Перейти к основному содержанию Перейти к нижнему колонтитулу

«Миллионы квадратов». Застройка Московского проспекта может увеличиться в 2,5 раза

Территория Московского проспекта рядом с Обводным каналом стала одним из первых масштабных проектов редевелопмента в Петербурге. Хотя, казалось бы, потенциал локации исчерпан, аналитики Colliers, в рамках цикла исследований «Миллионы квадратов», нашли еще около 214 га, редевелопмент которых может увеличить объем жилой застройки в 2,5 раза.
 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 18 ноября 2021 г. – Локация Московского проспекта активно развивается в двух направлениях: северная часть Московского проспекта (территория, ограниченная Обводным каналом, Витебским проспектом, Благодатной улицей, Митрофаньевским шоссе) и локация Лиговского проспекта (территория, ограниченная Обводным каналом, Днепропетровской улицей, Витебским и Московским проспектами), которую мы обозначили «новым» Лиговским.

За последние десять лет в этой объединенной локации объем жилой застройки (построенной и строящейся на данный момент) достиг 1,7 млн кв. м жилья в 25проектах. Большая часть этого объема сосредоточена в территории близ «Измайловской перспективы» вдоль северной части Московского проспекта, где реализуется один из ключевых проектов редевелопмента в Петербурге – квартал «Галактика» («Эталон»).

При этом, превалирующая доля предложения в локации вдоль северной части Московского проспекта относится к комфорт-классу (72,9% от объема построенного и строящегося предложения в локации), в то время как «новый» Лиговский становится зоной концентрации бизнес-класса (79,7% от объема построенного и строящегося предложения).

По данным Colliers, сейчас в стадии проектирования находятся еще более 600 тыс. кв. м, 87% которых приходится на «новый» Лиговский, где девелоперы Glorax и ПИК планируют продолжить реализацию проекта Ligovsky City.

С 2017 года средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в северной части Московского проспекта выросла на 113% и по состоянию на конец третьего квартала 2021 года составила 242 тыс. руб. Средняя стоимость в сегменте «бизнес» находится на уровне 258 тыс. руб./кв. м, в сегменте «комфорт» 220 тыс. руб./кв. м.

На территории «нового» Лиговского проспекта стоимость квадратного метра с 2017 года выросла на 97% до 228 тыс. руб. Эта локация имеет интересную особенность: по состоянию на конец третьего квартала 2021 года, стоимость квадратного метра в комфорт-классе оказалась выше показателя в бизнес-классе: 241тыс.руб./кв.м против 205тыс.руб./кв.м соответственно. Парадокс обусловлен ограниченным составом экспозиции в «бизнесе» (большинство проектов уже распроданы и имеют в экспозиции так называемые «остатки»), в то время как строящееся предложение комфорт-класса реализуется с привлечением проектного финансирования и располагается ближе к жилой застройке, вдалеке от железнодорожных путей, что увеличивает стоимость квадратного метра.

В рамках исследования «Миллионы квадратов» специалисты Colliers выявили еще около 214 га территории, перспективной для редевелопмента. Наибольший потенциал развития заложен в локации Московского проспекта (127 га), где, в случае комплексного подхода к редевелопменту и выводу предприятий, может быть построено более 1,55 млн кв. м жилья. На территории «нового» Лиговского Colliers выявила еще 88 га, на которых может появиться 1,26 млн кв. м жилья. Более половины от выявленных площадей (111 га) требуют изменения функционального назначения для реализации проектов жилья или апартаментов. Оставшиеся 103 га находятся в общественно-деловой зоне, где допустимо строительство жилья. По оценке Colliers, в случае изменения градостроительной документации, объем жилой застройки Московского и «нового» Лиговского проспектов может увеличиться в 2,5 раза.

«Учитывая высокий интерес покупателей на недвижимость в данной локации, спрос на площадки со стороны девелоперов останется высоким. Именно это окажется поддерживающим фактором для процесса джентрификации и переноса оставшихся промышленных и складских территорий за пределы города и их освоение коммерческими и жилыми девелоперами. Как следствие - новые проекты будут выходить в уверенном классе «бизнес», существенно меняя образ района. В то же время, многие площадки имеют в составе исторические здания, объекты культурного наследия и памятники архитектуры – сложные объекты с высокими рисками для девелопера, а значит, на их освоение уйдет еще не одно десятилетие», - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.

