Przejdź do głównej zawartości Przejdź do stopki

Rok rekordów na polskim rynku magazynowym

Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Rok 2021 na rynku magazynowym w Polsce upłynął pod znakiem spektakularnych wzrostów. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec minionego roku osiągnęła poziom 23,79 mln mkw. Rekord odnotowano m.in. w zakresie popytu brutto - w roku 2021 wynajęto aż 7,5 mln mkw. magazynów.

- Rok 2021 był rekordowy na rynku powierzchni magazynowych pod wieloma względami. Deweloperzy, aby zaspokoić potrzeby klientów, decydowali się na rozpoczęcie nowych projektów, z których coraz większą część stanowiły obiekty czysto spekulacyjne. Dzięki temu, w ubiegłym roku zarówno wolumen nowej podaży, jak i tej w budowie osiągnęły rekordowo wysokie wartości. Przez wyjątkowo wysoki popyt, pomimo ogromnego wolumenu dostarczanej powierzchni, stopa pustostanów nie wzrosła, a wręcz przeciwnie – jej poziom jest najniższy w historii rynku – mówi Dominika Jędrak, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Warszawa z największą nową podażą

Dominującymi pod względem podaży rynkami magazynowymi w Polsce pozostały niezmiennie Warszawa (trzy strefy), Górny Śląsk oraz Polska Centralna, gdzie na koniec 2021 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej ukształtowały się na poziomach odpowiednio: 5,2 mln mkw., 4,3 mln mkw. oraz 3,5 mln mkw.

– W całym roku 2021 deweloperzy ukończyli inwestycje o łącznej powierzchni ok. 3,1 mln mkw. To ponad 1 mln mkw. więcej niż w roku 2020, co jest najwyższym rocznym wynikiem w historii polskiego rynku powierzchni magazynowych – zaznacza Dominika Jędrak.

Do największych obiektów magazynowych zrealizowanych w ciągu 2021 r. można zaliczyć: Panattoni BTS Świebodzin (200 tys. mkw.), Hillwood Rokitno (112 tys. mkw.) oraz GLP Lędziny Logistics Centre (112 tys. mkw.).

Rok 2021 był rekordowy także pod względem wolumenu powierzchni w budowie. W II kw. 2021 r. po raz pierwszy w historii przekroczył on granicę 3 mln mkw. powierzchni w trakcie realizacji, a ostatecznie pod koniec IV kw. 2021 r. wyniósł on 4,2 mln mkw. Obecnie najwięcej powierzchni buduje się w regionie Górnego Śląska (706,8 tys. mkw.).

Rekordowy popyt

Wolumen transakcji zawartych w 2021 r. osiągnął poziom 7,5 mln mkw. i wzrósł w stosunku do 2020 r. o ponad 2 mln mkw. Jest to najwyższy wynik w historii polskiego rynku magazynowego. W minionym roku najwięcej powierzchni wynajęto w Warszawie (1,26 mln mkw.), na Górnym Śląsku (1,17 mln mkw.) oraz w Poznaniu (1,10 mln mkw.).

Pod względem sektorów działalności najemców liderami były branża 3PL (39%), e-commerce (14%) oraz handel (14%).

- Ubiegły rok upłynął pod znakiem dalszego znacznego rozwoju e-commerce. W III kw. 2021 r. swoje pierwsze centrum dystrybucyjne w Polsce otworzył AliExpress, natomiast na początku ubiegłego roku działalność logistyczną w naszym kraju rozpoczął jeden z jego większych konkurentów w Chinach – firma JD.com. Co więcej, w Świebodzinie swoje kolejne centrum dystrybucji w Polsce otworzył światowy gigant sektora e-commerce - jest ono drugim największym obiektem logistycznym w Polsce. Pod koniec roku firma Zalando ogłosiła, że otworzy dwa nowe centra logistyczne w okolicach Bydgoszczy, których łączna powierzchnia wyniesie około 250 tys. mkw. – mówi Antoni Szwech, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Wzrost liczby nowych umów, stabilne czynsze

W strukturze transakcji dominowały nowe umowy (55%). Znaczny udział przypadł także na renegocjacje oraz umowy typu BTS, które stanowiły odpowiednio 23% i 17% popytu. Czynsze na wszystkich rynkach magazynowych pozostały stabilne. Najwyższe odnotowano w warszawskiej strefie I, gdzie stawki bazowe zaczynały się od 4 euro za mkw. na miesiąc a najwyższe przekraczały poziom 5,50 euro za mkw. na miesiąc. W warszawskich strefach II i III (obejmujących obszary poza granicami miasta) oraz na pozostałych rynkach regionalnych, stawki bazowe wahały się w przedziale 2,7-3,9 euro za mkw. na miesiąc.

