Przejdź do głównej zawartości Przejdź do stopki

Inwestorzy wciąż aktywni w regionie EMEA

Piotr Mirowski, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego Colliers w Polsce

Jak wynika z najnowszego raportu Colliers, III kwartał br. na rynkach nieruchomości w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka) upłynął pod znakiem dobrej koniunktury. Trend wzrostowy ma się utrzymać na głównych rynkach także w kolejnych miesiącach. 

Od lipca do września, w wiodących miastach Europy, m.in. Londynie, Mediolanie, Paryżu i Frankfurcie, doszło do finalizacji kilku dużych transakcji zakupu pojedynczych aktywów. Potwierdza to wzrost zaufania inwestorów w stosunku do słabszego początku roku. Dla inwestorów poszukujących możliwości bezpiecznego ulokowania kapitału magnesem pozostają najlepsze aktywa biurowe zlokalizowane w centrach stolic państw.

- Wprowadzenie szczepień w całej Europie umożliwiło podróżowanie oraz pozwoliło większej liczbie kupujących na wizytację obiektów do zakupu. Znacznie zwiększyło to poziom zaufania oraz zachęciło inwestorów do wykorzystania okazji pojawiających się na rynkach i w różnych klasach aktywów — powiedział Luke Dawson, dyrektor zarządzający ds. transgranicznych rynków kapitałowych w regionie EMEA, Colliers.

W głównym obszarze zainteresowania inwestorów nadal znajdują się aktywa logistyczne, co wiąże się z ciągłym rozwojem handlu elektronicznego i ograniczeniami łańcucha dostaw uwypuklonymi przez pandemię.

Inwestorzy wciąż pozostają ostrożni w odniesieniu do mocno dotkniętych pandemią nieruchomości handlowych i hotelowych, jednak na niektórych rynkach, np. w Hiszpanii, aktywność w tych sektorach zaczyna rosnąć. Powrót turystów i osób podróżujących służbowo sprawia, że wartość niektórych aktywów, szczególnie hotelowych, może być niedoszacowana i tym samym mogą one stanowić dobrą okazję inwestycyjną.

Nadal dużym zainteresowaniem wśród inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych w regionie cieszą się nieruchomości mieszkaniowe, w szczególności obiekty pod wynajem (ang. build-to-rent, BTR) zlokalizowane w obszarach miejskich w całym regionie.

Eksperci Colliers przewidują, że aktywność na rynkach EMEA utrzyma się także w IV kwartale, przy czym inwestorzy będą uważnie przyglądać się wzrostowi liczby przypadków COVID w miesiącach zimowych. Duże znaczenie dla nich będą miały wyniki negocjacji koalicyjnych w krajach, w których niedawno odbyły się wybory, np. w Niemczech i Czechach, choćby w kontekście rosnącej kontroli inwestycji na rynku mieszkaniowym w miastach takich, jak Berlin.

Niezależnie od krótkoterminowych trendów, w miarę zbliżania się nowego roku, oczekuje się, że nastroje pozostaną pozytywne.

- Inwestorzy wierzą, że sytuacja na rynku się odwróciła. W związku z tym dostosowują oni swoje strategie pod kątem powrotu stabilnego wzrostu gospodarczego i koncentrują się na zrównoważonym rozwoju, który w nadchodzących latach będzie pozytywnie kształtować regionalne rynki nieruchomości — powiedział Richard Divall, dyrektor ds. transgranicznych rynków kapitałowych w Colliers.

Niewielkie spadki w Wielkiej Brytanii

W III kwartale w brytyjski sektor nieruchomości zainwestowano ok. 11 mld funtów. To o 10% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, ale ok. 5 mld funtów mniej niż w II kwartale br. Jedocześnie wynik ten jest o ok. 25% poniżej pięcioletniej średniej kwartalnej. Spowolnienie to przypisuje się czynnikom sezonowym, takim jak wakacje, a także obowiązującym ograniczeniom w podróżowaniu i zawirowaniom związanym z tzw. „pingdemią”, czyli wprowadzeniem krajowego systemu śledzenia rozprzestrzeniania się COVID.

Rekordowa transakcja we Frankfurcie

Zakup budynku Tower 1 w kompleksie FOUR we Frankfurcie za ok. 1,4 mld euro przez firmę Allianz był największą krajową transakcją dotyczącą pojedynczego składnika aktywów w 2021 roku. Biura pozostają w Niemczech dominującą klasa aktywów - stanowią przedmiot 50% transakcji. Daleko w tyle pozostały aktywa handlowe, których udział w wolumenie wyniósł 16%.

Mniejsze transakcje we Francji

W ostatnich miesiącach obserwujemy gwałtowny napływ kapitału do miast regionalnych Francji. Na celownikach inwestorów, w dużej mierze również zagranicznych, znajdują się głównie aktywa logistyczne i handlowe. Podczas gdy całkowity wolumen transakcji w III kw. jest niższy niż w ubiegłym roku, ich liczba wykazuje mniejszy spadek. To efekt tego, że rynek ponownie skupił się na mniejszych transakcjach, głównie w przedziale od 50 do 100 mln euro.

We Włoszech dominuje logistyka

Transakcje w sektorze magazynowym stanowiły prawie 50% kwartalnego wolumenu inwestycji we Włoszech — to nowy rekord odzwierciedlający post-pandemiczne realia handlowe związane z dostawami na żądanie. W ciągu ostatniego roku włoski rynek inwestycyjny zdominowali inwestorzy zagraniczni - odpowiadają za 74% całkowitego wolumenu.

