Wrocławski rynek nieruchomości biurowych od zawsze funkcjonował dynamicznie. Od czasu, gdy na dużą skalę zaczęły tu inwestować międzynarodowe firmy, to tempo jeszcze wzrosło.
- Wrocławski rynek nieruchomości biurowych zajmuje drugą pozycję w kraju wśród miast regionalnych.
- Podaż nowych powierzchni zmniejszyła się, ale popyt pozostaje na wysokim poziomie.
- Żeby wynegocjować korzystne warunki umowy, najemcy decydują się nawet na dziesięcioletnie kontrakty.
Ostatnie lata, zwłaszcza 2020 r. i 2021 r. były – jak niemal w każdej branży – okresem gwałtownych zawirowań. Nową rzeczywistość ukształtował wdrażany na szeroką skalę model pracy hybrydowej i wpłynął na rynek najmu biur. Jednak wrocławski rynek nieruchomości biurowych pozostał drugim co do wielkości w Polsce wśród miast regionalnych i ta pozycja pozostaje niezachwiana. W trzecim kwartale 2022 roku całkowity zasób biur w mieście przekraczał 1 300 000 mkw.
Co się zmieniło?
Przez wiele lat wrocławski rynek nieruchomości biurowych rozwijał się zarazem stabilnie i szybko, a nowe powierzchnie bez zwłoki zajmowane były przez najemców. W ciągu roku przybywało nawet 170 000 mkw. nowych przestrzeni. Obecnie deweloperzy nie budują już tak wielu obiektów. Trwa realizacja kilku projektów w ramach ekspansji istniejących parków biurowych. W trzecim kwartale 2022 roku podaż osiągnęła poziom 58 000 mkw. Prognozy na realizację budynków w 2023 czy 2024 roku nie przekraczają 100 tys. mkw. Buduje się więc mniej, ale też inaczej niż dotąd. Czynnikiem wpływającym na sektor nieruchomości komercyjnych są bez wątpienia zmiany prawne, w tym zdefiniowanie pracy zdalnej i wprowadzenie przepisów dotyczących zrównoważonego rozwoju firm. Ta ostatnia kwestia nie może z kolei pozostać bez wpływu na standardy budynków biurowych, ich certyfikacji i wprowadzanych rozwiązań technologicznych.
Najemcy
We Wrocławiu w ostatnich miesiącach buduje się mniej, ale wynajmuje co najmniej tyle samo co do tej pory. Na tym dojrzałym rynku podaż jest stabilna. Firmy rozwijają się i dobierają nowe powierzchnie, a budynki są modernizowane i dostosowywane do aktualnych potrzeb najemców. Wiele firm decyduje się na pozostanie w dotychczasowej siedzibie i renegocjuje zawarte umowy, więc mimo mniejszej ilości nowych inwestycji podaż wciąż jest na wysokim poziomie.
Wrocławskie prognozy
Dla wielu organizacji rok 2023 będzie czasem wyzwań i oszczędności. Przyczyną tego stanu rzeczy są przede wszystkim bardzo znaczące wzrosty cen energii, a więc i opłat eksploatacyjnych. W tej sytuacji naturalnymi zwycięzcami są użytkownicy budynków energooszczędnych, a więc nowych, zrealizowanych w wysokim standardzie. Może się to przyczynić do odblokowania wstrzymanych inwestycji i wprowadzenia na rynek nowych obiektów, certyfikowanych w zakresie nowych technologii. Poza znanymi od lat certyfikatami LEED i BREEAM coraz ważniejszą rolę odgrywają inne systemy takie jak WELL czy najnowszy SmartScore.
Niejeden właściciel nieruchomości stanie przed dylematem – rewitalizować, ponosząc nakłady na przebudowę, a najemca czy może wybrać nowocześniejszy budynek, nawet kosztem nieco mniejszej powierzchni biura. Na decyzję wpływają m.in. bardzo wysokie koszty fit out'ów. Może to skłaniać do renegocjacji umów, bo wiele wrocławskich budynków jest wciąż w bardzo dobrym stanie technicznym, a wynajmujący dokładają starań, by dostosować je do rosnących oczekiwań najemców w zakresie energooszczędności i ograniczonego wpływu na środowisko. Realizacje sprzed lat odbiegają od nowych pod względem szerokości traktu, rozwiązań wentylacyjnych, klimatyzacji i innych aspektów, ale nie znaczy to, że są na z góry przegranej pozycji. Jak zwykle w branży nieruchomości jednym z kluczowych, a czasem nadal decydującym czynnikiem bywa lokalizacja. Jeśli budynek po modernizacji spełnia oczekiwania najemców w zakresie oświetlenia, funkcjonalnego podziału, dostępu do infrastruktury informatycznej, to wciąż pozostaje atrakcyjny. Wiele firm pozostaje związanych z daną lokalizacją ze względu na związaną z tym rozpoznawalność. Z drugiej strony, dla budynków dwudziestoletnich i starszych bardziej opłacalnym rozwiązaniem może być zmiana ich funkcji, np. hotelową.
A zatem renegocjacja umowy czy przeprowadzka? Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, jedno jest pewne – rok 2023 upłynie pod znakiem dużych transakcji i indywidualnych negocjacji warunków.
Zwroty akcji
Jeszcze niedawno sytuacja na wrocławskim rynku nieruchomości była klarowna. Wiadomo było, jak różnią się ceny w centrum i na obrzeżach, jakie pakiety standardowo oferowane są nowym najemcom, jakie budżety przeznaczane są na aranżacje powierzchni. W nowej rzeczywistości te standardy się rozmyły, każdy kontrakt negocjowany jest indywidualnie, zaczynając od precyzyjnego określenia potrzeb danego klienta. Priorytetem w rozmowach jest dziś uzgodnienie kosztów wykończenia powierzchni lub budowy biura; do tego parametru dostosowywane są inne kwestie, jak wysokość stawki najmu czy rodzaju bonusów, np. liczby miesięcy zwolnienia z czynszu.
Razem na długo
Do niedawna standardem na lokalnym rynku był najem pięcioletni. Takie kontrakty stają się obecnie mało opłacalne. Umowy są zawierane na siedem, osiem, a nawet dziesięć lat, dzięki czemu najemcy mogą wynegocjować atrakcyjne warunki, obejmujące nawet stuprocentowe pokrycie kosztów aranżacji.
Tak wiele zmian i ich dynamika powodują, że jak nigdy dotąd ważne jest planowanie i podejście do wynajmu biura, jak do elementu strategii biznesowej. Opracowanie strategii najmu powinna jednak poprzedzić dokłada analiza potrzeb danej organizacji i obowiązującego w niej modelu pracy, ale z pomocą doświadczonego doradcy ten żmudny proces przebiega sprawnie i procentuje w przyszłości.
