Przejdź do głównej zawartości Przejdź do stopki

Rośnie rynek „zielonych” instrumentów na finansowanie proekologicznych nieruchomości

Od 2007 roku, kiedy Europejski Bank Inwestycyjny (EBI) wyemitował pierwszą na świecie obligację klimatyczną (CAB), zielone obligacje z narzędzia marketingowego wyewoluowały do jednego z najszybciej rozwijających się narzędzi inwestycyjnych. Ten trend jest widoczny także na rynku nieruchomości i można spodziewać się, że będzie się tylko umacniał.

Według raportu Climate Bond Initiative (CBI) na koniec 2020 r. rynek tzw. zrównoważonego długu osiągnął wartość 1,7 mld USD. Rok 2020 był rekordowy pod względem wartości wyemitowanych instrumentów, które osiągnęły 700 mld USD, czyli prawie dwa razy więcej niż rok wcześniej. Podczas gdy zielone obligacje (Green Bonds) nadal pozostają aktywem dominującym, bardzo szybko wzrasta popularność inwestycji w emisje obligacji przeznaczonych na cele społeczne (Social Bonds) oraz szeroko pojętego zrównoważonego rozwoju (Sustainability Bonds), osiągając wolumeny wyższe niż we wszystkich poprzednich latach łącznie. W rezultacie, w 2020 r. całkowita emisja była bardziej równomiernie rozłożona na Green, Social i Sustainability Bonds w porównaniu z poprzednimi okresami.
 Green, social, and sustainability bond issuance doubled in 2020
Tab: Green, social, and sustainability bond issuance doubled in 2020

W stronę „zielonych budynków”

Inwestycje w sektorze nieruchomości komercyjnych są motywowane z jednej strony przez rosnącą świadomość zagrożeń klimatycznych, z drugiej przez chęć ograniczania ryzyka inwestycyjnego i coraz większą uwagę kierowaną w stronę budynków innowacyjnych, dbających o środowisko naturalne i komfort pracowników. Nie bez znaczenia jest również rosnąca rola społecznej, środowiskowej i ekonomicznej odpowiedzialności (ESG) w firmach. ESG, rozumiane jako strategia biznesowa uwzględniająca w działalności operacyjnej organizacji aspekty środowiskowe i społeczne, ma coraz większy wpływ na decyzje dotyczące najmu powierzchni w budynkach, ponieważ przyczynia się do wzrostu konkurencyjności przedsiębiorstwa i kształtowania warunków dla zrównoważonego rozwoju.

- Od kilku lat obserwujemy na rynku zwiększony popyt na powierzchnie w budynkach certyfikowanych w standardach takich, jak BREEAM czy LEED. Wynika to m.in. ze zwiększonej dbałości firm o środowisko naturalne, a także o wellbeing pracowników. Odpowiedzialne podejście do biznesu zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów nie jest dziś tylko zabiegiem wizerunkowym, a realną chęcią zrównoważonego rozwoju, co znajduje odzwierciedlenie w coraz większej liczbie certyfikacji w Polsce – mówi Mariusz Mroczek, Dyrektor w dziale Corporate Finance w Colliers. 
Zgodnie z ostatnim raportem PSBE „Certyfikacja Zielonych Budynków w Liczbach 2021”, podobnie jak w 2019 roku, w 2020 liczba certyfikowanych budynków wzrosła o 30% (255 nowych certyfikacji). Posiadanie zielonych atestów może poskutkować zwiększeniem zainteresowania ze strony najemców i inwestorów.

W Polsce działania zgodne z kryteriami ESG podejmują inwestorzy obecni we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych. Proces rozpoczął się głównie wśród inwestorów lokujących kapitał w budynki biurowe, ale obecnie równie mocno stawia na ten aspekt dynamicznie rozwijająca się logistyka. 

„Zielone” finansowanie tylko dla najlepszych

Fundusze, które są właścicielami nieruchomości i do ich głównych zadań należy utrzymanie wartości tych nieruchomości, coraz częściej publikują tzw. raporty niefinansowe, by pokazać wpływ swoich budynków na środowisko. Ten trend jest widoczny przede wszystkim wśród dużych graczy, obracających znaczącymi aktywami. Na razie jest mniej widoczny wśród rodzimych inwestorów, ale wszystko wskazuje na to, że niedługo stanie się normą także w Polsce. 

- Myślę, że w niedługim czasie zdecydowana większość firm będzie publikować raporty niefinansowe. To sprawi, że inwestorom znacznie łatwiej będzie porównywać inwestycje i ich wpływ na środowisko, co przełoży się na cenę rynkową nieruchomości. Na razie takich raportów na rynku nie ma jednak zbyt wiele. Jednym z naszych klientów jest fundusz nieruchomościowy, który zdecydował się na przygotowanie i publikację raportu środowiskowego. W swoim portfolio ma starsze budynki handlowe, które na ten moment nie wymagają modernizacji. Firma uznała jednak, że pokazanie ich potencjału w kontekście niefinansowym będzie dużym plusem, zarówno dla wynajmujących, jak i ewentualnych inwestorów – mówi Mariusz Mroczek
Banki i instytucje finansujące także wdrażają swoje strategie ESG, adaptując je do działalności operacyjnej. W kwietniu 2021 43 banki z 23 krajów z aktywami powyżej 28,5 USD stały się członkami założycielami New Net-Zero Banking Alliance ONZ, zobowiązując się do dostosowania swoich portfeli kredytowych i inwestycyjnych do zerowej emisji netto CO2 do 2050 r. i wyznaczenia śródokresowych celów na 2030 r. Działania banków są szczególnie widoczne na rynku Green Bonds – działają na nim zarówno jako emitenci, jak i inwestorzy.

