Przejdź do głównej zawartości Przejdź do stopki

Kompleksy mixed-use przyszłością polskich miast?

Marta Machus-Burek, Senior Partner, Wiceprezes Zarządu Colliers odpowiedzialna za doradztwo strategiczne

Colliers przygotował raport, w którym kompleksowo analizuje rolę projektów wielofunkcyjnych – pod kątem inwestycyjnym, architektonicznym, miastotwórczym

Kompleksy nieruchomości łączące wiele funkcji – czyli mixed-use – coraz bardziej zyskują na znaczeniu – w oczach deweloperów, inwestorów, a przede wszystkim odbiorców. zaspokajając potrzebę lokalności oraz umożliwiając realizację codziennych potrzeb w pobliżu miejsca zamieszkania. I chociaż obecnie blisko 90% obiektów tego typu znajduje się w miastach, to przewiduje się, że w kolejnej fazie uwaga inwestorów skieruje się również w stronę projektów podmiejskich – wynika z najnowszego raportu „Mixed-use. Jak go zrozumieć?”, przygotowanego przez firmę doradczą Colliers.

W ramach badań eksperci Colliers zidentyfikowali i przeanalizowali ponad 60 kompleksów wielofunkcyjnych w Polsce na różnych etapach realizacji – 18 z nich (28%) zostało ukończonych w całości lub w części, 10% jest w budowie, a 60% znajduje się na etapie planowania lub koncepcji, co wyraźnie pokazuje wzrost zainteresowania deweloperów tego typu inwestycjami w ostatnim czasie. Tym bardziej, że w obliczu dynamicznie zmieniającej się sytuacji makroekonomicznej ta grupa aktywów jest bardziej niż inne odporna na wstrząsy i wahania koniunktury.

Pobierz raport

Najwięcej w Warszawie

Pod względem liczby i powierzchni nieruchomości typu mixed-use dominującym rynkiem jest aglomeracja warszawska. Na jej obszarze funkcjonuje siedem obiektów wielofunkcyjnych w całości lub w części oddanych do użytku, m.in. Fabryka Norblina, Browary Warszawskie czy Centrum Praskie Koneser, a ich powierzchnia użytkowa stanowi aż 50% powierzchni wszystkich tego typu kompleksów w Polsce. Tuż za stolicą plasuje się Łódź z pięcioma projektami, m.in. OFF Piotrkowską, który stopniowo rozbudowywany jest jednym z pierwszych krajowych kompleksów wielofunkcyjnych. Warszawa jest również liderem pod względem liczby projektów planowanych (ok. 20), a wśród miast regionalnych prym wiedzie aglomeracja trójmiejska (11 projektów).

- Projekty typu mixed-use odgrywają niezwykle ważną rolę w rozwoju zarówno dużych aglomeracji, jak i mniejszych ośrodków. Dzięki zróżnicowaniu funkcji pozwalają budować żywą, atrakcyjną dla mieszkańców i bardziej zrównoważoną tkankę miejską. Przewidujemy, że po fazie powstawania dużych i lifestylowych kompleksów w centrach miast, uwaga skieruje się w stronę projektów bardziej lokalnych, zlokalizowanych poza ścisłym centrum lub w lokalizacjach podmiejskich. Na przykładzie rynku aglomeracji warszawskiej widzimy, że budowane lub planowane są kompleksy wielofunkcyjne zlokalizowane głównie poza ścisłym centrum miasta, jak Wilanów Park czy Bohema i Drucianka Campus na Pradze Północ, oraz projekty na terenach podmiejskich, np. New City Gate w Piasecznie – mówi Agnieszka Winkler, Associate Director w Dziale Strategic Advisory w Colliers.

