Przejdź do głównej zawartości Przejdź do stopki

To był dobry rok dla magazynów. Kolejny zapowiada się podobnie

Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers

Pomimo zmian, jakie zaszły w gospodarce światowej oraz geopolityce, rynek powierzchni przemysłowo-logistycznej w Polsce znajduje się w bardzo dobrej kondycji. Zarówno właściciele obiektów, jak i najemcy szybko dostosowali się do nowej sytuacji, co gwarantuje dalszy rozwój tego sektora. Eksperci firmy Colliers wybrali najważniejsze wydarzenia na rynku nieruchomości przemysłowo-logistycznych w 2022 r. i trendy, które będą kształtować rynek w nadchodzącym roku.

Najważniejsze wydarzenia 2022 na rynku magazynowym

  1. Wybuch wojny i jego konsekwencje

    Wybuch wojny w Ukrainie spowodował lekkie spowolnienie na rynku magazynowym w Polsce wywołane zerwaniem łańcuchów dostaw. Z biegiem czasu część z nich udało się odbudować oraz znaleźć nowych dostawców. Od początku marca deweloperzy borykali się m.in. z problemem braku dostępności materiałów budowlanych, co powodowało wzrost cen. Przykładowo, według danych Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa cena stali gwałtownie wzrosła, osiągając swoje maksimum na przełomie I i II kw. 2022 r. Obecnie znajduje się w trendzie spadkowym i jest ok. 10% tańsza niż przed wybuchem wojny w Ukrainie.

  2. Czynsze w górę

    Od początku marca 2022 r. widoczny był wzrost czynszów bazowych o 20-40% oraz czynszów efektywnych o 20-50%. To efekt m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wzrostu kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia nastrojów funduszy inwestycyjnych. Wzrost stawek nie osłabił jednak aktywności najemców.

    - Nieruchomościami przemysłowo-logistycznymi wciąż najbardziej zainteresowani są najemcy z sektora 3PL. Ponad połowa popytu z III kw. 2022 r. została wygenerowana właśnie przez operatorów logistycznych. Na początku pandemii COVID-19 znacznie wzrosło zainteresowanie powierzchnią logistyczną firm związanych z sektorem e-commerce. Obecnie firmy te wciąż generują względnie wysoki popyt na rynku, jednak w mniejszym stopniu niż półtora roku temu – mówi Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

  3. Wzrost stóp kapitalizacji

    Końcówka I kw. 2022 r. przyniosła odwrócenie trendu spadku stóp kapitalizacji, co spowodowane było m.in. presją inflacyjną oraz pogorszeniem nastrojów wśród inwestorów. W 2022 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów logistyczno-przemysłowych wzrosły o kilkadziesiąt punktów bazowych.

    - Po okresie pandemicznej „gorączki zakupowej” w sektorze logistycznym nastąpiło ochłodzenie rynku inwestycyjnego. Przyczyn tego należy upatrywać przede wszystkim we wzroście stóp procentowych. W konsekwencji wzrósł koszt kapitału, zmniejszyła się również dostępność finansowania dłużnego. W efekcie inwestorzy są obecnie bardziej selektywni i nakierowani na zakupy pojedynczych nieruchomości lub ich niewielkich portfeli. Szczególnie atrakcyjne z ich punktu widzenia są magazyny wynajęte historycznie po niższych stawkach (względem wyższych czynszów w nowo budowanych obiektach), co zmniejsza ryzyko inwestycji i daje dobre perspektywy zwiększenia dochodu z nieruchomości. Na podobny efekt liczą też inwestorzy nabywający obiekty wynajęte długoterminowo i jednocześnie oferujące indeksację czynszu w oparciu o wskaźnik inflacji – mówi Paweł Suracki, Dyrektor w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers. 

    Duży wpływ na atrakcyjność polskiego rynku w 2023 roku w oczach inwestorów będzie miało dostarczanie przez deweloperów nowych obiektów.

    - Przełoży się to na zwiększenie skali rynku, a co za tymi idzie większą płynność i chęć inwestorów do większego zaangażowania na tym rynku – dodaje Paweł Suracki.

  4. Więcej pustostanów

    W I kw. 2022 r. wskaźnik pustostanów osiągnął najniższą wartość w historii rynku - 3,1%, lecz w kolejnych kwartałach wzrósł do poziomu ponad 4%. Skok ten był spowodowany głównie przez wysoki wolumen nowej, niewynajętej powierzchni oddanej do użytku.

  5. Trudniej o finansowanie
    Na koniec I kw. 2022 r. wolumen powierzchni w budowie wyniósł 4,8 mln mkw., co było najwyższą wartością w historii rynku powierzchni przemysłowej i logistycznej. W II i III kw. nastąpił jednak spadek wolumenu powierzchni w budowie, co było spowodowane m.in. brakiem dostępności materiałów budowlanych, wzrostem ich cen oraz trudnościami związanymi z finansowaniem budów obiektów logistycznych i przemysłowych.

    - Jeszcze rok temu, banki aby sfinansować budowy, oczekiwały od deweloperów poziomu przednajmu wynoszącego około 20%. Dziś jest to nawet ok. 40%. Deweloperzy, mimo chęci budowania obiektów spekulacyjnych, co jest motywowane wysokim popytem na powierzchnię, w większości nie decydują się na finansowanie własne. Efektem jest spadek wolumenu powierzchni spekulacyjnej w budowie – mówi Maciej Chmielewski.

Co nas czeka w 2023 na rynku magazynowym?

