Перейти к основному содержанию Перейти к нижнему колонтитулу

По итогам 2019 г. в Москве свободно всего 1 млн кв. м офисных площадей

Учитывая дефицит офисных блоков, в 2020 г. продолжится активное формирование «рынка арендодателя»

Доля вакантных площадей в офисных зданиях класса А по итогам 2019 г. составила 8,7%, что в абсолютном значении соответствует 382 тыс. кв. м - это на 3,6 п.п меньше, чем годом ранее. В офисах класса В+/- доля вакантных площадей в 2019 г. снизилась на 3,0 п.п. и по итогам 2019 г. составила 4,6%, что соответствует 664 тыс. кв. м. Это минимальные значения показателей доли свободных площадей за всю историю рынка как в классе А, так и в классе В+/-.Средний уровень вакантности составляет 5,6%, и, по прогнозам Colliers, снижение доли свободных площадей продолжится и в 2020 г. – до 5%. Относительно небольшой объем заявленных к запуску площадей в этом году не сможет скомпенсировать высокие объемы поглощения офисов, учитывая тот факт, что большинство новых площадей выйдут на рынок уже заполненными.

Снижение объема вакантных площадей в 2019 г.  было зафиксировано практически на всех субрынках Москвы. В ЦДР доля вакантных площадей снизилась на 6 п.п. и составила по итогам 2019 г. 3,1%, а в районе ММЦД «Москва-Сити», данный показатель составил 5,5% (изменение 3 п.п.), что является рекордным значением для субрынка. Положительную динамику значение доли вакантных площадей показывает только за границей МКАД (+2 п.п.) за счет ввода в эксплуатацию новых крупных объектов в Сколково и Новой Москве.

Основные индикаторы рынка

2018

2019

2020П

Объем ввода, тыс. м²

125,4

388,1

410

Объем купленных и арендованных площадей, тыс. м²

1 530

1 621

1 500

Доля вакантных площадей, %

8,7

5,6

5,0

Класс А

12,3

8,7

8,0

Класс В+/-

7,6

4,6

4,0

Средневзвешенная приведенная ставка аренды*, руб./м²/год

17 987

18 707

19 000

Класс А

26 333

25 510

26 200

Класс В+/-

13 693

14 602

15 300


ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В 2019 г. объем введенных в эксплуатацию офисных площадей составил 388 105 кв. м, превысив показатель предыдущего года в 3 раза. Однако часть объектов, заявленных к вводу до конца года, была перенесены на следующий.

Несмотря на ускорение роста объемов нового строительства, показатель еще остается на низком уровне по сравнению с докризисными годами, когда среднегодовой прирост новых офисных площадей составлял 700–800 тыс. кв. м. По нашим оценкам, в 2020 году совокупный объем ввода офисных площадей составит около 410 тыс. кв. м. При этом более 50% нового предложения будет сосредоточено за границами ТТК. Тренд на застройку территории офисами в данной локации сохранится в горизонте ближайших пяти лет в связи с тем, что география нового предложения офисных площадей во многом будет определяться местом реализации проектов транспортно-пересадочных узлов и многофункциональных комплексов, которые преимущественно будут локализованы на территории бывших промышленных зон.

Основные объекты, введенные в эксплуатацию в 2019 г.

НАЗВАНИЕ

АДРЕС

КЛАСС

ТИП СТРОИТЕЛЬСТВА

GBA, М2

GLA, М2

«Искра-Парк»

Ленинградский пр-т, д. 35

А

Новое строительство

71 370

62 270

«Стратос»

Николы Теслы ул., д. 1, стр. 1

А

Новое строительство

83 000

41 200

«Верейская Плаза IV»

Верейская ул., д. 29, стр. 34

B+

Новое строительство

49 600

40 000

«Око (фаза II

1-й Красногвардейский пр-д, д. 19

B+

Новое строительство

27 350

26 750

«Орбион»

Минское ш., 19 км

А

Новое строительство

69 110

25 090

«Академик»

Вернадского пр-т, д. 41

А

Новое строительство

47 120

24 600

«Отрадное (фаза III

Отрадная ул., 2В

В+

Новое строительство

23 200

18 000

SKY House

Мытная ул., д. 40–44

B+

Новое строительство

18 208

17 000


КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

В 2019 г. продолжала наблюдаться смена направления развития рынка с рынка арендатора/покупателя на рынок арендодателя/продавца. Все большее количество собственников пересматривает коммерческие условия в сторону повышения. Так, по итогам 2019 г. в офисах класса В+/- средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 14 602 руб./кв. м/год, что на 6,6% выше показателя прошлого года.