Rywalizacja o hiszpańskie hotele

Wraz ze zniesieniem ograniczeń w podróżowaniu po Europie inwestorzy zdali sobie sprawę, że niektóre aktywa hotelarskie mogą być niedoszacowane. To sprawiło, że III kwartał w Hiszpanii upłynął pod znakiem zaciętej rywalizacji o udział w sektorze hotelarskim. Powrót turystów na hiszpańskie plaże spowodował, że wartość inwestycji w tym sektorze przekroczyła 1,2 mld euro. Uwagę inwestorów przyciągają także aktywa alternatywne, m.in. centra przetwarzania danych i domy opieki.

Rosnący apetyt na nieruchomości typu core i rynek PRS w Polsce

W III kw. 2021 Polska odnotowała wolumen transakcji na poziomie ok. 1,5 mld euro. Od początku roku odbyło się tu blisko 40 transakcji, w których właścicieli zmieniło sześćdziesiąt nieruchomości.  

- Choć w głównych klasach aktywów odnotowujemy spadek aktywności inwestorskiej, został on zrekompensowany m.in. przez sektor PRS, którego udział w wolumenie transakcji wyniósł 15%. Tylko w tym roku w siedmiu transakcjach o łącznej wartości
600 mln euro inwestorzy podpisali umowy na budowę ok. 5 500 mieszkań pod wynajem – mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner, Dyrektor Działu Corporate Finance i Living Services na region Europy Środkowo-Wschodniej, Colliers.

Do największych transakcji w tym sektorze należało nabycie przez Heimstaden Bostad od Budimex Nieruchomości 2 496 mieszkań zlokalizowanych w głównych miastach Polski i podpisanie przez NREP umowy z YIT na realizację 1 071 mieszkań w Warszawie.

Ożywienie widać także w segmencie akademików prywatnych. W III kw. doszło tu do finalizacji dwóch transakcji na ponad 300 unitów łącznie.

Powoli wraca aktywność także na rynkach biurowym i magazynowym. Zwłaszcza ten ostatni cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów.

- Warszawa pozostaje w centrum aktywności inwestorów zainteresowanych rynkiem biurowym. Nabycie przez Morgan Stanley od DWS biurowca Metropolitan w warszawskim CBD za kwotę 240 mln euro oraz sprzedaż przez Echo Investment budynków G i H w inwestycji Browary Warszawskie funduszowi DEKA za 150 mln euro tworzą nowy punkt odniesienia do wycen w postpandemicznej rzeczywistości, a także świadczą o dużym apetycie inwestorów na nieruchomości typu core oraz ich zaufaniu do rozwoju warszawskiego sektora biurowego w perspektywie długoterminowej – mówi Piotr Mirowski, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego Colliers w Polsce. - Wciąż dynamicznie rozwija się sektor magazynów. Wolumen transakcji w tej grupie aktywów utrzymuje się na wysokim poziomie przy rekordowej płynności, która tworzy dodatkową zwyżkową presję na ceny.

W ciągu trzech kwartałów 2021 r. sprzedano już ponad 2,1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej o łącznej wartości 1,6 mld euro. Przykładami transakcji z tego sektora są m.in. nabycie portfela pięciu parków logistycznych o łącznej powierzchni 209 000 mkw. GLA przez spółkę Reino Capital w imieniu Grosvenor Group, a także zakup gdańskiego parku logistycznego o powierzchni ok. 52 000 mkw. GLA przez firmę Generali. Sprzedającym był 7R.

Raport Colliers EMEA Market Snapshot – Q3 2021 można pobrać tutaj.


Related Experts

Piotr Mirowski

Senior Partner | Director | Head of Investment Services

Warszawa

Piotr Mirowski joined Colliers International in 2006 as an analyst in the CEE Investment Services Department and is currently responsible for operations and management of the team in Poland. His previous professional experience includes Deloitte’s Audit Department. In 2014, Piotr became a partner in the firm.

Piotr’s scope of responsibilities includes structuring and execution of property sale processes, commercial due diligence, financial modeling, commercial negotiation of sale and purchase contracts and transaction coordination in order to ensure that milestones are met successfully and on time.

Pokaż eksperta

Dorota Wysokinska-Kuzdra

Senior Partner

Warszawa

Dorota Wysokińska-Kuzdra przez 11 lat pełniła funkcję Senior Partnera w firmie Griffin Real Estate, gdzie odpowiadała za zarządzanie i inwestycje grupy, w tym pierwszy w Polsce fundusz typu mezzanine. Przed dołączeniem do Griffin przez ponad 10 lat zajmowała stanowiska dyrektorskie w grupie HypoVereinsbank / UniCredit Group, a także w ich spółkach zależnych, nadzorując finansowanie nieruchomości, bankowość inwestycyjną w zakresie nieruchomości.

Dorota dołączyła do Colliers w 2018 roku jako szef nowo utworzonego działu Corporate Finance CEE, który zbudowała od podstaw. Obecnie zajmuje stanowisko Senior Partnera. Działalność działu, któremu przewodzi Dorota, obejmuje cały region CEE w zakresie aktywów wszystkich typów, i polega na zapewnieniu klientom kompleksowego wsparcia w tworzeniu platform inwestycyjnych, pozyskiwaniu funduszy, doradztwie strategicznym i modelowaniu finansowym; finansowaniu dłużnym przedsiębiorstwa  przy wszelkich innych formach zapotrzebowań kapitałowych we wszystkich klasach aktywów.

Pokaż eksperta