  1. Kolejna granica zostanie przekroczona

    W pierwszych trzech kwartałach 2022 r. oddano do użytku więcej powierzchni logistyczno-przemysłowej niż w jakimkolwiek pełnym roku w historii rynku. Wolumen powierzchni w budowie jest nadal stosunkowo wysoki, pomimo jego spadku. Szacuje się, że w 2023 r. całkowite zasoby rynku przemysłowo-logistycznego przekroczą 30 mln mkw.

  2. Dalszy wzrost czynszów

    Kolejny rok może przynieść dalszy wzrost czynszów, jednak nie będzie on tak dynamiczny jak w  2022. Pomimo rosnących stawek Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem I&L w porównaniu z Europą Zachodnią i będzie przyciągać kolejnych najemców. Poza aspektem finansowym, istotnymi czynnikami budującymi zainteresowanie najemców Polską są jej położenie - w pobliżu zachodnioeuropejskich rynków zbytu - i rozwijająca się infrastruktura transportowa.

  3. Jeszcze więcej wolnej powierzchni

    W 2023 roku spodziewany jest dalszy wzrost pustostanów ze względu na prognozowany wysoki poziom nowej podaży. Wzrost ten nie świadczy jednak o gorszej kondycji rynku.

    - Niska stopa pustostanów jest zjawiskiem pożądanym przez poszczególnych właścicieli obiektów, gdyż oznacza, że mają oni zapewniony niezakłócony dochód z czynszów. Jednak w przypadku całego rynku bardziej pozytywnym zjawiskiem jest stopa pustostanów wyższa o kilka punktów procentowych, która pozwalałaby zachować równowagę rynkową oraz umożliwiłaby najemcom szybsze zaspokajanie popytu – zaznacza Maciej Chmielewski.

  4. Konieczne zmiany

    Rosnące ceny energii i trend związany z wdrażaniem przez przedsiębiorstwa strategii ESG (Environment, Social, Governance) powodują, że najemcy i deweloperzy coraz częściej inwestują w zielone rozwiązania dla swoich budynków. Największym zainteresowaniem cieszy się fotowoltaika, niestety na inwestycję w farmy fotowoltaiczne na ten moment stać tylko największych najemców, choć i wśród mniejszych podmiotów widać zainteresowanie tematem. Kolejne miejsca zajmują odzysk ciepła, ładowarki do samochodów elektrycznych (osobowych i vanów) oraz gospodarowanie wodą.

    – Te rozwiązania w dużej mierze stanowią realną odpowiedź na zaostrzanie unijnej polityki dekarbonizacji Europy oraz sposób na oszczędzanie. Niestety jednym z głównych problemów ograniczających możliwości instalacji fotowoltaiki na obiektach wielkopowierzchniowych, w tym magazynach, jest nośność dachów. Większość z nich została zaprojektowana na eksploatacyjne minimum i nie są w stanie przyjąć dodatkowego obciążenia wynikającego z instalacji paneli PV. Świadomość ekologiczna najemców i aspekty ekonomiczne przyczyniają się jednak do stopniowej zmiany tej sytuacji – mówi Kamil Koper, Senior Associate w Dziale Doradztwa Budowlanego w Colliers.

    Potrzebne są także zmiany legislacyjne.

    - Kłopotliwe do przejścia są formalności nałożone na deweloperów, w tym otrzymanie koncesji na sprzedaż energii elektrycznej. Obsługa samej biurokracji zmusza do zatrudnienia przynajmniej kilku dodatkowych pracowników administracyjnych. Przeszkodą bywa również brak uwzględnienia fotowoltaiki w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego – wskazuje Martyna Bekulard, Senior Associate w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

  5. Friendshoring
    Od początku wojny w Ukrainie coraz częściej mówi się o zjawisku zwanym friendshoringiem. Polega ono na tworzeniu sieci logistycznych w krajach, które współpracują ze sobą gospodarczo, politycznie oraz militarnie. Od lutego 2022 r. wiele firm zdecydowało się na wyjście z rynków takich jak Ukraina, Rosja czy Białoruś. Jednym z przykładów friendshoringu związanego z produkcją jest przeniesienie produkcji wiązek elektrycznych z Ukrainy do Polski w przypadku firmy MAN.

    - Trend ten nie jest na razie zjawiskiem masowym, dotyczy raczej pojedynczych przypadków. Jednak biorąc pod uwagę fakt, że kolejne firmy są na etapie procesowania relokacji m.in. z Ukrainy, w roku 2023 możemy się spodziewać kolejnych przykładów tego zjawiska – mówi Antoni Szwech, analityk z Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Related Experts

Maciej Chmielewski

Senior Partner | Director

Warszawa

Maciej Chmielewski joined Colliers International in September 2003. Since 2007 he has held the position of the Partner and the Director of Industrial and Logistics Agency.
 
Maciej advised in choosing the optimal location and negotiations of lease conditions for more than 1.000 000 square meters of warehouse and production space. He was involved in many projects and cooperated with representative clients such as Danone, Michelin, Unilever, Firestone, Kofola, Johnson Controls, Mauser, Newell Rubbermaid, Pregis and Sonoco.

Pokaż eksperta

Pawel Suracki

Director

Warszawa

Pawel is responsible for strategic advisory, transaction underwriting and due diligence.  Pawel has over 15 years professional experience in commercial property market.

At Colliers, Pawel specializes in investment transactions in office and industrial/logistics markets.  Pawel has also an extensive experience in property lending with ING Real Estate Finance, where he was arranging secured lending transactions in three main segments of commercial real estate market – office, industrial and retail.

Pawel’s Clients include international and domestic property investors, developers and  property occupiers.

 

Pokaż eksperta