Wiele funkcji, wielu użytkowników

Bliskość różnorodnych funkcji w jednym obiekcie umożliwia użytkownikom realizację wielu codziennych potrzeb w jednym miejscu, w łatwy i szybki sposób. Tym samym inwestycje mixed-use wpisują się w koncepcję miasta 15-minutowego. W 44% polskich kompleksów mixed‑use występują łącznie trzy funkcje – komercyjne i uzupełniające. Funkcją podstawową zazwyczaj jest biurowa (dziewięć kompleksów) lub mieszkaniowa (osiem kompleksów), w jednym z projektów rolę tę pełni funkcja hotelowa. Każdy z analizowanych kompleksów zawiera funkcję handlowo-usługową. Biorąc pod uwagę rosnącą popularność PRS-ów wśród inwestorów, można spodziewać się, że w przyszłości nie zabraknie również chętnych na lokalizowanie w projektach mixed-use mieszkań na najem instytucjonalny (w ramach funkcji mieszkaniowej).

- Synergia między funkcjami kompleksu mixed-use, przy równoczesnym uwzględnieniu interesów i potrzeb różnym grup użytkowników, determinuje przyszłe działanie obiektu. Może na niego wpływać zarówno w aspekcie pozytywnym, np. zapewniając pełne zagospodarowanie potencjału lokalizacji, jak i negatywnym – ograniczając możliwości wykorzystania przestrzeni. Jednym słowem – dobre rozplanowanie różnorodnych funkcji może pomóc w efektywniejszym wykorzystywaniu gruntów oraz zaplanowaniu infrastruktury społecznej i technicznej – wyjaśnia Marta Machus-Burek, Senior Partner, Wiceprezes Zarządu Colliers odpowiedzialna za doradztwo strategiczne.

Takie kompleksy to również miejsca łączenia lokalnej społeczności dzięki cyklicznie organizowanym wydarzeniom oraz budowania „zielonego” potencjału miast, np. poprzez wkomponowywanie w infrastrukturę elementów i terenów zielonych, np. łąk miejskich, zielonych fasad, ogrodów deszczowych.

- Dziś niezbędnym elementem udanego i atrakcyjnego dla odbiorców projektu mixed-use jest „tworzenie miejsc” we współpracy z lokalną społecznością, czyli placemaking. Ten proces opiera się na idei, według której głównym celem projektowania przyjaznych przestrzeni jest jak najlepsze odpowiadanie na różnorodne potrzeby użytkowników poprzez wzmacnianie więzi między ludźmi a miejscem, z którego korzystają. Elementami placemakingu są m.in. tworzenie otwartych, zewnętrznych przestrzeni z udziałem zieleni czy dopasowanie oferty – np. handlowej, usługowej, gastronomicznej – do potrzeb różnych grup użytkowników – dodaje Agnieszka Winkler.

Najemcy lokali handlowo-usługowych w kompleksach mixed-use

Jednym z ważniejszych elementów kreujących atrakcyjność projektu – w synergii z pozostałymi – jest oferta handlowo-usługowa obiektu. Uatrakcyjnia ona przestrzeń ogólnodostępną i może zachęcać użytkowników do odwiedzenia miejsca. Występuje w formie indywidualnych lokali dostępnych bezpośrednio z poziomu ulicy (np. w Browarach Warszawskich), pasażu handlowego (np. w Centrum Praskim Koneser) lub wielopoziomowej galerii handlowej (np. EC Powiśle).

Wśród najemców lokali handlowo-usługowych w kompleksach mixed-use przeważają przedstawiciele branży gastronomicznej – 44%. Lokale tego typu występują w formie niezależnych restauracji i punktów gastronomicznych oraz jako zbiór konceptów w jednej przestrzeni, tzw. foodhall, który często posiada nazwę i rozpoznawalną markę. Drugi filar – ponad 30% – stanowi szeroko rozumiana oferta convenience (zakupów i usług codziennych), na którą składają się usługi (m.in. salony kosmetyczne, oferta medyczna), multimedia (np. księgarnie, sklepy papiernicze), oferta spożywcza (sklepy spożywcze i supermarkety) oraz zdrowie i uroda (m.in. drogerie, perfumerie, apteki). Około 7% oferty handlowo-usługowej to rozrywka i rekreacja, w tym różnego rodzaju kluby fitness, muzea czy galerie.