В офисах класса А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды вернулась к значениям 2017 г. и составила 25 510 руб./кв. м/год, снизившись за год на 3,1%. Однако о реальном снижении ставок аренды говорить не стоит, поскольку данное изменение значений обусловлено уходом с рынка большого объема блоков в наиболее качественных зданиях с привлекательной локацией, средневзвешенная ставка которых выше среднего, а также обусловлено корректировкой валютных ставок в нескольких премиальных объектах в центре Москвы. Так в ЦДР средневзвешенная ставка аренды выросла на 7%, в границах между ТТК и ЧТК на 14%.

Несмотря на активный рост ставок в текущем периоде, в 2020 году ожидается замедление роста: большинство собственников уже пересмотрели экспонируемые ставки аренды офисов, а продолжение столь быстрого роста запрашиваемых ставок аренды вызовет отток потенциальных арендаторов из отдельных локаций. Однако в наиболее развитых деловых районах, положительная динамика продолжится.

Кермен Мастиев, региональный директор департаментов продажи и аренды офисной недвижимости Colliers International: «Офисный рынок Москвы в 2019 г. вошел в новый девелоперский цикл – продолжавшаяся последние несколько лет стагнация ввода новых бизнес-центров создала в портфелях девелоперов офисной недвижимости объем проектов, чья реализация была приостановлена ввиду замедлившегося после кризисных явлений спроса на офисы. Однако рост ставок аренды, снижение вакансии, стабильный спрос и очень ограниченный выбор для крупных арендаторов дали позитивный сигнал и хороший повод для успешного запуска новых проектов. Бизнес изучает возможности для девелопмента и готов браться за крупные объекты. При этом рынок переходит от моно-форматов к комплексному развитию: все больше проектов становятся многофункциональными».

Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2020 г.

НАЗВАНИЕ

КЛАСС

АДРЕС

GLA, М2

1

Neva Towers

A

1-й Красногвардейский пр-д, 22

52 110

2

ДЦ «Парк Легенд»

B+

Автозаводская ул., 23

38 370

3

1-й Земельный пр-д, 7/2

A

1-й Земельный пр-д, 7/2

35 676

4

DM Tower

А

Варшавское ш, 9/2

32 550

5

«ВТБ Арена Парк» (фаза II)

А

Ленинградское ш., 36 стр. 8

31 140

6

МФК «Аминьевское шоссе»

B+

Аминьевское ш., д. 15

28 880

 

 


ЭКСПЕРТ

Марат Мурадян

Региональный PR-Директор

Россия

2016 - up to now: 

PR Director

Colliers International in Russia

November 2013 – July 2015

Head of External relations Department

Blackwood Real Estate

January 2013 – November 2013

Deputy Head of PR Department

FSK Leader Ltd.

May 2011 – January 2013

Head of PR Department

GDEETOTDOM.RU

March 2010-May 2011

Head of PR Department

Impress Media, Marketing

August 2005 till September 2007

Secretary General/CEO

National Youth Council of Armenia

July 2005 till August 2007

PR specialist

OSCE office in Yerevan

June 2003 till May 2005

Programme Manager

YMCA Armenia

November 1999 till June 2000

Journalist

Radio Liberty, Yerevan

Перейти к странице

Юлия Погорелова

Специалист по связям с общественностью

Москва

2016 – по настоящее врямя. PR менеджер, Colliers International

2006 – 2012. ИД "Коммерсант", журнал "Деньги", корреспондента отдела "Потребительские рынки"

2012-2014. Gazeta. Ru, корреспондент отдела "Бизнес"

Перейти к странице