Coraz częściej nowe magazyny i fabryki realizowane są zgodnie z założeniami zrównoważonego budownictwa. To już nie trend, lecz rynkowy standard – korzystny zarówno dla najemców jak i inwestorów nie tylko wizerunkowo, ale też finansowo.
- Spośród rozwiązań przyjaznych środowisku największym zainteresowaniem cieszy się fotowoltaika.
- W branży magazynowej rośnie zainteresowanie zieloną certyfikacją.
- Nacisk na podniesienie standardu budynków wywierają m.in. zagraniczne fundusze inwestycyjne.
Podczas gdy budynki biurowe już od wielu lat są coraz bardziej „zielone”, ekologiczne rozwiązania w nieruchomościach magazynowych były wciąż traktowane jako ciekawostka. Jednak w ostatnich latach obserwować można zmiany w strategiach biznesowych zarówno inwestorów, deweloperów jak i najemców. Znaczna część z nich wpisuje kwestie dekarbonizacji w swoje strategie biznesowe chcąc przygotować się na decyzje, które zapadają na szczeblu politycznym i coraz surowsze wymagania z zakresu energooszczędności. Klienci – w tym szczególnie międzynarodowe korporacje – zdają sobie sprawę, że zmiany klimatyczne oznaczają ryzyko biznesowe i muszą być brane pod uwagę w kalkulacjach. Dotyczy to zarówno długofalowych efektów związanych ze zmniejszeniem śladu węglowego, jak i bieżących oszczędności. Te ostatnie są tym większe, im bardziej rosną ceny energii – a eksperci zgadzają się, że trend wzrostowy utrzyma się.
Koszty i efekty
Co można osiągnąć, inwestując w „zielone rozwiązania”?
- niższe nawet o 50% koszty utrzymania w zakresie zużywanej energii
- zmniejszenie poboru mocy do 60%,
- lepsze samopoczucie samych użytkowników – które jest bardzo istotne w przypadku chęci utrzymania kadry i przyciągnięcia nowych talentów.
- w skali jednego przedsiębiorstwa można zredukować emisję dwutlenku węgla o 230 ton rocznie i zaoszczędzić nawet 6000 litrów wody dziennie - dla obiektu o powierzchni 20 000 mkw.
W związku z wydłużającymi się średnimi okresami kontraktów, koszty początkowe konieczne dla podwyższenia zielonego standardu obiektu coraz częściej amortyzują się i stają opłacalne, także dla firm średniej wielkości. Dotychczas to przede wszystkim najwięksi gracze decydowali się na droższe inwestycje w wyższym standardzie. Przykładowo dla inwestycji magazynowej o powierzchni rzędu 35 000–40 000 mkw. koszt instalacji fotowoltaicznej wyniesie około 170–200 000 Euro dla poziomu 150 kWp. wystarczającego, by przez większą część roku zasilać systemy wentylacji, klimatyzacji i oświetlenia. Instalacje fotowoltaiczne o mocy wystarczającej, by mogły służyć do ogrzewania hali są o rząd wielkości droższe. Wynika to w znacznym stopniu z konieczności wzmocnienia dachu. Dodatkowo przekroczenie poziomu 500 kWp sprawia, że inwestor musi uzyskać odpowiednią koncesję na farmę fotowoltaiczną.
Popularne rozwiązania
Fotowoltaika jest obecnie pierwszym z rozwiązań ekologicznych, o które pytają najemcy. Kolejne miejsca zajmują odzysk ciepła, ładowarki do samochodów elektrycznych (osobowych i vanów) gospodarowanie wodą. W dużych parkach logistycznych coraz większą rolę odgrywają pojazdy ułatwiające szybkie przemieszczenie się na krótkich trasach, m.in. hulajnogi elektryczne. Akumulatory tych pojazdów mogą być ładowane prądem z lokalnych instalacji fotowoltaicznych – koszt eksploatacji jest więc zminimalizowany.
