Ogromny wzrost cen energii elektrycznej oraz gazu staje się faktem i stwarza wyzwanie budżetowe na 2023 r. Tego rodzaju koszty w niektórych przypadkach mogą się zwiększyć nawet ośmiokrotnie. Jak je zoptymalizować w obiektach komercyjnych? Ekspertki Colliers z Działu Zarządzania Nieruchomościami prezentują gotowe rozwiązania, które w tym pomogą.
- Koszty zakupu energii wzrastają w skrajnych przypadkach nawet ośmiokrotnie.
- Warto postawić na źródła OZE, które obecnie są nie tylko dużo korzystniejsze cenowo od tych tradycyjnych, ale gwarantują też zerowy ślad węglowy.
- Edukacja i zmiana nawyków to pierwsze kroki pozwalające na ograniczenie zużycia energii w biurach.
We współczesnym biurze technologia odgrywa ogromną i wciąż rosnącą rolę, a rezygnację z cyfrowych narzędzi trudno sobie dziś nawet wyobrazić. Nieruchomości biurowe, z ich panoramicznymi oknami i dziesiątkami pięter, nie są natomiast w stanie zapewnić użytkownikom komfortu bez zastosowania zaawansowanych systemów wentylacyjnych, klimatyzacyjnych, czy choćby służących komunikacji. Tysiące urządzeń, a każde z nich pobiera energię elektryczną. Choć energooszczędność jest w nowych realizacjach warunkiem koniecznym, to zarazem wszyscy – inwestorzy, najemcy, doradcy – przywykli, że rachunki za energię elektryczną stanowią tylko część kosztu utrzymania biura. Rekordowe podwyżki cen zdecydowanie zmienią tę sytuację. Za oszczędniejszym gospodarowaniem dostępnymi zasobami przemawia dziś nie tylko troska o środowisko, ale i czysty pragmatyzm. Jak ten cel osiągnąć? Najlepsze wyniki da połączenie różnych działań. Niektóre z nich wymagają inwestycji, inne – tylko zmiany ustawień pracy instalacji oraz przyzwyczajeń użytkowników.
Energooszczędne oświetlenie
M.st. Warszawa wymienia właśnie tysiące lamp ulicznych, zastępując starsze źródła światła diodami LED i wdraża projekt cyfrowego zarządzania każdą z części systemu. Koszt tego bezprecedensowego w skali kraju przedsięwzięcia opiewa na kilkadziesiąt mln zł, ale inwestycja generować będzie co rok wielomilionowe oszczędności.
W skali jednej nieruchomości kwoty pozostające w portfelu nie będą może tak spektakularne, ale wciąż warte działania. Diody LED zużywają nawet o 70% mniej energii niż tradycyjne żarówki. W obecnych warunkach dobrą praktyką jest też wyłączenie oświetlenia dekoracyjnego.
Najlepszym, a przy tym darmowym źródłem światła jest słońce. Naturalne oświetlenie trzeba wykorzystywać w jak największym stopniu, nawet jeśli wymaga to zmiany układu stanowisk roboczych lub wymiany przegród wewnętrznych na szklane tam gdzie jest to możliwe.
Sztuczna inteligencja pomaga
Korzyści z wymiany np. oświetlenia można zwielokrotnić, jeśli jest ono odpowiednio sterowane za pomocą aplikacji. Algorytmy zastępują użytkowników, wyłączając niepotrzebne oświetlenie po godzinach pracy i w nieużywanych pomieszczeniach. Sieć czujników, w które wyposażone są inteligentne budynki, pozwala także na monitorowanie i oświetlanie przestrzeni wspólnych, łazienek, ciągów komunikacyjnych tylko wtedy, gdy jest to rzeczywiście potrzebne.
Obecnie na rynku dostępnych jest też coraz więcej rozwiązań wspomagających sterowanie i optymalizację pracy instalacji najbardziej energochłonnych, takich jak HVAC. AI czy też machine learning jest często elementem, który potrafi wygenerować dodatkowe oszczędności nawet dla układów, które już zostały zoptymalizowane.
Oświetlenie zewnętrzne
Samorządy wielu miejscowości rozważają rezygnację z oświetlenia ulic w godzinach o najmniejszym natężeniu ruchu, np. między 24.00 a 5.00. Także w budynkach komercyjnych warto zrezygnować z oświetlenia zewnętrznego, reklam świetlnych, iluminacji fasad po godzinach najczęstszego użytkowania obiektu. Ważne jednak, aby nie naruszać przy tym zasad bezpieczeństwa.