 

История освоения локации

Началом преобразования локации стал старт редевелопмента территории завода «Петмол», который начался в 2012 году в рамках проекта «Измайловская перспектива». Первыми проектами стали «Новомосковский» (YIT), «Времена года» (Meridian Development), «Тапиола» (Lemminkäinen) и «Дом на Фрунзенской» (AAG).

В восточной части Московского проспекта в 2014-15 годах на рынок вышли кварталы «Московские ворота» («Эталон») на месте завода «Вагонмаш» и «Московский квартал» («СМ-Девелопмент») на месте завода «Электросила».

Ключевым периодом в развитии локации стал 2016 год, когда на бывших путях Варшавского вокзала началась реализация одного из крупнейших проектов редевелопмента в Санкт-Петербурге – квартала «Галактика» («Эталон»). На территории запланировано более 500 тыс. кв. м жилья, последние очереди должны быть реализованы к 2024 году. Квартал включает в себя корпуса комфорт-класса, а также два проекта бизнес-класса – «Галактика Премиум» и «Галактика Pro».

В 2018 году началась реализация проекта «ARTквартал Аквилон» («Аквилон») на территории бывшего грузового трамвайного парка, а развитие территории «Петмола» продолжили проекты «Московский,65» (Legenda Intelligent Development) и Promenade («Аквилон»).

На территории между Московским и Лиговским проспектами в период 2015-16 годов преимущественно появлялись проекты точечной застройки – в то время рынок пополнили несколько проектов: «Богемия (ЛСР) и «Дом на Киевской» («Эльба»), а также между Лиговским и Днепропетровской появились «Новый Лиговский» («СПб Реновация»), Look Club House (ПСК), «Дом у Каретного моста» («Инвестторг»).

Активное освоение «нового» Лиговского началось в 2017 году, когда территория между Расстанной улицей и Витебским проспектом начала застраиваться компанией Glorax, реализующей глобальный проект Ligovsky City. Сейчас завершено строительство первых двух комплексов: «Первый квартал» и «Второй квартал» на более чем 100 тыс. кв. м жилья. В 2019 году Glorax приобрел в этом районе еще один крупный участок, а в 2021 году группа «ПИК» купила часть проекта Ligovsky City. Всего в рамках этого проекта Glorax собирался построить порядка 800 000 кв. м жилья, общественно-деловых и торговых объектов, а также социальной инфраструктуры.

Южнее по Лиговскому проспекту в конце 2019 года на территории, которую ранее занимали корпуса завода «Хладокомбинат № 1», началась реализация еще одного проекта – «Квартал CHE» («Эталон»).

В 2020-21 годах в локации появились новые игроки - Euroinvest Development с проектами iD Moskovsky и iD Park Pobedy и Setl City с проектом «Автограф в центре». Также «Эталон» представил рынку новый этап проекта «Московские ворота» – «Московские ворота II».


ЭКСПЕРТ

Антон Орлов

Заместитель директора | Департамент офисной недвижимости

Санкт-Петербург

I started my career in real estate in 2003 in Russia's biggest construction and development holding LSR Group.

Also worked for Baltic Pearl, the greatest Chinese development project in Russia and other significant companies on real estate market.

I have got combined experience in asset management, office solutions, project management and commercial real estate business. 

Перейти к странице

Анна Сабинина

Директор департамента маркетинга и PR в Санкт-Петербурге

Санкт-Петербург

Опыт работы в сфере маркетинга и PR  - 17 лет, в сфере недвижимости с 2006 года.  С 2002 года работала журналистом и сотрудничала в качестве автора с такими изданиями, как «Деловой Петербург», РБК в Петербурге, «Мир и Дом», «Предприниматель Петербурга», «МК в Питере» и др. С 2006 - 2010 гг.  работала PR менеджером в международной консалтинговой компании Knight Frank,  в  2010 году присоединилась к компании Colliers.

 

Перейти к странице