Preskočiť na hlavný obsah Preskočiť na pätu

Trh s nájomnými rezidenčnými projektmi v regióne strednej a východnej Európy (CEE) naberá na obrátkach a priťahuje záujem investorov. Avšak väčšina aktivít sa aktuálne sústreďuje okolo Českej republiky a Poľska.

Bratislava, 8. júl 2021 - Objemy investícií do rezidenčného sektora v regióne strednej a východnej Európy boli obmedzené a v priebehu predchádzajúcich piatich rokov sa pohybovali na priemernej úrovni mierne prevyšujúcej 200 miliónov eur ročne. V regióne CEE sa miska váh medzi vlastným bývaním a prenájmom podľa správy s názvom “The Private Rental Sector: Has it found a home in CEE?”, ktorú vydala spoločnosť Colliers v spolupráci s advokátskymi kanceláriami Greenberg Traurig a Kinstellar, prikláňa k súkromnému vlastníctvu. Z hľadiska ponuky nájomných rezidenčných projektov zo strany developerov a investorov vedie Česká republika nasledovaná Poľskom, za ktorými zaostávajú ostatné krajiny.


Hnacie motory trhu s nájomnými rezidenčnými projektmi
Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre prieskum regiónu CEE, vysvetľuje: „V dôsledku individuálnych investícií súkromných osôb do rezidenčných nehnuteľností narástol v mnohých krajinách rozdrobený nájomný trh. Do značnej miery je to spôsobené tým, že úspory uložené na osobných účtoch neprinášajú zmysluplné výnosy a hypotekárne úrokové sadzby boli na väčšine trhov na historickom minime. Mnohé z týchto bytových jednotiek sa prenajímajú a ich hodnota stúpa, keďže predajné ceny za štvorcový meter naďalej medziročne rastú. Dosah tohto vývoja, ako aj nedostatok nových projektov na mnohých trhoch podporuje túto dynamiku a pre mnohých sa sen o vlastníctve nehnuteľnosti stáva zdanlivo nedosiahnuteľný. Čiastočne z týchto dôvodov rastie aj sektor nájomných rezidenčných projektov a záujem investorov o tento typ investície.”

Preplnenosť
V roku 2019 bol najvyšší podiel osôb žijúcich v preplnených domácnostiach zaznamenaný v Rumunsku (45,8 %), Lotyšsku (42,2 %) a Bulharsku (41,1 %) a najnižší na Cypre (2,2 %). Údaje naznačujú, že väčšina domácností v strednej Európe je preplnená viac ako priemer EÚ. Dlhodobý trend v Európe ukazuje postupný pokles tohto podielu. Ak predpokladáme, že tento trend bude pokračovať a trhy strednej a východnej Európy budú konvergovať k priemeru EÚ, potom tu vznikne nedostatočná ponuka a bude potrebné zabezpečiť viac ubytovacích jednotiek. Možno očakávať, že veľkú časť tejto ponuky budú tvoriť nehnuteľností na prenájom, čo bude mať za následok posun v stratégiách ďalších developerov a investorov. To sa už začína diať v Poľsku a v Českej republike.

Ponuka a plánované projekty
Za uplynulých päť rokov došlo v celej strednej a východnej Európe k rýchlemu rastu predajných cien rezidenčných nehnuteľností. Čiastočne to bolo spôsobené nedostatkom ponuky, relatívnou dostupnosťou úverov, ako aj túžbou ľudí investovať v snahe zarobiť na svojich úsporách viac, ako by zarobili v banke. V hre sú však aj ďalšie faktory, ako napríklad nedostatok vhodných pozemkov a rastúce náklady, zdĺhavé a neisté povoľovacie procesy, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve ako aj materiálu, a tým spôsobený rast  ich cien. Podľa údajov Eurostatu sa náklady na výstavbu nových obytných budov v Európskej únii v období rokov 2010 až 2019 zvýšili o 15 %. Z členských štátov strednej a východnej Európy sme pozorovali najväčší nárast v Maďarsku (+47 %) a v Rumunsku (+46 %). Keď vezmeme do úvahy všetky tieto faktory, mnohých developerov naprieč regiónom neláka odkloniť sa od modelu build-to-sell (postaviť na predaj) individuálnych obytných jednotiek.

Z hľadiska ponuky existujúcich nájomných rezidenčných projektov s viacerými bytovými jednotkami, ktorých vlastníkmi sú developeri a investor, vyniká najmä Česká republika s cca. 57 000 jednotkami, za ňou nasleduje Poľsko s cca. 4 500 jednotkami.