- Z pewnością do sukcesu projektu typu mixed-use przyczynia się dostosowanie jego oferty do typu lokalizacji i charakterystyki strefy oddziaływania (catchment). Determinuje to również jego profil i pozycjonowanie. Inną specyfiką charakteryzują się bowiem kompleksy, które pełnią rolę lifestylową i mają na celu przyciągnięcie klientów z zewnątrz, a inną te skierowane do lokalnych mieszkańców, w których przeważają handel i oferta typu convenience. Niezależnie od tych czynników zuważamy, że ponad 80% najemców handlowo-usługowych w kompleksach typu mixed-use zaliczamy do lokalnych sieci i unikalnych konceptów – mówi Wojciech Wojtowicz, Analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Nowe na starym

Wielofunkcyjność wpisuje się też w trend zrównoważonego budownictwa i kształtowania przestrzeni miejskich poprzez modernizację istniejącej tkanki miejskiej, przywrócenie jej życia oraz nadanie nowej wartości. Okazuje się, że ponad 70% istniejących oraz budowanych kompleksów mixed-use to inwestycje łączące rewitalizację obiektów historycznych (często w przestrzeni poprzemysłowej) z nową zabudową, czyli inwestycje typu brownfield. Można przywołać chociażby kompleks Monopolis funkcjonujący na obszarze dawnych Łódzkich Zakładów Przemysłu Spirytusowego „Polmos”. Inwestorzy takich obiektów budują ich tożsamość, podkreślając dziedzictwo i charakterystykę miejsca, chociaż często muszą się też liczyć z wyższymi kosztami realizacji czy dodatkowymi wymogami konserwatora zabytków. Niewątpliwą zaletą tych kompleksów jest ich lokalizacja w centrach miast, przy ograniczonej dostępności gruntów. Na rynku nie brakuje również realizacji kompleksów wielofunkcyjnych składających się wyłącznie z nowej zabudowy oraz przebudowy istniejących obiektów handlowych.

- Projekty wielofunkcyjne potwierdziły już, że jako zyskująca na popularności kategoria aktywów, tworzą wartość ekonomiczną i społeczną dla różnych grup interesariuszy w tym inwestorów, użytkowników czy miast, przy jednoczesnym zachowaniu pozytywnego wpływu na środowisko w średnim i długim horyzoncie inwestycyjnym. Patrząc na sukces projektów już zrealizowanych oraz na jakość, jaką wnoszą do tkanki miejskiej, a także na zachodzące obecnie zmiany gospodarcze, społeczne czy regulacyjne, możemy być pewni, że projektów tego typu będzie coraz więcej, choć nadal mogą stanowić pewne wyzwanie dla inwestorów – podsumowuje Marta Machus-Burek.

Pobierz raport


Related Experts

Marta Machus-Burek

Senior Partner I Director | Retail Advisory Services

Warszawa

PL:

Marta związana jest z rynkiem nieruchomości handlowych od połowy lat 90tych. Swoje doświadczenia zawodowe zdobywała pracując w firmach takich jak Atomic Entertianment, Ahold Polska, Donaldsons, DTZ a od 2012 w ramach Colliers International. 

Od 2012 roku Marta kieruje sektorem usług doradczych w zakresie nieruchomości handlowych w Dziale Doradztwa i Rozwoju Projektów Inwestycyjnych, jako Dyrektor Strategii Powierzchni Handlowych. Marta wraz z zespołem pomaga klientom przekształcić potencjał rynkowy na finansowo wykonalne programy inwestycyjne obejmujące strategie zagospodarowania nieruchomości od typowo handlowych, poprzez te o przeznaczeniu typu „mix used”.

