Фото с сайта cian.ru

— Все знают, что еще недавно экономики Беларуси, России и Украины переживали непростые времена. Но с 2017 года в этих странах ситуация стала улучшаться, а оптимизм и активность в деловой среде стали расти. Как итог — в Минске, Москве и Киеве начал увеличиваться спрос на относительно качественные офисы.

Однако активность девелоперов в офисном сегменте на всех трех рынках нельзя назвать высокой. Конечно, в абсолютных величинах картина по введенным офисам, например, в Москве и Минске, кардинально отличается, но по отношению к динамике предыдущего года — во всех трех столицах 2017 год продуктивным не назовешь.

Так, в 2017 году в Минске было введено 6% от общего объема качественных офисных площадей (далее — сток), что составило 54 тыс. м2 арендопригодных площадей (GLA), или 68% от роста предложения годом ранее — в 2016.

Сразу оговоримся, что сток — это офисы классов А, В1, В2 в Минске, соответственно, В, В+, В- — в Москве и А-В — в Киеве

В Киеве сток вырос на 2,4%, или на 43 тыс. м2 GLA, что составило 113% от 2016 года. В Москве сток за 2017 год увеличился по московским меркам незначительно: всего на 2,4%, но в площадях это составило 410 тыс. м2 GLA — что для Минска, например, очень внушительно — или 31% по сравнению с приростом 2016 года.

Размер рынков качественной офисной недвижимости, м2

Источник: Colliers International

Рынок аренды

Рынок офисов Минска во второй половине 2017 года ощутимо оживился, стал очевиден дефицит качественных офисов класса А-В1 (В+) при растущем спросе и, как результат, средние ставки выросли. Для зданий класса В1 рост составил 10−20%.

В Киеве в 2017 году, после нескольких лет падения, выросли ставки аренды. Этому поспособствовала низкая девелоперская активность в сочетании с относительно высоким спросом арендаторов. В перспективе участники рынка ожидают рост арендной ставки.

В Москве ставки аренды, номинированные в рублях, снижались на протяжении 2015 и 2016 годов. В 2017 ставки стабилизировались, продолжив снижаться только по ряду офисных зданий с характерно высоким уровнем вакантных площадей. Это было обусловлено изменением структуры предложения, связанной с выходом на рынок новых объектов и уходом офисных помещений в результате закрытия ряда крупных сделок.

Компания Colliers International прогнозирует умеренный рост ставок аренды на офисную недвижимость в пределах 10% в 2018 году в связи с постепенным сокращением качественного свободного предложения офисов, сопровождающегося стабильным спросом на качественные офисные помещения и низким объемом ввода в эксплуатацию офисных площадей.

В пересчете на евро за 1 м2 в мес. без НДС и эксплуатации уровень ставок по состоянию на конец 2017 года был такой.

Источник: Colliers International

Рынок купли-продажи

В Москве цены продаж качественных офисных помещений в экспонируемых на рынке объектах в течение 2017 года оставались стабильными и существенно не изменились относительно уровня 2016.

В условиях постепенного сокращения качественного предложения офисов на продажу, наблюдается дефицит офисных блоков в объектах, расположенных с внутренней стороны третьего транспортного кольца. В объектах, расположенных между третьим транспортным кольцом и МКАД, наблюдается дефицит блоков размером более 3000 м2. В целом, дефицит отдельно стоящих зданий, предлагаемых на продажу, является характерным для всего рынка.

Объем продаж офисных площадей увеличивался на протяжении последних двух лет. Доля сделок по приобретению офисов в собственность в общем объеме всех сделок выросла с 8% в 2015 до 17% в 2017.

Совокупный объем купленных офисных площадей по итогам 2017 года составил 258,9 тыс. м2, в то время как в 2016 году — 170 тыс. м2, а в 2015 — 112 тыс. м2.

Крупнейшие сделки 2017 года: приобретение Агентством ипотечного жилищного кредитования «IQ-квартала» (78,89 тыс. м2) и Газпромбанком Aquamarine III.

Цены продаж офисов класса А в границах «Москва Сити» составляли от $ 5500 до $ 8200 за 1 м2 (все это цены без НДС), цены на офисы класса В — от $ 2200 на класс В2 (В-) и до $ 4500 на класс В1 (В+).

В Киеве в 2017 году существенно увеличилось количество инвестиционных сделок по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости.

Это связывают с улучшением экономической ситуации в Украине, а также ростом предложения заложенного имущества от коммерческих банков.

Крупнейшие сделки 2017 года: приобретение компанией Dragon Capital Investments Limited бизнес-центров «Прайм» (9,5 тыс. м2) и «Евразия» (33,4 тыс. м2).

Однако сведения о реальных ценах для крупных бизнес-центров в Киеве не всегда можно найти, так как зачастую покупается целая компания вместе с ее офисом.

Так, цены на офисы класса А находятся в диапазоне $ 1000−3000 за «квадрат», для класса В+ — от $ 900.