Rekordowo niski wskaźnik pustostanów

- Współczynnik powierzchni niewynajętej na rynku magazynowym w całym kraju wyniósł na koniec 2021 r. 3,8%, notując tym samym spadek o 2,8 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Współczynnik pustostanów zmniejszył się także o 0,1 p.p. w stosunku do III kw. 2021 r. Jest to najniższa wartość wskaźnika powierzchni niewynajętej w historii rynku – zauważa Antoni Szwech.

Na koniec IV kw. 2021 r. w Polsce około 52,8% powierzchni magazynowej w budowie zostało objęte umowami przednajmu. Spośród wyznaczonych stref magazynowych najwyższą wartość tego współczynnika zarejestrowano w Warszawie (strefa III), gdzie całość budowanej powierzchni jest już wynajęta, natomiast najmniejszą w Polsce Zachodniej (19,8%).

Prognozy na rok 2022

W 2022 r. udział w popycie brutto firm z sektora e-commerce będzie cały czas wysoki.

- Pandemia COVID-19 nie tylko nie wpłynęła negatywnie na rynek powierzchni magazynowej w Polsce, lecz jest jednym z akceleratorów jego rozwoju. Dobra koniunktura sprawia, że po historycznym roku 2021, w trakcie którego z kwartału na kwartał padały kolejne rekordy po stronie podażowej i popytowej, możemy spodziewać się, że rok 2022 będzie czasem dalszego intensywnego rozwoju rynku. Duży udział w tym będzie miał sektor e-commerce, którego obsługa nie wiąże się tylko z zapotrzebowaniem na powierzchnię czołowych graczy tego sektora, ale też m.in. firm kurierskich czy operatorów logistycznych sieci automatów paczkowych, których, jak wynika z naszego raportu „Rynek automatów paczkowych w Polsce”, z roku na rok jest  coraz więcej, – mówi Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Rozwój sektora e-commerce, pociągający za sobą rozwój usług kurierskich, wpływa na zwiększenie liczby obiektów miejskich skupionych wokół większych miast Polski.

– Do tej pory obiekty typu last mile logistics oraz SBU znajdowały się głównie w pobliżu dużych miast takich, jak Warszawa, Katowice, Wrocław i innych aglomeracji miejskich. Obecnie pojawiają się one nawet w mniejszych ośrodkach miejskich takich, jak Elbląg lub Kalisz – dodaje Maciej Chmielewski.

Według ekspertów Colliers na popularności będzie zyskiwał także koncept dark store, który jest ściśle powiązany z rynkiem magazynowym.

Nowe lokalizacje na topie

W 2021 r. regionami, które przekroczyły granicę 1 mln mkw. całkowitych zasobów powierzchni magazynowej były Polska Zachodnia oraz Trójmiasto. W tym roku do tego grona dołączy Szczecin. W roku 2022 r. nastąpi także znaczny rozwój rynków wschodzących takich, jak Bydgoszcz / Toruń oraz Wschód, w ramach których obecnie buduje się najwięcej powierzchni w historii.

Ekomagazyny

Eksperci Colliers prognozują także dalsze zainteresowanie rozwiązaniami ekologicznymi na rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych.

- Najemcy coraz częściej zwracają uwagę na rozwiązania ekologiczne w potencjalnych obiektach, nie tylko ze względu na ochronę środowiska, ale i przez oszczędność. Trend na coraz bardziej „zielone” magazyny będzie się nasilał w nadchodzącym roku – mówi Maciej Chmielewski.


Related Experts

Maciej Chmielewski

Senior Partner | Director

Warszawa

Maciej Chmielewski joined Colliers International in September 2003. Since 2007 he has held the position of the Partner and the Director of Industrial and Logistics Agency.
 
Maciej advised in choosing the optimal location and negotiations of lease conditions for more than 1.000 000 square meters of warehouse and production space. He was involved in many projects and cooperated with representative clients such as Danone, Michelin, Unilever, Firestone, Kofola, Johnson Controls, Mauser, Newell Rubbermaid, Pregis and Sonoco.

Pokaż eksperta