Oświetlenie LED to już standard w powierzchniach klasy A, podobnie jak czujniki zmierzchu dla oświetlenia zewnętrznego; coraz częstszym uzupełnieniem jest inteligentny system DALI. Mile widziane jest dodatkowe doświetlenie światłem dziennym w strefie przydokowej. Na życzenie klienta realizowane są takie inwestycje jak regulacja natężenia oświetlenia w hali, czujki ruchu we wszystkich pomieszczeniach socjalnych, panele solarne do podgrzewania wody czy wymienniki ciepła przy urządzeniach chłodniczych podgrzewające wodę do urządzeń sanitarnych.
Co jeszcze?
Pula rozwiązań proekologicznych jest obszerna, obejmuje usprawnienia technologiczne – jak odzysk ciepła ze sprężarek i innych urządzeń, automatyzacja systemów, zastosowanie destryfikatorów powietrza – ale też organizacyjne czy biologiczne. Te ostatnie to np. wykorzystanie roślin nie tylko jako ozdoby, ale funkcjonalnego uzupełnienia maszyn. Odpowiednie nasadzenia zacieniając budynek chronią przed przegrzewaniem; łąki kwietne wymagają koszenia najwyżej kilka razy w roku, są więc tańsze i łatwiejsze w utrzymaniu od tradycyjnych trawników; ogrody deszczowe ułatwiają zagospodarowanie nadmiaru opadów.
Coraz większą rolę odgrywa również „piąte paliwo”, czyli efektywność energetyczna – stąd dążenie do zwiększonej izolacyjności ścian, dachów i przeszkleń. Innym sposobem na optymalne gospodarowanie zasobami jest wykorzystanie szarej wody, np. do spłukiwania toalet.
Kluczowa jest wreszcie odpowiednio szeroka perspektywa. Już sam wybór działki może być deklaracją proekologiczną. Tak jest w przypadku inwestycji typu brownfield. Lokalizowanie magazynu na terenie dawnej huty czy innego obiektu przemysłowego była przez lata uznawana za nieopłacalną. Rekultywacja zdegradowanego, zanieczyszczonego gruntu jest z zasady kosztowna i czasochłonna. Jest jednak wyrazem odpowiedzialnej postawy w gospodarowaniu gruntami, poprawia jakość lokalnej przestrzeni. Zaangażowanemu inwestorowi również przynosi korzyści, nie tylko wizerunkowe. Tereny poprzemysłowe mają swoje niedoskonałości, ale też równie poważne atuty: dogodne położenie i dostęp do sieci komunikacyjnej, uzbrojony teren. W niektórych lokalizacjach znalezienie odpowiednio dużych działek greenfield już teraz jest problemem, z biegiem czasu nacisk na wtórne wykorzystanie „trudnych” gruntów będzie rósł.
Certyfikacja
Naciski na podniesienie standardu budynków wywierają m.in. zagraniczne fundusze inwestycyjne, które za obiekt z większą liczbą rozwiązań proekologicznych są skłonne zapłacić więcej niż za tradycyjne. Dla właścicieli obiektów to sposób na budowę długoterminowej wartości.
Najpopularniejszym systemem certyfikacji powierzchni magazynowych pozostaje brytyjski certyfikat BREEAM. Zdecydowana większość projektów uzyskuje certyfikat na poziomie Very Good (wynik od 55%), jedynie nieliczne mogą pochwalić się oceną na poziomie Excellent (od 70%), choć i takich będzie zapewne coraz więcej. Jak dotąd nowobudowanym projektem magazynowym, który uzyskał najlepszy wynik punktowy w Polsce (poziom Excellent z wynikiem 77,1%) jest centrum logistyczne w Bieruniu. Oddany do użytku w lutym 2022 obiekt zawdzięcza tak wysoką ocenę m.in. zrównoważonej gospodarce wodnej, w tym rozsączaniu deszczówki na terenie inwestycji; zastosowaniu paneli fotowoltaicznych, użytych materiałów oraz recyklingu odpadów na poziomie 100 proc.
Podobnie jak w przypadku obiektów biurowych, magazyny z certyfikatem środowiskowym są dla inwestorów atrakcyjne m.in. ze względu na transparentność transakcji. Znajomość kluczowych parametrów skraca i upraszcza zakup. Na dynamicznie rozwijającym się rynku to niebagatelna zaleta.