В Минске, в отличие от Москвы и Киева, более или менее крупных инвестиционных сделок с бизнес-центрами просто нет. То есть покупаются крупные офисы для собственного использования, либо небольшие помещения для сдачи в аренду. Большинство приобретаемых небольших офисов (до 200 м2) относятся к не самым качественным зданиям, то есть к классу В2 в лучшем случае.

В этом сегменте в классе B2 цены начинались от $ 800 и до $ 1200. Проанализировав те сделки в действующих бизнес-центрах, о которых мы имели информацию, как о реальных, диапазон цен составлял от $ 650 до $ 1550. Понятно, что это все были сделки с изолированными помещениями, бизнес-центры целиком никто не покупал.

Спрос на аренду и покупку

В Москве вырос спрос на покупку. Его доля в общем объеме сделок увеличилась с 7% в 2015 году до 17% в 2017. А с учетом того, что что и сам объем сделок вырос в 2,3 раза, то можно представить, какие площади там приобретаются. Достаточно отметить, что в Москве за 2017 год было 12 сделок покупки площадей свыше 10 тыс. м2. Ни в Минске, ни в Киеве не было ничего подобного. Весь рынок сделок, по оценке наших коллег из московского офиса Colliers International, составил более 1,27 млн м2, в том числе покупка практически 259 тыс. м2 и за 2017 доля покупаемых помещений выросла.

Фото с сайта r7-group.com

Фото с сайта r7-group.com

В Киеве соотношение больше в пользу покупки: там на приобретение площадей приходится порядка 45% от всех сделок. Например, по оценке наших коллег из киевского офиса Colliers International, оценочный объем сделок на рынке составил по итогам 2017 года 110 тыс. м2 валовой арендной площади. А из них только на две крупнейшие сделки по покупке пришлось 37, 4 тыс. м2 GLA (42,5 тыс. м2 общей площади): Dragon Capital приобрела два бизнес-центра класса А в границах центрального делового района Киева. Плюс был ряд менее знаковых сделок.

Минск, по нашим оценкам, ближе к Киеву по доле, но совершенно другой по качеству сделок: у нас все-таки пока преобладают не инвестиционные сделки, а сделки по приобретению площадей через участие в долевом строительстве, а в последующем, на вторичном рынке отмечаются десятки и даже сотни сделок с этими мелкими изолированными помещениями.

В итоге в Минске объем сделок составил порядка 45 тыс. м2 с классифицируемыми офисными помещениями, а рынок аренды в классифицируемых объектах составил около 80 тыс. м2, это как за счет поглощения вводимых объектов, так и за счет сокращения ранее образованной вакантности. Но в целом есть тренд на снижение доли долевого строительства офисов.

Аренда или покупка: что выбрать бизнесу

Ответить на вопрос об альтернативах покупки или аренды офиса без контекста, то есть без понимания того, зачем нужен офис, нельзя. Тут, как минимум, возможны две ситуации.

Офис покупается в инвестиционных целях для того, чтобы приносить доход от аренды в будущем

Офис покупается для собственного использования и размещения компании. Также возможны и другие варианты: вложение средств для хеджирования валютных рисков, например

В ситуации, когда офис покупается как инвестиционный инструмент, во внимание следует принять ряд моментов.

1. Это текущая ситуация и прогнозы по динамике локального рынка. Тут важен такой параметр, как ставка капитализации — соотношение текущего годового дохода от сдачи в аренду к цене офиса.

Так, при растущих ставках аренды и позитивных прогнозах, если цены продажи не успели еще пропорционально вырасти (что часто бывает ввиду менее эластичного рынка продаж) имеет смысл покупать офис. В этой ситуации инвестор устанавливает для себя уровень окупаемости в виде ставки капитализации или срока окупаемости и при приемлемых значениях покупает офис.

В Киеве и Минске и, пожалуй, также в Москве, благоприятные условия для покупки крупных качественных офисов классов А- В1 — из-за растущих ставок, складывающегося дефицита площадей.

Другое дело, что, скажем, в Минске, подходящих объектов на продажу один-два. Что касается ожиданий инвесторов по доходности, то на сегодняшний день в Минске для крупных качественных проектов это 12−14% (то есть годовая чистая аренда (NOI) составляет 12−14% от цены, что эквивалентно 7−8 годам окупаемости), в Москве — 10−11%, в Киеве — 11−13%.

Источник: Colliers International

2. Нужно обратить внимание на то, что представляет из себя офис как объект: здания условно классифицируется на классы А-В2 (А-В-), но основной смысл тут в том, что у качественных бизнес-центров не может быть много собственников. Это связано со сложностями организации управления зданием и прочим. Поэтому, если если речь идет о качественных офисах А-В1 то количество собственников тут, как правило, не больше двух.

Здания же ниже классом, например В2 или С, в силу невысоких ставок и низкого спроса не так привлекательны как объект инвестирования. Например, в Минске очевидно падение популярности долевого строительства офисов. Если раньше девелопер мог получить участок и привлечь необходимые инвестиции через дольщиков, которые затем сдавали офисы в аренду, обеспечивая определенную доходность, то сегодня это сделать проблематично: спрос на некачественные офисы (а при долевом строительстве иных и не будет) не так высок, ставки низкие и дольщики не всегда могут вернуть свои инвестиции в разумные сроки.

