Przejdź do głównej zawartości Przejdź do stopki

Wolumen transakcji większy o 6% na koniec 2021 r. Colliers podsumowuje rynek inwestycyjny w CEE.

Trwająca w Ukrainie wojna może przyczynić się do wstrzymania części inwestycji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej

Piotr Mirowski, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers w Polsce

Ceny paliw, energii i materiałów budowlanych będą mieć kluczowy wpływ na budowę, eksploatację, finansowanie, rozwój i nabywanie nieruchomości komercyjnych w 2022 r. i w kolejnych latach. Towarzyszyć im będą wyzwania związane z zachowaniem łańcucha dostaw, nearshoring, czyli przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu, oraz szybko rosnąca inflacja. Wszystkie wymienione czynniki przełożą się także na ceny sprzedaży nieruchomości i wysokość czynszów płaconych przez najemców – wynika z raportu Colliers pt. „CEE Investment Scene 2021/2022”.

Pobierz raport

Pomimo zakłóceń związanych z pandemią, wolumen inwestycyjny za rok 2021 wzrósł o 6% rok do roku i wyniósł łącznie 11,07 mld euro. Był jednak o 20% niższy niż w 2019 r. W ostatnim kwartale roku nastąpiło wyraźne ożywienie, przy czym niektóre rynki nadal borykały się z brakiem dostępnych produktów. Polska z 57-proc. udziałem w wolumenie w regionie CEE, jest jednym z nielicznych krajów, który powrócił do swojej 5-letniej średniej sprzed pandemii.

– Polska wychodzi z okresu pandemii wzmocniona, z większą płynnością i rekordami wycen w większości sektorów rynku. Polski rynek udowodnił, że pomimo obostrzeń pandemicznych i związanych z tym ograniczeń dla inwestorów cieszy się dużym i wciąż dynamicznie rosnącym zainteresowaniem globalnego kapitału i będzie odgrywał coraz większą rolę wśród kluczowych europejskich rynków nieruchomości – mówi Piotr Mirowski, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers w Polsce.

Przed wybuchem wojny w Ukrainie eksperci Colliers szacowali, że tegoroczne wolumeny mogą przekroczyć 12 mld euro, jednak konflikt za naszą wschodnią granicą negatywnie wpłynął na te prognozy.

– Obserwujemy, że z powodu trwającej w Ukrainie wojny niektórzy inwestorzy wstrzymują się z podejmowaniem decyzji inwestycyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Niektórzy z najemców zdecydowali się na zawieszenie negocjacji leasingowych lub wycofanie się z procesów. Jednym z powodów tej sytuacji jest rosyjska struktura właścicielska niektórych z nich, kolejnym jest niepewność związana z wojną, która toczy się blisko krajów regionu. Nie wszyscy jednak realizują tę strategię – nawet w najtrudniejszych czasach znajdą się bowiem inwestorzy, którzy poszukują nowych możliwości inwestycyjnych i je znajdują – mówi Kevin Turpin, Dyrektor ds. Rynków Kapitałowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

Stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości

W 2021 r. eksperci Colliers odnotowali ograniczone wahania stóp zwrotu dla najlepszych nieruchomości na wielu rynkach w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, głównie ze względu na ciągły brak danych o transakcjach, które wsparłyby dalsze ruchy cenowe w niektórych sektorach i na niektórych rynkach. Wyjątkiem są stopy zwrotu za najlepsze obiekty magazynowe, które od I kwartału 2020 r. spadły średnio o prawie 100 punktów bazowych w całej Europie Środkowo-Wschodniej, a w Polsce o ponad 180 punktów bazowych. Nadal uważamy, że na niektórych rynkach nastąpi dalsza kompresja, chociaż pandemia i skutki wojny w Ukrainie powodują presję inflacyjną, presję na stopy procentowe i negatywną presję gospodarczą.

