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E agora, Cajamar?

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E agora, Cajamar ?

Como o recente boom do e-commerce impulsionou a principal região de condomínios logísticos do país e o que o futuro reserva para a “Faria Lima” dos Galpões.

Não é segredo para ninguém que um galpão logístico deve ter como principal característica a sua localização. Estar às margens de rodovias com facilidade de acesso é fator preponderante para ganhar atratividade de potenciais inquilinos. Some-se a isso o elevado padrão construtivo típico de um “classe A”, eficiência do piso em relação às demais áreas além de completa infraestrutura condominial e pronto! Temos a combinação perfeita para atrair os mais exigentes ocupantes do mercado.

Desde que os desenvolvedores e incorporadores nacionais e internacionais começaram a ter maior apetite para construir com padrão superior e elevado grau de profissionalismo, Cajamar já era a “menina dos olhos” há algum tempo. Terrenos em boas condições de aquisição, aprovação e desenvolvimento, acesso facilitado à Rodovia Anhanguera e facilidade em atrair mão de obra foram itens iniciais para fazer da região o primeiro nome a ser lembrado por inquilinos ávidos pela proximidade da capital, sem perder as conveniências e menor custo por estar em um município vizinho.

Do início até os atuais 1.7 milhões de metros quadrados desenvolvidos, muita coisa aconteceu. Depois de certa euforia inicial por parte dos desenvolvedores, momentos de crise sequenciais na metade da década trouxeram incertezas e reflexões que impactaram diretamente nas movimentações de ocupantes e revisão dos projetos pelos desenvolvedores.

A partir de 2018 veio a retomada, novos empreendimentos e muita movimentação de inquilinos. Os novos hábitos de consumo trouxeram à cena um tipo de ocupante que crescia em ritmo acelerado, tanto quanto a região. É possível afirmar que Cajamar e o e-commerce caminharam e se desenvolveram juntos. E hoje o polo do comércio eletrônico no Brasil é justamente ali.

Para dimensionarmos a relevância do e-commerce dentro do estoque construído em Cajamar, de acordo com os números monitorados pela Colliers International, 30% do inventário é ocupado por empresas ligadas diretamente a atividade de vendas pela internet (Fulfillment e Marketplace). Se somarmos as empresas de transporte e logística que também dedicam parte de sua operação ao e-commerce, a taxa de ocupação dessas empresas chega a quase 65%.

O que vem por aí

Cajamar é um canteiro de obras a céu aberto. São 312 mil m² que devem estar prontos para novos ocupantes até o final de 2021. A região será sozinha maior que o estado inteiro do Rio de Janeiro em inventário. Os projetos prontos para sair do papel somam outros 720 mil m², alguns deles em estágio avançado de obtenção de licenças e aprovação para início de obra. Novos terrenos em aquisição devem se somar a esses números sobre os quais estima-se mais 500 mil m² de área construída e que certamente contribuirão muito para ampliar a hegemonia do principal polo de e-commerce do país.

Mas, e a vacância ?

Do estoque existente monitorado pela Colliers, cerca de 13% estão vagos, número próximo do que se considera “saudável”. Todavia, considerando o volume locado desde 2019, a vacância tende a diminuir sensivelmente. Foram impressionantes 575 mil m² absorvidos nesse período, com protagonismo total de empresas ligadas ao e-commerce. Se projetarmos o futuro baseado no passado recente, Cajamar pode consumir todo o estoque vago em menos de 1 ano.

Algumas dúvidas sobre o boom de galpões em Cajamar trazem à tona questões importantes sobre a infraestrutura necessária para comportar todo esse movimento. Cajamar pode sofrer algum gargalo logístico por conta do acelerado crescimento ? Haverá mão de obra suficiente para suportar tamanho crescimento ?

O poder público tem se mostrado atento a essas questões e assim como a concessionária que administra as rodovias que cortam o município. Ambos tem exigido algumas contrapartidas para os empreendedores visando manter o município como referência na logística. Obras de melhoria na infraestrutura e serviços já vem acontecendo há algum tempo. A existência de prósperos municípios vizinhos ajuda a mitigar o risco de ausência de qualidade nos profissionais atuantes em Cajamar e a proximidade da capital tem sido fator importante para atrair o interesse de trabalhadores paulistanos.

Consumo na quarentena

O advento do COVID-19 desencadeou uma pandemia sem precedentes e fez com que os novos hábitos de consumo, ainda em fase lenta de transformação, acelerassem o desenvolvimento do comercio eletrônico. A resistência do consumidor a adquirir produtos online e o apego à experiência de compra parecem fazer menos sentido à medida que percebemos uma nova gama de itens sendo cada vez mais adquiridos de pela internet. E quando há uma primeira boa experiência, a recorrência passa a ser maior em níveis pouco comuns em outras atividades econômicas. Mas o inverso também é verdadeiro. E para quem quer mergulhar de cabeça como provedor de serviços ligado ao e-commerce, eficiência e rapidez nas entregas aliada ao cumprimento dos prazos irá trabalhar a favor de causar impacto positivo no consumidor, criando laços sólidos de confiança e crescimento exponencial da atividade.

Com a retomada da renda, emprego e atividade econômica, esses novos hábitos devem permanecer. Um dos legados da crise terá reflexo diretamente no comportamento e na escolha do consumidor, que deverá ser cada vez mais preciso e objetivo nas aquisições de produtos e serviços tanto no e-commerce quanto no varejo tradicional. E com o consumo, natural que surjam novos modelos logísticos em que áreas para armazenagem e distribuição sejam altamente demandadas. E Cajamar deve seguir forte como a principal referência no desenvolvimento de empreendimentos "Classe A", reforçando sua vocação para e-commerce e atraindo cada vez mais ocupantes que buscam a chave para sucesso em suas operações.

Artigo de autoria de Rogério Luz, nosso Gerente de Leasing especialista no mercado industrial e logístico

 

 

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