Preskočiť na hlavný obsah Preskočiť na pätu

Rezidenčný sektor rastie

• Nedostatočná ponuka, rastúce nájomné a silné demografické základy podnecujú rozvoj rezidenčného sektora aj napriek regulačným a trhovým výzvam
• Investori sa hrnú do rezidenčného bývania ako bezpečného aktíva vzhľadom na jeho rozmanité možnosti a silné základy podporujúce investičnú expanziu
• Ceny bývania v mnohých európskych metropolách prudko rastú v dôsledku nesúladu medzi ponukou a dopytom
• Dopyt zostane silný vďaka pretrvávajúcemu rastu domácností vo veľkých európskych mestách
• Čoraz širšia „priepasť v dostupnosti“ vedie vybrané vlády k zásahom na trhu, čo vyvoláva neistotu u investorov
• Regionálne mestá zostávajú cenovo dostupnejšie a mnohé z nich priťahujú záujem investorov 

Bratislava, 30. júna 2021 – Colliers (NASDAQ: CIGI; TSX:  CIGI), popredná spoločnosť ponúkajúca široké portfólio profesionálnych služieb v oblasti komerčných nehnuteľností a investičného manažmentu, vydala novú správu s názvom Európsky rezidenčný sektor: Na vzostupe, v ktorej skúma faktory zodpovedné za rastúci investorský záujem o rezidenčné nehnuteľnosti v kľúčových európskych mestách. Správa hodnotí destinácie z hľadiska príťažlivosti pre investorov a poukazuje na príležitosti a riziká, ktoré sa objavujú v súvislosti s touto stále významnejšou triedou aktív.

Vzhľadom na skutočnosť, že čoraz viac Európanov vyhľadáva život v prominentných obchodných, kultúrnych a vzdelávacích centrách, ako sú Londýn, Paríž či Amsterdam, a že rastúce príjmy znižujú počet rodín spĺňajúcich podmienky pre sociálne bývanie, základná nerovnováha medzi ponukou a dopytom vo väčšine miest má na svedomí, že ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako priemerné príjmy.  

Táto „priepasť v dostupnosti“ znamená, že mnohí mladí obyvatelia miest si prenajímajú nehnuteľnosť na dlhšie ako predchádzajúce generácie, než sa rozhodnú pre kúpu svojej prvej nehnuteľnosti. Do dôchodkového veku navyše vstupuje čoraz viac rodičov s dospelými deťmi, čo pre investorov vytvára príležitosti na poskytovanie a rozširovanie dostupnosti nájomného a vlastníckeho bývania, a to aj v sektoroch stavieb na prenájom, stavieb na predaj, súkromného nájomného bývania, spoločného bývania, bývania pre seniorov a študentského bývania. V roku 2020 pritieklo do sektora investícií do bývania v Európe celkovo 60,7 miliárd EUR, čo predstavuje 18% nárast aktivity v porovnaní s päťročným priemerom. Všadeprítomný charakter rezidenčného sektora a široká škála príležitostí, ktoré ponúka, povedú k nárastu trhového podielu sektora „lôžok“ v porovnaní s ostatnými typmi komerčných nehnuteľností. Predpokladá sa, že v tomto cykle dosiahne 30 % objemu investícií, keďže sa aktivita v európskych krajinách a mestách rozširuje a prehlbuje.

„Vzhľadom na základnú demografickú a trhovú dynamiku investori čoraz viac vnímajú obytné nehnuteľnosti ako relatívne stabilnú, defenzívnu triedu aktív uprostred obrovského narušenia ekonomík a vzorcov správania spôsobeného pandémiou,“ vysvetľuje Richard Divall, vedúci oddelenia cezhraničných kapitálových trhov v regióne EMEA spoločnosti Colliers. „Čoraz viac penzijných, poisťovacích a súkromných kapitálových fondov zvyšuje svoje alokácie do tejto, zdá sa, dlhodobo atraktívnej príležitosti, najmä s ohľadom na minuloročné turbulencie a neisté vyhliadky mnohých iných tried aktív.“

Podľa prieskumu spoločnosti Colliers sa Paríž, Londýn, Amsterdam, Mníchov a Manchester zaradili medzi päť najmenej cenovo dostupných miest pre osoby bývajúce vo vlastnej nehnuteľnosti, pokiaľ ide o cenu podlahovej plochy v pomere k priemerným miestnym príjmom. V porovnaní s týmito metropolami si môžu kupujúci v mestách ako Düsseldorf, Kolín nad Rýnom alebo Marseille dovoliť takmer dvojnásobok priestoru. Vo Varšave si na základe priemerných príjmov domácností môže typický kupujúci dovoliť až trikrát viac obytnej plochy ako v Paríži. To zvyšuje atraktívnosť týchto miest pre súkromný nájomný sektor, keďže priemerný vek prvých kupujúcich sa rozširuje na 34 rokov. Relatívne vysoké náklady na bývanie v týchto mestách navyše tlačia investorov aj do alternatívnych destinácií sekundárneho a rozvíjajúceho sa trhu s bývaním, kde existuje potenciál zvýšenia hodnoty kapitálu. 

