлюють свої проекти під сучасні потреби та створюють нові формати офісної нерухомості. Тому «лінійка» класів ставатиме все більш гнучкою», - вважає Олександр Носаченко.