Magazyny na czele

W ubiegłym roku nieruchomości magazynowe, po raz pierwszy od 2008 roku, znalazły się na pierwszym miejscu wśród najatrakcyjniejszych aktywów inwestycyjnych. Ich udział w całkowitym wolumenie w regionie CEE w 2021 r. wyniósł 38%. Pomimo dość małej podaży atrakcyjnych aktywów nieruchomości biurowe i mieszkaniowe nadal regularnie odnotowują stabilny poziom wolumenu transakcji. Z kolei przedmiotem transakcji na rynku nieruchomości handlowych są w dalszym ciągu parki handlowe i supermarkety. Nadal ograniczona jest aktywność transakcyjna w sektorze nieruchomości hotelowych.

Europejski kapitał na zakupach

W 2021 r. za 36% wolumenu transakcji odpowiadały fundusze z Europy Zachodniej i Północnej, w szczególności z Niemiec, Wielkiej Brytanii, Austrii i Szwecji. Bardzo aktywni byli również inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej, których udział wyniósł 32%. Największą aktywność wykazywał kapitał czeski – 18-proc. udział w całkowitym wolumenie w regionie CEE. Inwestorzy z Czech odpowiadali także za 52% czeskiego wyniku rocznego i 68% słowackiego. Transakcje kupna z ich udziałem odnotowano również w Polsce, Rumunii, na Węgrzech i w Bułgarii.

Wskaźniki i czynniki ekonomiczne

W związku z trwającymi kryzysami geopolitycznym i pandemicznym trudno jest przedstawić prognozy gospodarcze, gdyż ulegają one dynamicznym zmianom. Obecna sytuacja jest bardzo złożona - ma wpływ na gospodarkę i najprawdopodobniej jeszcze w 2022 r. ulegnie pogorszeniu, by odbić w kolejnych latach. Wojna w Ukrainie i związane z nią sankcje, czynniki i zakłócenia wynikające z pandemii, jak również kwestie związane z ochroną środowiska, społeczną odpowiedzialnością i ładem korporacyjnym (ESG), będą mieć wpływ na rynki nieruchomości w zakresie podaży, popytu i cen. Nie wszystkie z tych oddziaływań są negatywne, jednak różnią się w zależności od segmentu rynku nieruchomości.

– Rynek bacznie przygląda się uważnie zarówno rosnącej inflacji, jak i stopom procentowym, kończy się bowiem trwający od dłuższego czasu okres utrzymywania tych ostatnich na wyjątkowo niskim poziomie. Wpłynie to nie tylko na wyceny i koszty kredytów, lecz także na wiele innych kosztów ponoszonych przez inwestorów, deweloperów, najemców i konsumentów – dodaje Kevin Turpin.

ESG w polu zainteresowania inwestorów

Istnieje coraz pilniejsza potrzeba uwzględnienia czynników ESG w procesie podejmowania decyzji przez inwestorów działających na rynku nieruchomości. Jest to szczególnie istotne ze względu na duże zróżnicowanie metod analizy i wdrażania ESG w poszczególnych sektorach rynku w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

– Elementy, które składają się na ESG, już teraz są ważne dla strategii inwestycyjnych, a w przyszłości staną się jeszcze ważniejsze. Przeprowadzenie analizy ESG w trakcie procesu due diligence może pomóc inwestorom zidentyfikować zagrożenia związane z transakcją oraz kluczowe możliwości poprawy wskaźników ESG po dokonaniu zakupu. Jednocześnie wskazują na aspekty, które nie spełniają standardów zrównoważonego rozwoju i nie spełniają wymogów regulacji prawnych – mówi Oana Stamatin, Dyrektor ds. ESG na region Europy Środkowo-Wschodniej i Rumunii w Colliers.

Pobierz raport


Related Experts

Piotr Mirowski

Senior Partner | Director | Head of Investment Services

Warszawa

Piotr Mirowski joined Colliers International in 2006 as an analyst in the CEE Investment Services Department and is currently responsible for operations and management of the team in Poland. His previous professional experience includes Deloitte’s Audit Department. In 2014, Piotr became a partner in the firm.

Piotr’s scope of responsibilities includes structuring and execution of property sale processes, commercial due diligence, financial modeling, commercial negotiation of sale and purchase contracts and transaction coordination in order to ensure that milestones are met successfully and on time.

Pokaż eksperta