Napriek celkovo pozitívnym vyhliadkam správa jasne poukazuje na fakt, že investovanie do bývania nie je bez rizík. Vlády v mnohých krajinách sa totiž snažia riešiť priepasť v dostupnosti prostredníctvom opatrení na skrotenie cien či nových nariadení v prospech nájomníkov. „Mestá ako Berlín a Amsterdam zavádzajú, niekedy neudržateľným spôsobom, nové pravidlá, ktoré vnášajú do investovania do rezidenčných nehnuteľností prvok neistoty,“ hovorí Damian Harrington, regionálny riaditeľ prieskumu pre spoločnosť Colliers v regióne EMEA. „Investori si vytvárajú povedomie o citlivých politických otázkach týkajúcich sa bývania a o tom, ako sa prejavia v praxi. Optimálnym riešením je vytvoriť väčšiu ponuku podporou investícií do rozvoja, a nie zavádzaním regulácií, ktoré znižujú ochotu investovať a prevádzkovať nájomné bývanie.“

Londýn si udržiava vedúcu pozíciu
Koncentrácia lukratívnych pracovných miest, špičkových univerzít a kultúrnych aktív v kombinácii s najvyššou hustotou ekonomickej produkcie na km2 v Európe vysvetľuje, prečo má Londýn najvyššie ceny domov spomedzi analyzovaných miest. Meter štvorcový stojí v priemere 11 600 EUR, hoci ceny sú od roku 2017 relatívne stabilné. Brexit posilnil jeho príťažlivosť pre investorov do rezidenčných nehnuteľností, keďže ceny sa až do tohto roka nemenili. Záujem investorov neutícha, pričom objem investícií za posledných päť rokov je o vyše 130% vyšší ako v druhom meste v prvej desiatke, Berlíne. Očakáva sa, že záujem investorov zostane naďalej vysoký, keďže iniciatíva Spojeného kráľovstva v oblasti očkovania a zotavovania sa z pandémie je oproti európskym partnerom silnejšia.

Nariadenia vytvárajú v Berlíne komplikácie
Hoci Berlín zostáva jednou z najatraktívnejších európskych destinácií pre investície do bývania, investičné prostredie je v poslednom čase nepokojné v dôsledku vládnej snahy odstrániť priepasť v dostupnosti bývania. Berlín zaviedol v januári 2020 zákon o kontrole nájomného Mietendeckel, nariaďujúci zníženie nájomného, ktoré nadobudlo účinnosť v novembri 2020. V apríli 2021 však súdy vyhlásili zákon za protiústavný, vďaka čomu si investori vydýchli a opäť nadobudli dôveru v berlínsky trh.  

Madrid sa môže pochváliť kritickým množstvom a zaujímavými vyhliadkami na výnosy
Španielsko bolo pandémiou COVID-19 zasiahnuté najviac zo všetkých európskych krajín, čoho výsledkom je rovnako silné oživenie hospodárstva v rokoch 2021 a 2022. Tento rýchly návrat k rastu spolu s obmedzeným posunom nájomného a výnosov v posledných rokoch naznačuje silné oživenie podporujúce rast hodnoty kapitálu a výnosov pre investorov. Potenciálny rozsah dopytu je podstatný aj vzhľadom na fakt, že priemerný vek prvonadobúdateľov v Španielsku je 41 rokov, čo je oveľa viac ako európsky priemer 34 rokov. 

Rastúci počet obyvateľov a oživenie hospodárstva podporia aj amsterdamský trh s bývaním. Predpokladá sa, že počet obyvateľov Amsterdamu sa v nasledujúcom desaťročí zvýši o ďalších 123 000, čo odráža kozmopolitnú kultúru mesta a jeho príťažlivosť ako základňa pre centrály spoločností, aj napriek faktu, že dopyt po bývaní v roku 2020 prudko klesol, keďže COVID-19 odradil pracovníkov z cudziny. Cenová dostupnosť je problémom už teraz, pričom vlastnícke bývanie v Amsterdame je tretím najmenej dostupným spomedzi metropol hodnotených spoločnosťou Colliers. Mesto sa snažilo riešiť situáciu zavedením prísnejších predpisov, čo viedlo mnohých investorov k zváženiu investícií do iných holandských miest.  

Kodaň je presvedčivou investičnou perspektívou
Hoci v dôsledku nedostatku bytov ceny v Kodani v posledných rokoch rapídne rástli, v porovnaní s mnohými inými hodnotenými mestami je bývanie v Kodani stále cenovo dostupné. Hlavné mesto Dánska charakterizuje aj vysoký počet mladších domácností a solídne vyhliadky na hospodársky rast. V kombinácii s jeho známosťou a otvorenosťou voči zahraničným investorom predstavuje jednu z najzaujímavejších investičných príležitostí do rezidenčných nehnuteľností v Európe. 

Medzi rozvíjajúcimi sa mestami vyniká Varšava
Varšava je už dlho rozdelená na vlastnícke a sociálne nájomné bývanie, avšak nová generácia mladších a bohatších Varšavčanov začína oceňovať flexibilitu súkromného nájomného bývania. Príjmy a ceny bývania vo Varšave prudko rastú, čo vytvára príležitosti pre priekopníckych investorov, ktorí chcú vstúpiť na scénu mesta s čoraz väčším európskym aj svetovým významom.

Komentár k slovenskému rezidenčnému trhu
Richard Urvay, riaditeľ spoločnosti Colliers, dopĺňa aktuálnu situáciu na slovenskom trhu: „Na Slovensku zaznamenávame rastúci apetít investorov po rezidenčnom nájomnom bývaní. Avšak naďalej u nás absentuje kvalitný legislatívny rámec, ktorý by vytvoril podmienky pre rozvoj nájomného bývania. V tomto štádiu je preto nevyhnutná participácia a dialóg štátneho a súkromného sektora, ktorého výsledkom by mala byť podpora a rozvoj štátneho nájomného bývania.“

Správu Európsky Rezidenčný sektor: Na vzostupe si môžete stiahnuť tu


Related Experts

Katarina Dudakova

Public Relations

Bratislava

Mám mnohoročné skúsenosti v oblasti public relations a strategickej marketingovej komunikácie.

Zobraziť experta