Przejdź do głównej zawartości Przejdź do stopki

Małe magazyny (SBU) - stabilny wzrost rynku

Colliers, wiodąca firma doradcza świadcząca szeroki zakres usług specjalistycznych na rynku nieruchomości komercyjnych i zarządzania inwestycjami, opublikowała raport Small Business Units: Małe magazyny z wielkim potencjałem. Dokument odpowiada na szereg istotnych pytań dotyczących tego segmentu rynku magazynowego, takich jak: co się zmieniło w ostatnich latach, gdzie można upatrywać powodów przyspieszenia rozwoju tego sektora oraz dlaczego i dla kogo format SBU jest atrakcyjny? Zwrócono również uwagę na potrzeby najemców w kontekście lokalizacji, specyfikacji technicznej czy warunków najmu tego typu obiektów. Raport powstał przy współpracy z firmami 7R, Ideal Idea Formad oraz SEGRO.

SBU - Small Business Units

Segment SBU w Polsce przez wiele lat istniał w cieniu magazynów typu big box. Jednak format ten zawsze wykazywał duży potencjał, który coraz częściej dostrzegają także najwięksi gracze rynkowi. 

Jak sama nazwa wskazuje, obiekty typu SBU składają się z małych modułów biznesowych, dających dużą elastyczność. Na polskim rynku magazynowym tego typu projekty pojawiły się w drugiej połowie lat 90. – najpierw w Warszawie, a po 2004 roku także w innych lokalizacjach.
- Przez długi czas magazyn typu SBU definiowano przez pryzmat powierzchni - jako moduł o wielkości 500-600 mkw., znajdujący się w dedykowanym tej formule budynku lub w ramach większych kompleksów magazynowych. Obecnie SBU określa głównie zestaw cech oraz możliwych funkcji, jakie może pełnić – mówi Dominika Jędrak, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku, Colliers.

- SBU to powierzchnia zlokalizowana na obrzeżach lub w pobliżu miast, a także centrów biznesowych. Oferuje dogodny dostęp do komunikacji miejskiej i głównych arterii drogowych, co ułatwia dojazd pracownikom a najemcom daje możliwość zapewnienia szybkich dostaw. Obiekty SBU, w odróżnieniu od standardowych magazynów typu big box, mogą składać się nie tylko z powierzchni magazynowych i biurowych, ale również z lokali o charakterze wystawienniczym czy handlowym – mówi Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Najwięcej w Warszawie

Podaż magazynów SBU w Polsce wynosi ok. 1,7 mln mkw., co stanowi 8% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju (21,4 mln mkw.). Ponad połowa powierzchni SBU (51%) znajduje się w Warszawie, 24% w Polsce Centralnej, a tylko 25% na pozostałym obszarze Polski. Obecnie najwięcej inwestycji SBU powstaje w Poznaniu i Wrocławiu (blisko połowa) oraz w okolicach Warszawy i Trójmiasta (blisko jedna czwarta).
 – Nasza firma ma w planach inwestycje zarówno w Warszawie, jak i we Wrocławiu - mówi Aleksander Kobyliński, Leasing & Property Manager, Ideal Idea Formad i dodaje: - Stolica już od wielu lat dowodzi swojej atrakcyjności dla inwestorów decydujących się na budowę lub zakup obiektów typu SBU. Jako Ideal Idea zamierzamy zaznaczyć swoją obecność jeszcze w niejednym punkcie na mapie Warszawy. Z kolei rynek wrocławski dopiero się rozwija w zakresie realizacji inwestycji SBU. Region ten, dzięki swojemu strategicznemu położeniu na mapie Polski oraz znakomitym uczelniom wyższym zapewniającym świetnie wykształconą kadrę pracowniczą, stanowi atrakcyjną lokalizację na siedziby firm zarówno z polskim, jak i zagranicznym kapitałem. 

