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Por que o preço médio pedido de escritório corporativo Classe A+ A em São Paulo ainda não apresentou alta?

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Após um longo período de adequação, o mercado de escritório corporativo em São Paulo vive um momento de recuperação. A queda na taxa de vacância, a absorção líquida positiva e a retomada gradual da atividade construtiva são sinais de que o mercado vem se recuperando ano após ano. A taxa de vacância, por exemplo, tem registrado sucessivas quedas nos últimos anos e a previsão é que o indicador fique abaixo de um dígito em 2020/21.

Histórico do Inventário Existente, Taxa de Vacância e Absorção Líquida

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No entanto, o preço médio pedido na cidade tem registrado pouca oscilação entre 2018 e 2019, conforme gráfico abaixo. Comparado ao preço médio pedido no início de 2014, podemos verificar que a queda foi de 33%.

Histórico do Preço Médio Pedido 

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A explicação para tal comportamento está no fato de que os edifícios corporativos Classe A+ A localizados nas regiões mais afastadas têm participado de forma significativa no cálculo do preço médio da cidade, visto que os empreendimentos localizados nas regiões centrais e valorizados estão sendo rapidamente ocupados.

Criando-se novas regiões, a partir do agrupamento das regiões que compõem o CBD de São Paulo, esta explicação fica mais clara de ser compreendida.

Considerando as regiões Faria Lima, Itaim Bibi, JK, Paulista e Vila Olímpia como região Premium; Barra Funda, Berrini, Chucri Zaidan e Pinheiros como região Intermediária; e Chácara Santo Antonio, Marginal Pinheiro e Santo Amaro como região Periférica, temos o seguinte mapa da cidade de São Paulo.

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As regiões foram agrupadas de acordo com o preço médio pedido e a taxa de vacância. Este modelo nos permite perceber que as regiões nomeadas como Premium possuem valores acima de R$ 100/m² e taxa de vacância abaixo de 10%. Já as regiões classificadas como Intermediária, os preços variam de R$60/m² a R$100/m² e a taxa de vacância está entre 10% e 20%. Por fim, as regiões denominadas periféricas têm o preço médio abaixo de R$60/m² e a taxa de vacância acima de 20%.

Histórico do Preço Médio Pedido por Região

 

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Histórico da Taxa de Vacância por Região 

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Com esta configuração, é possível observar que as regiões classificadas como Premium se tornaram menos participativa no cálculo do preço médio da cidade, ao passo que as regiões mais afastadas ganharam representatividade no cálculo, conforme gráfico abaixo.

 

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Para as regiões que pertencem ao grupo Premium, o aumento do preço médio pedido já é uma realidade, assim como parte das regiões que compõem o grupo Intermediária. Vide gráfico abaixo.

Histórico do Preço Médio Pedido

 

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Como há grande quantidade de inventário disponível na região Periférica, o preço médio da cidade tem sido ponderado, cada vez mais, por imóveis mais afastados, que praticam preços mais baixos que os demais edifícios. Este cenário traz a impressão que os valores não estão sofrendo alteração mesmo com a menor oferta para locação.

Isso responde à pergunta inicial “Por que o preço médio pedido de escritório corporativo Classe A+ A em São Paulo ainda não apresentou alta?”.

 

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