Перейти к основному содержанию Перейти к нижнему колонтитулу

Пост-релиз по итогам бизнес-семинара "Инвестиции в коммерческую недвижимость: самое время?"

31 марта Colliers совместно с юридической компанией REVERA провели бизнес-семинар о возможностях инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в Беларуси.

Опыт двух компаний говорит нам о том, что интерес к коммерческой недвижимости в Беларуси начинает проявляться. Несколько изменился портрет инвестора, т.к. на смену западным компаниям приходят инвесторы с Востока. Возможно, произойдут изменения и в подходах к сделкам.

Ситуацию на рынке инвестиций, в сегментах коммерческой недвижимости прокомментировали сотрудники Colliers - Роман Алейников, Денис Четвериков, Максим Василевский. Изменятся ли юридические аспекты взаимодействия игроков друг с другом? На что стоит обратить внимание инвесторам, арендодателям и арендаторам? На эти вопросы ответили юристы субпрактики недвижимости и инфраструктурных проектов компании REVERA Александр Штрикуль и Александр Антонов.

 

Роман Алейников, коммерческий директор Colliers:

Объем коммерческой недвижимости, который продается в Беларуси, не сопоставим с соседними странами (оценочно 900 млн. USD). По оценке Colliers, а также исходя из тех объектов, которые есть у Colliers в продаже, доходность инвестиций от аренды при вложении в коммерческую недвижимость начинается от 8% годовых и может достигать 17% годовых, что существенно выше, чем в других европейских странах и при этом инвестиционные риски сводятся к минимуму (по сравнению с другими видами инвестиций). 

По оценке Colliers в настоящее время в Беларуси объем коммерческой недвижимости, которая может быть арендована по коммерческим ценам, оценивается в $9 млрд. Возвращаясь к доходам, 10% годовых — это примерно $1 млрд в год, столько приносит коммерческая недвижимость в Беларуси тем, кто является ее собственником.

 

Денис Четвериков, управляющий партнёр Colliers:

В первой половине 2020 в связи с пандемией COVID-19 во многих торговых центрах была сравнительно активная ротация арендаторов: наиболее подверженные влиянию кризиса арендаторы менялись на других. При этом пустующие площади во второй половине 2020 быстро находили своего арендатора, что может свидетельствовать о том, что ни пандемия COVID-19, ни политический кризис не оказали серьезного влияния на состояние ритейла. Возможно, некоторые последствия будут отдалены во времени.

В 2020 году было только 2 инвестиционные сделки с крупными торговыми объектами на 8,1 млн долларов, в то время как в 2019 году сделок было более чем на 50 млн долларов.

Ставки аренды для помещений street retail в центральных локациях достигают 40 евро за квадратный метр, хотя более частый случай – 20-25 евро даже за высокопроходимые места. При этом наблюдается снижение ставок аренды до 20% по сравнению с началом прошло года.

Сегодня 1 квадратный метр помещений формата street retail в спальных районах составляет в среднем 1 300 – 1 600 долларов без НДС, и 2 000 – 2 500 долларов без НДС для помещений в центральных локациях. Доходность для объектов street retail находится в пределах 10-14%, но иногда достигает и 17%.

С инвестиционной стратегией тесно связаны сценарии приобретения объектов на street retail. Можно выделить два основных сценария осуществления сделки: покупка объекта недвижимости с арендатором и без: при этом наличие арендатора обеспечивает собственнику пассивный доход в виде арендной платы, а помещение без арендатора позволяет менять объект по своему усмотрению (но в рамках законодательства), что увеличивает его стоимость при перепродаже.

 

Максим Василевский, старший консультант офисного/складского департамента Colliers:

Что касается общего стока, то можно отметить ввод трех объектов во 2м полугодии 2020: это Аякс (16820 кв.м), Имперский (8200 кв.м) и БЦ «Капитал» (16400 кв.м). В 2021 году обещают ввести 132 500 м2.

Спрос во 2 полугодии кардинально снизился (с 60000 кв.м. в первом полугодии до 8000 кв.м. во втором).

Вакантность увеличилась незначительно за счет ротационных изменений в уже существующих зданиях.

Ставки в качественных объектах A/B1 приняли нисходящий тренд с небольшим снижением по текущим договорам и более значительным по вновь заключаемым (в евро без НДС: А класс – 26, В1 – 21, В2 – 14).

Спрос уменьшился в том числе и из-за релокации в соседние страны. Более чем 4500 специалистов, преимущественно из IT-сферы, уехали. Несколько компаний объявили о прекращении своего развития на белорусском рынке и закрытии своих офисов: PandaDoc, Fitbit (Google).

