Przejdź do głównej zawartości Przejdź do stopki

Jak oszczędzać w biurowcach – energię i nie tylko?

Jak oszczędzać w biurowcach – energię i nie tylko?

Ogromny wzrost cen energii elektrycznej oraz gazu staje się faktem i stwarza wyzwanie budżetowe na 2023 r. Tego rodzaju koszty w niektórych przypadkach mogą się zwiększyć nawet ośmiokrotnie. Jak je zoptymalizować w obiektach komercyjnych? Ekspertki Colliers z Działu Zarządzania Nieruchomościami prezentują gotowe rozwiązania, które w tym pomogą.

  • Koszty zakupu energii wzrastają w skrajnych przypadkach nawet ośmiokrotnie.
  • Warto postawić na źródła OZE, które obecnie są nie tylko dużo korzystniejsze cenowo od tych tradycyjnych, ale gwarantują też zerowy ślad węglowy.
  • Edukacja i zmiana nawyków to pierwsze kroki pozwalające na ograniczenie zużycia energii w biurach.

We współczesnym biurze technologia odgrywa ogromną i wciąż rosnącą rolę, a rezygnację z cyfrowych narzędzi trudno sobie dziś nawet wyobrazić. Nieruchomości biurowe, z ich panoramicznymi oknami i dziesiątkami pięter, nie są natomiast w stanie zapewnić użytkownikom komfortu bez zastosowania zaawansowanych systemów wentylacyjnych, klimatyzacyjnych, czy choćby służących komunikacji. Tysiące urządzeń, a każde z nich pobiera energię elektryczną. Choć energooszczędność jest w nowych realizacjach warunkiem koniecznym, to zarazem wszyscy – inwestorzy, najemcy, doradcy – przywykli, że rachunki za energię elektryczną stanowią tylko część kosztu utrzymania biura. Rekordowe podwyżki cen zdecydowanie zmienią tę sytuację. Za oszczędniejszym gospodarowaniem dostępnymi zasobami przemawia dziś nie tylko troska o środowisko, ale i czysty pragmatyzm. Jak ten cel osiągnąć? Najlepsze wyniki da połączenie różnych działań. Niektóre z nich wymagają inwestycji, inne – tylko zmiany ustawień pracy instalacji oraz przyzwyczajeń użytkowników.

Energooszczędne oświetlenie

M.st. Warszawa wymienia właśnie tysiące lamp ulicznych, zastępując starsze źródła światła diodami LED i wdraża projekt cyfrowego zarządzania każdą z części systemu. Koszt tego bezprecedensowego w skali kraju przedsięwzięcia opiewa na kilkadziesiąt mln zł, ale inwestycja generować będzie co rok wielomilionowe oszczędności.

W skali jednej nieruchomości  kwoty pozostające w portfelu nie będą może tak spektakularne, ale wciąż warte działania. Diody LED zużywają nawet o 70% mniej energii niż tradycyjne żarówki. W obecnych warunkach dobrą praktyką jest też wyłączenie oświetlenia dekoracyjnego.

Najlepszym, a przy tym darmowym źródłem światła jest słońce. Naturalne oświetlenie trzeba wykorzystywać w jak największym stopniu, nawet jeśli wymaga to zmiany układu stanowisk roboczych lub wymiany przegród wewnętrznych na szklane tam gdzie jest to możliwe.

Sztuczna inteligencja pomaga

Korzyści z wymiany np. oświetlenia można zwielokrotnić, jeśli jest ono odpowiednio sterowane za pomocą aplikacji. Algorytmy zastępują użytkowników, wyłączając niepotrzebne oświetlenie po godzinach pracy i w nieużywanych pomieszczeniach. Sieć czujników, w które wyposażone są inteligentne budynki, pozwala także na monitorowanie i oświetlanie przestrzeni wspólnych, łazienek, ciągów komunikacyjnych tylko wtedy, gdy jest to rzeczywiście potrzebne.

Obecnie na rynku dostępnych jest też coraz więcej rozwiązań wspomagających sterowanie i optymalizację pracy instalacji najbardziej energochłonnych, takich jak HVAC. AI czy też machine learning jest często elementem, który potrafi wygenerować dodatkowe oszczędności nawet dla układów, które już zostały zoptymalizowane.

