Перейти к основному содержанию Перейти к нижнему колонтитулу

Улучшить жилищные условия нельзя ждать

Жилищный вопрос по-прежнему актуален не смотря на все кризисные явления, с которыми белорусы столкнулись в 2020-2021. Какие риски при покупке жилья в кредит и рассрочку, стоит ли рассчитывать на снижение цены квадратного метра, перспективы покупки в спекулятивных целях в 2021.

 

Начать комментарий хотелось бы с такого вопроса, отчасти риторического: а в чем, собственно, новизна ситуации? Что-то необычное для Беларуси в современных реалиях разве что для молодого поколения, которое вышло в самостоятельную жизнь в последние 3-4 года. А те, кто пережил экономические и финансовые кризисы 2008-2009 годов, 2011 года и 2014-2016 годов, ничего нового для себя не откроют. В кризисные периоды количество сделок по покупке готового жилья, как правило снижается, сокращается число договоров долевого строительства, но никогда рынок не останавливается совсем. И в те годы были сделки, вводились новостройки и закладывались новые дома. Да, были риски, росло число долгостроев, но от них и в относительно стабильные периоды жилищный рынок в Беларуси не был застрахован.

 

Что касается возможных сценариев покупательской активности, то учитывая опыт предыдущих кризисов на рынке жилой недвижимости и исходя из цели приобретения жилья, здесь очевидны только две возможные реакции на действительность.

 

Первая: если вам надо решать жилищный вопрос своей семьи и появилась возможность, – решайте его здесь и сейчас! Потому что, если ждать, когда оно «выстрелит», долгожданное «папиццот», то можно всю жизнь провести в общежитии или на съемных квартирах. Или если ждать, когда заработает обещанная правительством ипотека, так, чтобы без поручителей, под залог строящегося жилья и не выше 7% годовых… то можно и не дождаться. Если есть сегодня оптимальная для вас квартира по более-менее приемлемой, подъемной для вас цене, в месте, где вы всегда хотели жить, хорошей планировки и есть возможность ее купить (оформить кредит), то пользуйтесь моментом и отметайте всякие условности. Да, через год может будет метр на 200-300 долларов дешевле, ставки по процентам кредита упадут, но уже не будет того идеального «вашего» варианта, который есть сейчас. А могут в ожидании снижения цены появится и другие условности, новые причины, которые помешают вам купить жилье или начать строиться.

 

Второй вариант – строительство квартир в спекулятивных целях, т.е. с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Вот для такого рода инвестиций кризис и высокие проценты по жилищным кредитам не самое подходящее время. Для спекулянтов (в хорошем значении этого слова) кризис хорош только в том случае, если финансовые возможности позволяют на падающем рынке приобрести жилье сразу, без кредитов. Например, купить по 750 за метр то, что в обычный период стоит 1150, вполне хороший вариант на перспективу.

 

Многие, конечно, могут возразить, что, а почему бы и в спекулятивных целях не воспользоваться рублевым кредитом, пусть и под 21% - рубль ведь девальвируется? Здесь логика есть только в том случае, если у вас устойчивый доход в «твердой» валюте или привязан к валюте. Во-первых, рубль уже девальвировался, но не так критично. И, если верить экспертам рынка, ближайших года два такого уровня девальвации, как это было, например, в 2011 году, в Беларуси ждать не стоит, несмотря на всю сложность ситуации. Во-вторых, банки научились страховаться от подобного. Повторения ситуации, когда, условно, продал холодильник на «барахолке» и полностью погасил кредит за квартиру, не будет. Вот мы сейчас рассуждаем исходя из одних условий, существующих на рынке, а завтра, возможно, Нацбанк примет решение о повышении ставки рефинансирования, и ситуация с кредитами изменится по всему рынку банковских услуг.

 

Так что, тогда не брать кредит?

 

Тоже ответ неверный. Все надо просчитывать. Условно, был несколько месяцев назад доступным кредит под 13,5%. Но метр жилья, на которое вы его могли взять, стоил 1150$. Теперь кредиты предлагаются под 21%, но у вас появилась возможность взять жилье за 750$... И без вдумчивого расчета не очевидно, какой вариант лучший, все надо просчитать и сравнить. Благо, теперь достаточно имеется Интернет-ресурсов, на которых есть так называемые кредитные калькуляторы. И даже обычный обыватель в состоянии оценить, в какую сумму ему обойдется жилье в итоге. Еще многое значит, какую долю жилья вам надо оплатить за счет кредита. Условно, вы нашли квартиру своей мечты, но у вас собственных средств имеется только на 70% стоимости. Тогда 30% заимствовать у банка имеет смысл. И наоборот, если у вас, условно, только на 20% от стоимости жилья, то брать кредит на 80% от цены квартиры под очень высокие проценты – не самый удачный вариант.

 

Ситуация с рассрочкой, особенно если она привязана к валютной стоимости жилья, ничем не отличается от иных вариантов. Если решение жилищной проблемы не терпит отлагательств и это единственный доступный на сегодняшний день вариант, – используйте его, иначе всю жизнь можете оставаться без собственной квартиры. Опять же, в лучшей ситуации будут те, у кого доходы в валюте или привязаны к эквиваленту в валюте. Тут особой разницы между кредитами под высокие проценты и валютной рассрочкой нет. А вот если зарплаты рублевые, да еще и не самые высокие, например, вы работаете педагогом-дошкольником или медсестрой в обычной государственной районной поликлинике, то риски одинаково высокие и при рассрочке, и при кредитах под высокие проценты.

 

Что касается прогнозов в отношении динамики цен, то тут возможны различные сценарии развития событий в зависимости от макроэкономической и общественно-политической обстановки. Но базовый сценарий предполагает, что, с одной стороны, экономическое состояние Беларуси в 2021 ухудшается, снижается платежеспособность и спрос на жилье. С другой стороны, дефолтов и резких эконмических падений в 2021 не ожидается, застройщики могут корректировать цены в сторону снижения за счет уменьшения себестоимости, предложение также будет сокращаться, а спрос все равно есть. Поэтому в базовом сценарии резкого падения цен на жилье в ближайший год не ожидается, но цены с учетом девальвационных явлений и снизившейся активности на рынке в валютном номинале могут снизиться. Конкретные величины тут рассчитать проблематично, но вряд ли снижение может превысить 20% по отношению к аналогичным показателям 2020 года. 

Читать также можно здесь.


Related Experts

Сергей Сенкевич

Старший аналитик

Минск

• Поддержание актуальности базы данных объектов недвижимости Беларуси

•  Подготовка квартальных, полугодовых и годовых отчетов по всем сегментам рынка недвижимости

• Сопровождение работы подразделений компании в части аналитических материалов

• Подготовка материалов для презентаций и СМИ

 

 

 

Перейти к странице