При малейшем колебании рынка офисов — не очень качественные или неудачно расположенные офисы проседают в первую очередь. Инвестиции же в офисы класса В1 предполагают приобретение достаточно больших площадей, в основном — бизнес-центра целиком или нескольких этажей.

В целом, можно отметить, что рынок инвестиционных продаж в офисном сегменте в Минске еще в зачаточном состоянии, в Москве — это полноценный инвестиционный рынок, в Киеве — развивающийся инвестиционный рынок.

При использовании офисов для собственных нужд решение, в конечном счете, определяется спецификой компании и для чего нужен офис. Если у компании долгосрочные планы по нахождению на локальном рынке и в течение ближайших 10 лет она не собирается его покидать и менять свое отношение к использованию офисных площадей, то тут можно отметить следующее:

Качественные помещения в бизнес-центрах А-В1 продаются большими лотами от нескольких тысяч м2, то есть у маленькой компании выбор что-то купить тут очень ограничен

Доходность и, соответственно, сроки окупаемости во всех рассматриваемых столицах превышают 7 лет. Следует сопоставить доходность 10−14% годовых (смотря о какой столице идет речь) с доходностью собственных средств, которая в ряде случаев может быть выше и, в этой ситуации, лучше вкладываться в профильный бизнес

Вопросы, связанные с управлением активом: ведь, в отличие от аренды, имеющийся в собственности объект нужно полностью обслуживать: обеспечивать текущий и капитальный ремонт, техобслуживание и прочее. В достаточно большом объекте это может доставить головную боль собственнику, если на рынке (как, например, в Беларуси) нет профессиональных управляющих компаний

Сроки и возможность перепродать актив: за 7−10 лет ситуация как на локальном рынке в стране, так и в компании может существенно поменяться.

Что касается последнего пункта, то, с одной стороны, следует учитывать страновые риски и риски локального рынка: в Минске и Киеве они выше, чем в Москве, но и доходность выше — это вопрос готовности преодолевать нестандартные ситуации и работать в неустойчивых рынках — для ряда западных компаний это неприемлемо, они считают соотношение рисков и возможного дохода неинтересным.

Фото с сайта jobs.dou.ua

Фото с сайта jobs.dou.ua

С другой стороны, должна быть возможность продать актив через некоторое время без потерь.

Тут ситуация в Беларуси самая сложная, если речь идет о крупных площадях, т.к. рынок продажи и инвестиционный рынок не развит.

Легче поддается пониманию ситуация в Москве и даже в Киеве, где более или менее ликвидный объект можно будет продать по понятной цене с разумной экспозицией. В конечном итоге, вопрос начинается с того, что нужнее компании: офисные помещения или денежные средства, и что произойдет через 5−10 лет.

Например, банк может уйти в цифровой банкинг и точки продаж с офисами будут не нужны в таком количестве; центр разработок ИТ может переместиться в другую, более интересную в плане условий и себестоимости страну (все-таки 5−10 лет — немалый срок); консалтинговая компания может вырасти или наоборот сократиться и изменятся требования к размеру или качеству помещений; может получить распространение аутсорсинг или удаленная работа и ранее приобретенные офисные площади также станут не нужны и др.

Основные «плюсы» и «минусы»

Если подытожить, по основные преимущества и недостатки аренды следующие.

А теперь сравним «плюсы» и «минусы» покупки офиса.

Что касается, например, затрат на ремонт, то тут ситуация меняется в зависимости от конъюнктуры рынка: сегодня на рассматриваемых рынках, как правило, ремонт осуществляется за счет арендатора. То есть на ремонт во многих случаях придется тратиться как при покупке здания под себя, так и при аренде площадей.

В нынешней ситуации из плюсов, наверное, можно отметить, что, при покупке, сейчас не самые высокие цены, они в ряде случаев не восстановились к докризисному периоду, а ставки аренды постепенно растут. Поэтому это выгодно для инвестиционных фондов, как в случае со сделками в Киеве со стороны Dragon Capital, приобретающей бизнес-центры, как готовый бизнес вместе с арендаторами.

Dragon Capital, кстати, на этих сделках не намерена останавливаться и продолжит концентрировать в своем управлении бизнес-центры класса «А» в границах центрального делового района Киева и некоторых других украинских городов.

С другой стороны, развивающиеся рынки, Минск в особенности, очень нестабильны. И текущая ситуация с относительно высокими ставками аренды на офисы А-В1, вызванная нехваткой указанных типов объектов, может легко и быстро измениться в 2020—2021 годах, когда запланирован выход на рынок множества качественных офисных проектов.

Актив на более стабильном рынке, особенно ликвидный и качественный, например, в Москве, может быть неплохим инструментом обеспечения собственных нужд в помещениях и последующей продажей с прибылью.

Аренда на сегодняшний день с одной стороны, сопряжена с меньшими средне- и долгосрочными рисками, но, с другой стороны, ставки достаточно высоки.

Источник информации probusiness.io.