Oświetlenie zewnętrzne

Samorządy wielu miejscowości rozważają rezygnację z oświetlenia ulic w godzinach o najmniejszym natężeniu ruchu, np. między 24.00 a 5.00. Także w budynkach komercyjnych warto zrezygnować z oświetlenia zewnętrznego, reklam świetlnych, iluminacji fasad po godzinach najczęstszego użytkowania obiektu. Ważne jednak, aby nie naruszać przy tym zasad bezpieczeństwa.

Klimatyzacja: ustawiamy widełki

Choć indywidualne preferencje dotyczące komfortu cieplnego są bardzo różne, trzeba czasem zgodzić się na kompromis, a potrzebnym środkiem może się okazać ograniczenie maksymalnej temperatury powietrza w biurze. Także centrale wentylacyjne wymagają zmiany ustawień, uzależniającej temperatury nawiewu od temperatury otoczenia. Do optymalnego zarządzania temperaturą warto wykorzystywać systemy HVAC, odpowiadające za sprawną wymianę powietrza w pomieszczeniach – w tym ich ogrzewanie, wentylację i chłodzenie. Nie zapominajmy o odpowiednim planowaniu pracy urządzeń – uwzględniając okresy nocne, ale też świąteczne – kiedy nadmierne ogrzewanie budynku jest nieuzasadnione.

Poważne oszczędności można osiągnąć także przez proste unikanie niepotrzebnych strat – otwarte drzwi do budynku oznaczają latem większe wydatki na chłodzenie, zimą na ogrzewanie. Trzeba też pamiętać o Konserwacji urządzeń HVAC, nie zapominając przy tym o tak podstawowych czynnościach jak czyszczenie filtrów (powietrznych i wodnych) czy dbanie o pełną drożność instalacji wodnych.

Big Data

Cyfrowe narzędzia, którymi dysponują zarządcy nowoczesnych nieruchomości biurowych, to także nieoceniona pomoc w monitorowaniu zużycia energii – nie tylko w skali całego obiektu, ale i na poszczególnych piętrach i w konkretnych pomieszczeniach. Każdy nowoczesny budynek ma swój indywidualny profil zużycia energii. Porównując te charakterystyki można łatwiej znaleźć nieprawidłowości w działaniu systemów, wskazać punkty nadmiernego zużycia i zyskać pole do dalszych oszczędności.

Zielona energia

Na dachach magazynów, centrów handlowych, a nawet dworców wyrosły w ostatnich latach instalacje fotowoltaiczne, a rosnące ceny energii jeszcze bardziej zachęcają do budowy kolejnych farm. Dach biurowego wieżowca oferuje w większości przypadków zbyt mało miejsca, by inwestowanie w fotowoltaikę dało od razu wymierne korzyści. Nie znaczy to jednak, że z zielonej energii trzeba rezygnować. Najemcy i właściciele, również z pomocą zarządców nieruchomości  już od jakiegoś czasu realizujący strategię ESG w swoich firmach, poszukują możliwości korzystania z OZE.

Konieczne jest przede wszystkim nowe spojrzenie na to, jak kupujemy energię i z jakich produktów korzystamy. W Colliers wypracowaliśmy kilka modeli biznesowych, za pomocą których właściciele mogą korzystać z zielonej energii, adresując zarówno potrzebę niskiej ceny jej zakupu, jak i prowadzenia biznesu w zgodzie ze standardami zrównoważonego rozwoju.

Proekologiczne nawyki

Działania dotyczące zredukowania zużycia energii i śladu węglowego nieruchomości komercyjnych leżą również w ramach możliwości najemców i pracowników biur. Promowanie proekologicznych nawyków, jak np. gaszenie świateł, wyłączanie sprzętów z gniazdek po zakończonej pracy, a przede wszystkim unikanie zbyt wysokich zimą i zbyt niskich latem parametrów powietrza wewnętrznego (czyli tzw. nadkomfortu termicznego) - to jedne z rozwiązań niwelujących koszty energii. Wiele firm stosuje również proekologiczne rozwiązania, współpracując z właścicielami budynków, jak i firmami zewnętrznymi. Coraz częściej organizowane są zbiórki elektroodpadów, segregacja śmieci oraz kampanie wśród pracowników i w otoczeniu biznesowym promujące ekologiczne rozwiązania i zdrowy tryb życia.