Victor Constantinescu, Managing Partner, Co-Head Real Estate, Bukurešť, Kinstellar dodáva: „Nájomné rezidenčné projekty ako trieda aktív sú v strednej a východnej Európe skutočne novým fenoménom a smerom na východ ich bude určite menej. Čiastočne to vychádza z dedičstva minulosti: v krajinách strednej a východnej Európy bol vždy mimoriadne silný zvyk vlastniť dom, čo sa odráža v mentalite so silnou potrebou bývanie vlastniť. To však už nemusí platiť, keďže sa demografické podmienky menia a ceny nehnuteľností v preplnených oblastiach sa neustále zvyšujú, príležitosti na dobrú kúpu sú čoraz vzácnejšie a mnohí sú kvôli vysokým cenám vylúčení z možnosti kúpy bývania. Preto možno očakávať, že sa táto trieda aktív nájomných rezidenčných projektov v strednej a východnej Európe ujme.“

Sme tiež svedkami toho, že developeri ohlásili výstavbu väčšieho počtu nájomných rezidenčných projektov, ktoré by mali byť dodané na trh v najbližších rokoch. Pri pohľade na aktivitu na trhu s viacbytovými jednotkami je zrejmé, že trhy v strednej a východnej Európe sú v relatívne raných fázach vývoja a napredujú rôznymi rýchlosťami. Trh v Poľsku a Českej republike rastie rýchlejšie ako v iných krajinách.

Nájomné podmienky
Na väčšine trhov sú bežné krátkodobé, ako aj dlhodobé prenájmy, pričom krátkodobé prenájmy sú obvykle definované v trvaní menej ako 3 mesiace, ale môže to byť až 6 mesiacov. Dlhodobý prenájom trvá obvykle jeden alebo viac rokov, čo je podstatne menej ako štandardné nájmy v trvaní päť a viac rokov, ako v prípade budov v iných komerčných sektoroch. V sektore nájomných rezidenčných projektov sú najbežnejšie nájomné zmluvy na jeden rok. Po ich skončení nájomníci buď dajú výpoveď, vysťahujú sa, alebo nájom predĺžia o ďalší rok. 

Agata Jurek-Zbrojska, Real Estate Partner, Greenberg Traurig Poland dopĺňa: „V krajinách strednej a východnej Európy, na ktoré sa vzťahuje táto správa, neexistovali žiadne predpisy, ktoré by obmedzovali nájomné zmluvy medzi súkromnými subjektmi, a v čase prípravy tejto správy neboli známe ani žiadne plány na ich zavedenie. Preto na konci každého roka alebo pri príležitosti ukončenia doby prenájmu majú prenajímatelia právo na prehodnotenie výšky nájomného, keďže v štandardnej jednoročnej nájomnej zmluve sa neuplatňuje žiadna indexácia. To môže, samozrejme, niekedy viesť k výrazným skokom v nájmoch v závislosti od aktuálnych trhových podmienok.“

Investičný trh – objemy rezidenčných projektov
Objemy investícií do rezidenčných projektov v regióne strednej a východnej Európy boli za posledných päť rokov pomerne obmedzené a priemerne sa ročne pohybovali na úrovni mierne prevyšujúcej 200 miliónov eur (na rozdiel od objemu transakcií viac ako 60 miliárd eur v rokoch 2019 a 2020 v celej EMEA).

Dorota Wysokińska - Kuzdra, Senior Partner, Corporate Finance, CEE, Colliers dopĺňa: „Toto všetko opäť súvisí s nedostatkom stabilného produktu dostupného na trhu a nie s nedostatkom apetítu u investorov. V niekoľkých prípadoch v strednej a východnej Európe, ku ktorým sme poskytovali poradenstvo, vstúpili investori na trh akvizíciou developera rezidenčných projektov alebo vytvorením spoločného podniku, aby zabezpečili potrebnú ponuku a zásobu projektov. Pre niektorých to môže byť výhodný scenár, ktorý bude prospešný pre všetky strany, zdieľanie finančného zaťaženia môže urýchliť ponuku oboch typov produktov – na predaj i na prenájom.“

Výnosy
Súčasný pohľad odborníkov je taký, že výnosy by sa v závislosti od lokality pohybovali medzi 3,5 až 4,0 % v Českej republike a 5,0 až 5,5% v Poľsku.



Related Experts

Katarina Dudakova

Public Relations

Bratislava

Mám mnohoročné skúsenosti v oblasti public relations a strategickej marketingovej komunikácie.

Zobraziť experta