Blisko klienta

Pandemia COVID-19 wywarła znaczący wpływ na przyspieszenie rozwoju sektora e-commerce, czego odzwierciedleniem na rynku magazynowym w Polsce jest głównie wzrost popytu w segmencie dużych magazynów (big box). W polu zainteresowania firm z tego sektora znajdują się przede wszystkim metraże od kilku do nawet kilkuset tysięcy mkw. Jednak zdaniem ekspertów, dynamiczny rozwój e-handlu przełoży się także na wzrost rynku małych magazynów, gdzie lokują się mniejsze firmy z tej branży.
– Pandemia COVID-19, przyspieszając rozwój e-commerce w Polsce, wpłynęła jednocześnie na większe zainteresowanie firm powierzchniami magazynowymi, także w granicach aglomeracji miejskich. Jedną z kluczowych kwestii w postpandemicznej rzeczywistości jest konieczność wypracowania przez firmy rozwiązań pozwalających na utrzymanie ciągłości lub skrócenie łańcuchów dostaw, tak aby mogły one działać w sposób płynny oraz aby rosnące potrzeby konsumentów, związane ze wzmożoną aktywnością i oczekiwaniem szybkiej dostawy, zostały zaspokojone, np. poprzez wzmocnienie dystrybucji omnichannel czy Q-commerce – mówi Waldemar Witczak, Dyrektor Regionalny, SEGRO.
Obecnie magazyny usytuowane blisko klienta docelowego stają się coraz bardziej pożądaną klasą aktywów i wszystko wskazuje na to, że trend ten się utrzyma. Niewielkie formaty logistyki miejskiej w dalszym ciągu będą w przeważającej mierze domeną dużych, ustabilizowanych rynków, ale segment SBU ma szansę osiągnąć także sukces w mniejszych miastach.

Inny typ najemcy, inne oczekiwania

Wśród głównych najemców powierzchni SBU wymienić należy przede wszystkim: 

  • sieci handlowe, poszukujące możliwości dostarczania towarów do klientów w możliwie krótkim czasie, zarówno w module B2B, jak i B2C oraz tworzące na terenie magazynu swoje showroomy; 
  • operatorzy logistyczni specjalizujący się w logistyce miejskiej; 
  • firmy kurierskie; 
  • małe i średnie przedsiębiorstwa funkcjonujące na terenie miast, pozyskujące nową powierzchnię dla swojej działalności;
  • mniejsze firmy z sektora e-commerce. 

Mniej typowymi najemcami SBU są firmy, które lokują tu swoje centra danych. W tym wypadku jednak, powierzchnia wymaga większych dostosowań technicznych i nie w każdym obiekcie możliwa jest odpowiednia adaptacja.

– Obiekt typu Small Business Units to idealny format powierzchni dla szerokiej gamy branż, ponieważ łączy wysokiej klasy powierzchnię biurową z uniwersalną i łatwą do zaadaptowania powierzchnią magazynową. Dzięki swojej elastyczności powierzchnie te łatwo przystosować do wielu funkcji i niestandardowych rozwiązań. Ze względu na usytuowanie magazynów SBU głównie w granicach administracyjnych miast, zainteresowane są nimi firmy, dla których najważniejsze jest szybkie dotarcie do odbiorcy docelowego. SBU pozwala im „zbliżyć się” do klienta i zoptymalizować procesy tzw. logistyki ostatniej mili – mówi Maciej Krawiecki, Head of Leasing, 7R SA.

Specyfika najemców ma wpływ na wielkość wynajmowanej przez nich powierzchni. Z analizy umów podpisanych w latach 2016-2021, przeprowadzonej przez ekspertów Colliers, wynika, że prawie połowa dotyczyła najmu modułów o wielkości od 500 do 2 000 mkw., blisko 40% to metraże od 2 000 – 10 000 mkw. Metraże poniżej 500 mkw. stanowiły zaledwie 12% wynajmowanej powierzchni. Wśród podpisywanych umów przeważają nowe kontrakty (51%). Renegocjacje stanowią 39%, a 10% to ekspansje. 


Related Experts

Maciej Chmielewski

Senior Partner | Director

Warszawa

Maciej Chmielewski joined Colliers International in September 2003. Since 2007 he has held the position of the Partner and the Director of Industrial and Logistics Agency.
 
Maciej advised in choosing the optimal location and negotiations of lease conditions for more than 1.000 000 square meters of warehouse and production space. He was involved in many projects and cooperated with representative clients such as Danone, Michelin, Unilever, Firestone, Kofola, Johnson Controls, Mauser, Newell Rubbermaid, Pregis and Sonoco.

Pokaż eksperta

Dominika Jedrak

Director

Warszawa

Dominika joined Colliers International in 2011 at the position of Head of Research and Consultancy Services, where she is responsible for managing and coordinating the work of the department, carrying out of the projects for external clients, preparing reports, etc. Dominika is related to the real estate industry since the beginning of her career. 

Pokaż eksperta