В Беларуси офисный сток для продажи формируется из изолированных помещений в бизнес центрах (долевое владение), в 2019 году только 1 БЦ был практически полностью (за исключением 1 этажа) продан одной компании. В 2020 году мы видим относительно небольшую коррекцию после значительного экономического шока, что является скорее аккумулятивным эффектом предыдущего докризисного года. В дальнейшей перспективе ожидается скорее уменьшение кол-ва сделок с их укрупнением.    

 

Александр Штрикуль, юрист REVERA:

Меняется макроэкономический ландшафт – историй с банкротствами в ближайшие годы станет больше, соответственно возрастет количество рисков в этих сделках. Что в свою очередь приведет к тому, что все сделки по аренде или приобретению недвижимости банкрота будут тщательно прорабатываться. И если глобально в юридической  работе ничего не меняется, то, как минимум, меняется расстановка акцентов. Особое внимание будет уделяться процедуре проверки финансовой устойчивости компаний продавцов недвижимости, страхованию юридических рисков, оценке стабильности длительно реализуемых инвестиционных проектов.

Александр Антонов, юрист REVERA:

Кризис подтолкнул арендодателей и арендаторов к более активному использованию новых форм арендной платы. К уже традиционной форме арендной платы «процент от оборота» добавилась ещё одна - «процент от дохода арендатора». В принципе, эти две формы достаточно прогрессивные, но не стоит забывать, что при их использовании надо учитывать многие моменты. Начиная с того, что именно есть «оборот арендатора» и «доход арендатора». Потому что в первом случае, например, арендатор может часть своей выручки показывать через интернет-торговлю, которая не будет отображаться в выручке конкретного магазина. В случае с процентом от дохода арендатора можно завышать расходную часть различными способами, поэтому стороны должны придумать инструменты контроля над этими величинами.

Кроме того, на рынке начинает формироваться третий вид арендной платы, которую можно назвать «арендная плата наоборот», когда уже арендодатель платит деньги арендатору в той или иной форме за факт существования торгового объекта арендатора на объекте арендодателя. Это связано с тем, что некоторые якорные арендаторы сами по себе являются центром притяжения покупателей и других арендаторов в торговый объект.

С юридической точки зрения эту форму арендной платы можно рассматривать как договор возмездного оказания маркетинговых услуг, где факт присутствия арендатора в торговом объекте арендодателя и есть услуга для собственника.

Кроме того мы видим рост запросов по минимизации валютных рисков девелоперов по договорам аренды, потому что зачастую кредиты собственники должны платить в евро, а арендную плату они получают в белорусских рублях, поэтому нужно иметь инструменты фиксации арендной выручки в валюте. Потому что в случае какого-то валютного кризиса, например быстрой девальвации как в 2014 году, не всегда плата по курсу НБРБ с привязкой к евро помогает выровнять эту ситуацию. Поэтому мы рекомендуем использовать другие способы, такие как, например, запрет на досрочное погашение арендной платы на несколько периодов вперед или возможность арендодателю в одностороннем порядке переносить срок уплаты арендной платы путем направления уведомления арендатору. Иными словами, в случае валютного кризиса арендодатель пишет письмо арендатору, в котором предлагает арендатору уплатить арендную плату после стабилизации ситуации  на рынке.


Related Experts

Денис Четвериков

Управляющий директор | Партнер

Минск

Денис присоединился к команде Colliers в 2009 году и до 2018 года отвечал за консалтинг и исследования. В настоящее время Денис является управляющим директором и возглавляет белорусский офис Colliers International. Он отвечает за общее руководство и координацию команды, включая бизнес-планирование и стратегическое развитие белорусского подразделения компании, взаимодействие с глобальными клиентами, менеджмент ключевых направлений бизнеса.

Перейти к странице

Максим Василевский

Консультант в складском/офисном департаменте

Минск

Опыт работы в государственном формировании объектов недвижимого имущества и их регистрации,  подтвержденный дипломом о высшем образовании по специализации "Экспертиза и управление недвижимостью".

Максим присоединился к команде Colliers в 2016 году в отдел брокериджа. Развивал до 2018 года складское направление с созданием единой складской базы Республики Беларусь и налаживанием продаж услуг компании в логистическом секторе. После объединения секторов Максим является консультантом департамента складской и офисной недвижимости, отвечает за координацию работы департамента.

Перейти к странице
Каково реальное положение инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в Беларуси?