Współpraca

Każdy biurowiec tworzy system, w którym na ustalonych zasadach funkcjonują różne grupy – właściciel, najemcy, czy obsługujące ich firmy zewnętrzne. W dobie zmian jakich wszyscy doświadczamy kluczem do osiągnięcia wspólnego celu, jakim jest optymalizacja kosztów związanych ze zużyciem energii i innych mediów może być współpraca wszystkich tych stron. Warto więc podejść elastycznie do podpisanych umów i rozważyć wprowadzenie zmian dotyczących choćby restrykcyjnych zapisów o minimalnych i maksymalnych temperaturach powietrza panujących w budynku w zależności od pory roku.

Strategia

Troska o środowisko z jednej strony, presja finansowa z drugiej – razem zapowiadają daleko idące zmiany. Rynek nieruchomości komercyjnych, z pomocą zarządców dąży do osiągnięcia neutralności klimatycznej. Zespół doświadczonych ekspertów dysponujących najświeższymi danymi, wyliczeniami, ale też praktyczną wiedzą o nieruchomościach i ich funkcjonowaniu jest w stanie przygotować szytą na miarę konkretnej nieruchomości strategię ESG, która odpowiednio wdrażana pomoże im osiągnąć założoną w ramach organizacji, właściciela budynku lub wymaganą przez prawo Unii Europejskiej neutralność. Wiąże się to z inwestycjami i przygotowaniem, a następnie sukcesywnym wdrażaniem zaplanowanych działań, w czym także uczestniczą zarządcy.

 

Przeczytaj pozostałe artykuły


Related Experts

Marta Lenarczyk

Senior Technical Quality Manager

Warszawa

I am an engeneer with a strong technical background. 10+ years of experience in technical facilities management with leadership roles in the areas of operations and business development. I have experience in leading technical teams and projects as well as internal processes optimization projects. 

Pokaż eksperta

Marzena Ciurzynska

Director

Warszawa

EN

Marzena  is licensed Property Manager. She joined the Property Management team of Colliers International in February, 2010. As Director of Office Operations she was responsible for all aspects relating to the office buildings management. In 2011 she was promoted to Director in Real Estate Management Services. She is now responsible for operations of a team of over 60 professionals.

In November 2011 Marzena became RICS member. 

 

Marzena Ciurzyńska has fourteen years of experience in property management of office projects, which she gained by managing eight office buildings in Warsaw whilst working for DTZ Management Polska Sp. z o.o. Managed properties and taken over for management: Adgar Postępu, Bokserska Office & Distribution Center, Cybernetyki Office Center, Europlex, Crown Tower, Trinity Park I and Trinity Park II, Prosta Office Center, Łopuszańska Bussiness Park.

 

PL

Marzena jest licencjonowanym zarządcą nieruchomości. Do działu Zarządzania Nieruchomościami dołączyła w lutym 2010 roku. Jako Dyrektor ds. Operacyjnych w Colliers International nadzorowała wszystkie kwestie związane z zarządzaniem nieruchomościami biurowymi. W styczniu 2011 roku awansowała na stanowisko Dyrektora w Dziale Zarządzania Nieruchomościami, gdzie odpowiada za działania administracyjne i operacyjne prężnego działu zatrudniającego obecnie ponad 60 osób.

W listopadzie 2011 roku została członkiem RICS.

 

Marzena ma ponad 14 lat doświadczenia w obszarze zarządzania nieruchomościami, które zdobyła m. in. podczas pracy dla DTZ Management Polska Sp. z o.o. Zarządzała takimi nieruchomości jak: Adgar Postępu, Bokserska Office & Distribution Center, Cybernetyki Office Center, Europlex, Crown Tower, Trinity Park I and Trinity Park II,Prosta Office Center, Łopuszańska Bussiness Park.

Pokaż eksperta