Spośród komercyjnych banków działających w branży nieruchomości wyróżnia się niemiecki Berlin Hyp. Bank już od kilku lat emituje zielone obligacje, a w kwietniu 2021 jako pierwsza instytucja finansowa na świecie wyemitował Sustainability-Linked Bond (SLB), o wartości 500 mln EUR. Jest to pierwszy instrument, który w sposób bezpośredni wiąże koszt pozyskanego długu z osiągnięciem przez emitenta celu w zakresie ESG, a konkretnie zmniejszenia śladu węglowego w portfelu kredytów o 40% do roku 2030 w stosunku do roku 2020.

- Od 2015, kiedy wyemitowaliśmy pierwszy Green Bond, wciąż jesteśmy największą instytucją komerycjną emitującą tego rodzaju obligacje. Zrównoważone instrumenty dłużne nieustająco cieszą się ogromnym zainteresowaniem nabywców. Jest to związane z wciąż rosnącą rolą zrównoważonej polityki wśród inwestorów instytucjonalnych, jak również z wymogami regulacyjnymi wprowadzanymi na poziomie Unii Europejskiej – mówi Justyna Kędzierska-Klukowska, Dyrektor Przedstawicielstwa Berlin Hyp w Warszawie. 

Rosnące znaczenie modernizacji 

Berlin Hyp jest bankiem hipotecznym, skoncentrowanym na finansowaniu nieruchomości komercyjnych. Jednym z celów strategii banku jest zwiększenie udziału budynków ekologicznych w portfelu kredytowym do jednej trzeciej do końca roku 2025. Dla takich projektów bank oferuje korzystniejsze poziomy marż, przy czym kryteria kwalifikujące budynki jako „green building” uwzględniają faktyczne poziomy zapotrzebowania energetycznego, a nie tylko sam fakt otrzymania certyfikacji.

Na tle krajów Europy Zachodniej, polski rynek nieruchomości jest bardzo młody i zdecydowana większość budynków, które zostały oddane do użytku w ostatnich latach, została wyposażona w nowoczesne i energooszczędne rozwiązania techniczne. Dlatego w Polsce modernizacja już istniejących przestrzeni nie jest tematem przewodnim. Niemniej jednak, inwestorzy muszą być gotowi na to, że zmieni się to w perspektywie kilku czy kilkunastu lat, kiedy zainteresowanie nimi, a więc i ich wartość zacznie spadać.

- Właściciele muszą zadbać o modernizację swoich budynków, ponieważ może się okazać, że budynki komercyjne niespełniające unijnych wymagań dotyczących np. energochłonności mogą znacząco stracić na wartości lub być zupełnie pomijane w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych przez kluczowych graczy na rynku – mówi Justyna Kędzierska-Klukowska.

Wymagania będą jedynie rosnąć. Przyjęty przez Unię Europejską plan działania na rzecz zrównoważonej gospodarki (tzw. Europejski Zielony Ład) ma pozwolić Unii stać się do 2050 r. obszarem neutralnym klimatycznie. To jeden z 6 priorytetów UE wpisanych w strategię na okres 2019-2024. Europejski Zielony Ład zawiera plan działań umożliwiających bardziej efektywne wykorzystanie zasobów dzięki przejściu na czystą gospodarkę o obiegu zamkniętym oraz przeciwdziałanie utracie różnorodności biologicznej i zmniejszenie poziomu zanieczyszczeń. Jednym z jego elementów jest zapewnienie większej efektywności energetycznej budynków. W efekcie zaostrzania norm unijnych inwestorzy będą musieli inwestować w istniejące budynki, by były konkurencyjne na rynku. 

Zarówno eksperci Colliers, jak i Berlin Hyp, zwracają uwagę na to, że inwestowanie w zwiększanie efektywności energetycznej budynków ma sens. 
- Przede wszystkim ma wpływ na redukcję kosztów operacyjnych. Najemcy zwracają na to uwagę, zwłaszcza w sytuacjach takich jak pandemia, gdzie koszty mają duże znaczenie. Może wydarzyć się tak, że stare budynki, które nie spełniają pewnego minimalnego wymogu rynkowego, pozostaną puste - mówi Mariusz Mroczek.

Drugim ważnym aspektem jest zrównoważone inwestowanie. 

- Inwestorzy działający wyłącznie na rynku lokalnym nie zawsze dostrzegają potrzebę inwestowania w odpowiedzialność społeczną i środowiskową. Jednak wszyscy, którzy chcą wejść na arenę międzynarodową, muszą wziąć te aspekty pod uwagę, ponieważ będą z nich odpytywani - mówi Justyna Kędzierska-Klukowska i dodaje: - Wydaje się też, że coraz więcej graczy na rynku nieruchomości podejmuje działania na rzecz zrównoważonego rozwoju nie tylko z konieczności, ale z wewnętrznego przekonania o wadze tych aspektów. To naprawdę istotny postęp.

Rośnie rynek „zielonych” instrumentów na finansowanie proekologicznych nieruchomości

Mariusz Mroczek, Dyrektor w dziale Corporate Finance w Colliers oraz Justyna Kędzierska-Klukowska, Dyrektor Przedstawicielstwa Berlin Hyp w Warszawie