Od 2013 roku Marta kieruje działem Powierzchni Handlowych Colliers.  Zespół ekspertów Colliers pod kierownictwem Marty rozwija doradztwo strategiczne oraz usługi transakcyjne skierowane dla właścicieli nieruchomości handlowych oraz najemców rozwijających sieci handlowe.  

Doświadczenie Marty obejmuje zarządzanie wartością centrów handlowych, marketing centrów handlowych, wynajem powierzchni handlowych, doradztwo inwestycyjne przy sprzedaży/ nabyciu obiektów handlowych oraz doradztwo strategiczne dla właścicieli sieci handlowych.

Pracując zarówno dla właścicieli oraz deweloperów centrów handlowych Marta doradzała przy:
• projektach zagospodarowania terenów inwestycyjnych, 
• ocenie  i tworzeniu projektów handlowych na etapie deweloperskim,
• rozbudowach i repozycjonowaniu istniejących obiektów handlowych,
• opracowaniu i realizacji strategii marketingowych i strategiach wynajmu.  

EN:

Marta has been active on the Polish retail real estate market since the mid 90’s, gaining her professional experience in such companies as: Atomic Entertainment, Ahold Poland, Donaldsons, DTZ and from 2012 with Colliers International.

At Colliers Marta is the Director of Retail Strategies within the Development Advisory Services  department. With the development team Marta supports Clients in transforming market potential into financially feasible investment programs, including typical shopping centers  as well as “mix used” type projects.

Since 2013 Marta also leads Colliers’ Retail Agency. The team of experts under Marta’s leadership develops strategic advisory and transaction services dedicated to both landlords and tenants. 

Marta’s experience includes asset management, center marketing, leasing of retail space, investment advisory and strategic advisory for owners of shopping centres.

Working both for owners and developers of shopping centres Marta advised on:
• evaluating and preparing development plans for developers,
• re-commercialization and repositioning of existing shopping centres,
• creating and implementing marketing of leasing strategies.

Pokaż eksperta

Agnieszka Winkler

Associate Director

Warszawa

EN:

Agnieszka joined Colliers International in 2011. She worked in the Research & Consultancy Department for 2.5 years, where as an analyst she specialised in the retail sector. Her responsibilities have included gathering and maintaining databases, preparing reports for external and internal Clients, cooperation with regional offices, representing the company at real estate meetings (conferences, presentations, training programmes) and attending expert forums. Later, Agnieszka served as a deputy director of the department, coordinating projects and the work of the team.
In November 2013, Agnieszka was appointed Senior Associate in the Development Advisory Services Department, where she works closely with Marta Machus-Burek, Retail Strategies Director, on consulting projects concerning retail projects, consumer preferences, market research and expansion of retail chains.

PL:

Agnieszka rozpoczęła pracę w Colliers International w 2011 roku w Dziale Doradztwa i Badań Rynku, gdzie jako analityk specjalizowała się w sektorze handlowym na rynku nieruchomości komercyjnych. Była odpowiedzialna za zbieranie informacji i zarządzanie bazą danych, opracowywanie raportów dla Klientów wewnętrznych i zewnętrznych, współpracę z biurami regionalnymi, reprezentowanie firmy na spotkaniach branżowych oraz za udział w forach eksperckich. Następnie Agnieszka pełniła funkcję zastępcy dyrektora działu, koordynując pracę zespołu i realizowane projekty.

W listopadzie 2013 roku Agnieszka objęła stanowisko Senior Associate w Dziale Doradztwa i Rozwoju Projektów Inwestycyjnych, gdzie ściśle współpracuje z Martą Machus-Burek, Dyrektorem ds. Strategii Handlowych, przy projektach doradczych z zakresu nieruchomości handlowych, badań rynku i preferencji klientów oraz rozwoju sieci handlowych.

 

Pokaż eksperta