Klimatyzacja: ustawiamy widełki
Choć indywidualne preferencje dotyczące komfortu cieplnego są bardzo różne, trzeba czasem zgodzić się na kompromis, a potrzebnym środkiem może się okazać ograniczenie maksymalnej temperatury powietrza w biurze. Także centrale wentylacyjne wymagają zmiany ustawień, uzależniającej temperatury nawiewu od temperatury otoczenia. Do optymalnego zarządzania temperaturą warto wykorzystywać systemy HVAC, odpowiadające za sprawną wymianę powietrza w pomieszczeniach – w tym ich ogrzewanie, wentylację i chłodzenie. Nie zapominajmy o odpowiednim planowaniu pracy urządzeń – uwzględniając okresy nocne, ale też świąteczne – kiedy nadmierne ogrzewanie budynku jest nieuzasadnione.
Poważne oszczędności można osiągnąć także przez proste unikanie niepotrzebnych strat – otwarte drzwi do budynku oznaczają latem większe wydatki na chłodzenie, zimą na ogrzewanie. Trzeba też pamiętać o Konserwacji urządzeń HVAC, nie zapominając przy tym o tak podstawowych czynnościach jak czyszczenie filtrów (powietrznych i wodnych) czy dbanie o pełną drożność instalacji wodnych.
Big Data
Cyfrowe narzędzia, którymi dysponują zarządcy nowoczesnych nieruchomości biurowych, to także nieoceniona pomoc w monitorowaniu zużycia energii – nie tylko w skali całego obiektu, ale i na poszczególnych piętrach i w konkretnych pomieszczeniach. Każdy nowoczesny budynek ma swój indywidualny profil zużycia energii. Porównując te charakterystyki można łatwiej znaleźć nieprawidłowości w działaniu systemów, wskazać punkty nadmiernego zużycia i zyskać pole do dalszych oszczędności.
Zielona energia
Na dachach magazynów, centrów handlowych, a nawet dworców wyrosły w ostatnich latach instalacje fotowoltaiczne, a rosnące ceny energii jeszcze bardziej zachęcają do budowy kolejnych farm. Dach biurowego wieżowca oferuje w większości przypadków zbyt mało miejsca, by inwestowanie w fotowoltaikę dało od razu wymierne korzyści. Nie znaczy to jednak, że z zielonej energii trzeba rezygnować. Najemcy i właściciele, również z pomocą zarządców nieruchomości już od jakiegoś czasu realizujący strategię ESG w swoich firmach, poszukują możliwości korzystania z OZE.
Konieczne jest przede wszystkim nowe spojrzenie na to, jak kupujemy energię i z jakich produktów korzystamy. W Colliers wypracowaliśmy kilka modeli biznesowych, za pomocą których właściciele mogą korzystać z zielonej energii, adresując zarówno potrzebę niskiej ceny jej zakupu, jak i prowadzenia biznesu w zgodzie ze standardami zrównoważonego rozwoju.
Proekologiczne nawyki
Działania dotyczące zredukowania zużycia energii i śladu węglowego nieruchomości komercyjnych leżą również w ramach możliwości najemców i pracowników biur. Promowanie proekologicznych nawyków, jak np. gaszenie świateł, wyłączanie sprzętów z gniazdek po zakończonej pracy, a przede wszystkim unikanie zbyt wysokich zimą i zbyt niskich latem parametrów powietrza wewnętrznego (czyli tzw. nadkomfortu termicznego) - to jedne z rozwiązań niwelujących koszty energii. Wiele firm stosuje również proekologiczne rozwiązania, współpracując z właścicielami budynków, jak i firmami zewnętrznymi. Coraz częściej organizowane są zbiórki elektroodpadów, segregacja śmieci oraz kampanie wśród pracowników i w otoczeniu biznesowym promujące ekologiczne rozwiązania i zdrowy tryb życia.
Współpraca
Każdy biurowiec tworzy system, w którym na ustalonych zasadach funkcjonują różne grupy – właściciel, najemcy, czy obsługujące ich firmy zewnętrzne. W dobie zmian jakich wszyscy doświadczamy kluczem do osiągnięcia wspólnego celu, jakim jest optymalizacja kosztów związanych ze zużyciem energii i innych mediów może być współpraca wszystkich tych stron. Warto więc podejść elastycznie do podpisanych umów i rozważyć wprowadzenie zmian dotyczących choćby restrykcyjnych zapisów o minimalnych i maksymalnych temperaturach powietrza panujących w budynku w zależności od pory roku.
Strategia
Troska o środowisko z jednej strony, presja finansowa z drugiej – razem zapowiadają daleko idące zmiany. Rynek nieruchomości komercyjnych, z pomocą zarządców dąży do osiągnięcia neutralności klimatycznej. Zespół doświadczonych ekspertów dysponujących najświeższymi danymi, wyliczeniami, ale też praktyczną wiedzą o nieruchomościach i ich funkcjonowaniu jest w stanie przygotować szytą na miarę konkretnej nieruchomości strategię ESG, która odpowiednio wdrażana pomoże im osiągnąć założoną w ramach organizacji, właściciela budynku lub wymaganą przez prawo Unii Europejskiej neutralność. Wiąże się to z inwestycjami i przygotowaniem, a następnie sukcesywnym wdrażaniem zaplanowanych działań, w czym także uczestniczą zarządcy.
