Przejdź do głównej zawartości Przejdź do stopki

Czego szukają najemcy biurowi? Budynki mixed-use receptą na przyszłość

Czego szukają najemcy biurowi? Budynki mixed-use receptą na przyszłość

Chociaż biura w szklanych wieżach śródmieścia zawsze znajdą najemców, coraz większa grupa użytkowników poszukuje lokali w kompleksach łączących różne funkcje, z dostępem do sieci usług nieosiągalnych w dzielnicach stricte biurowych.

  • Korzyści wynikające z dostępu do zróżnicowanych usług i oferty handlowej w znacznym stopniu decydują o atrakcyjności miejsca pracy.
  • Połączenie różnych funkcji umożliwia pełne zagospodarowanie potencjału lokalizacji: budynki wykorzystywane są nie tylko w ciągu dnia pracy, ale też wieczorami i w czasie weekendów.
  • Obiekty typu mixed-use zapewniają komfort nie tylko osobom posiadającym w nich swoje biura, ale także całym społecznościom, które zyskują miejsca spotkań czy zakupów.

W stronę różnorodności

Samo łączenie funkcji nie jest na rynku komercyjnym nowością. Projekty mixed-use nie ograniczają się jednak tylko do przeznaczenia części przyziemia na lokale handlowe. Coraz częściej w ramach jednego kompleksu powstają także mieszkania, hotele, punkty usługowe. Ogromną rolę odgrywają przestrzenie wspólne, zieleń, a w wielu przypadkach – także funkcja kulturalna. Galerie, powierzchnie wystawowe, często także instalacje artystyczne dopełniają tę skomplikowaną kompozycję. W taką formułę doskonale wpisują się też butikowe przestrzenie biurowe.

Przestrzeń typu mixed-use to pojęcie bardzo szerokie – opisuje zarówno zmodernizowane zabytkowe kamienice, zrewitalizowane obiekty przemysłowe, jak i nowoczesne budynki budowane od podstaw. Słowem kluczem jest w tym przypadku różnorodność. Istotnym aspektem towarzyszącym ich powstawaniu, szczególnie widocznym przy projektach uwzględniających rewitalizację jest też fakt, że jak żadne inne potrafią odmienić zaniedbane i często zapomniane fragmenty miasta. Takie nowo powstałe miejsce spotkań, zakupów i spędzania czasu tworzy na nowo tkankę miejską, sprawia, że mieszkańcy budują społeczność, a miasto się rozwija i jest coraz bardziej atrakcyjne.

Każda z inwestycji ma swój indywidualny rys – cechę charakterystyczną. Może to być np. główna funkcja – destynacja zakupowa, albo rozbudowana strefa restauracyjna, ale też wartość historyczna nieruchomości. Z jednej strony pozwala to na znalezienie oferty najlepiej dopasowanej do potrzeb użytkownika, z drugiej – zapewnia rozpoznawalność. Nawet wysokiej klasy budynki stają się dla wielu mieszkańców miasta anonimowe, jeśli ulokowane są w monofunkcyjnych dzielnicach biurowych. Tymczasem miejsca takie jak Browary Warszawskie czy Fabryka Norblina to marki same w sobie, zakorzenione w historii miasta i świadomości mieszkańców. Co ważniejsze, dzięki udanej adaptacji do współczesnych potrzeb stają się lokalnymi centrami. W Warszawie od kilku lat przybywa takich śmiało zakrojonych realizacji, a planowane są kolejne, jak choćby Towarowa 22 na Woli czy Drucianka Campus na Pradze.

 Czego szukają najemcy biurowi? Budynki mixed-use receptą na przyszłość

Efekt synergii

Dobrze zaprojektowana przestrzeń miejska przypomina ekosystem. Im bardziej złożony i zróżnicowany jest system, tym bardziej okazuje się być stabilny. Wielość funkcji pozwala na przyciągnięcie różnych grup użytkowników, a ich bliskość – wzajemne korzyści. Budynek biurowy korzysta na sąsiedztwie obiektu handlowo-usługowego. I vice versa: jedna strona zyskuje nowych klientów, druga – udogodnienia dla użytkowników. Gęsta sieć zależności sprawia, że kwartał miasta staje się autonomiczną całością, w ramach której można zaspokoić większość codziennych potrzeb. To pozwala na ograniczenie liczby uciążliwych przejazdów, daje oszczędność czasu i energii. Zyskuje też środowisko, co w epoce rosnącej świadomości ekologicznej nie jest bez znaczenia, również w kontekście budowania wizerunku firmy i wdrażania jej strategii ESG. Wpisuje się to również w koncepcję 15-minutowego miasta.

Połączenie różnych funkcji umożliwia pełne zagospodarowanie potencjału lokalizacji: budynki wykorzystywane są nie tylko w ciągu dnia pracy, ale też wieczorami i w czasie weekendów. Jest to naturalnie wyzwaniem pod względem logistyki – dostawy do sklepów czy koncerty nie mogą być utrudnieniem dla innych grup użytkowników. Jak w wielu innych dziedzinach, nieocenioną pomocą okazują się w tej sytuacji nowe narzędzia cyfrowe. Za pomocą aplikacji można precyzyjnie zaplanować działania, np. wyznaczając „okienka” dla transportów i zawiadując ruchem. Pamiętajmy, że nieruchomości muszą być już dziś wyposażone w takie narzędzia, żeby za kilka czy kilkanaście lat móc sprostać wyzwaniom przyszłości. Projekty mixed-use, poprzez wspomniane wyzwania choćby z logistyką, muszą już teraz spełniać najwyższe standardy technologiczne.

Najemcy

Kawiarnie, do których można wyskoczyć w czasie krótkiej przerwy, klub idealny na spotkanie po pracy, punkty usługowe, a z drugiej strony dogodne komunikacyjnie położenie – zalety wielkomiejskiej przestrzeni są szczególnie atrakcyjne dla aktywnych, młodych ludzi. To także oni są najbardziej zainteresowani mieszkaniem w pobliżu miejsca pracy. Lokalizacja biura w atrakcyjnej, bo wielofunkcyjnej przestrzeni może okazać się dla przedsiębiorcy atutem, ułatwiającym przyciągnięcie pracowników. Projekty mixed-use nie są jednak ofertą skierowaną tylko do jednej, wąskiej grupy. Wybierają je chętnie m.in. agencje reklamowe, kancelarie prawne, czy firmy z sektora shared services; to także bardzo dobra lokalizacja dla biur współdzielonych.

Wielofunkcyjne kompleksy nie zagrożą istnieniu klasycznych budynków biurowych, które lepiej spełniają wymagania pewnych grup użytkowników; będą jednak stanowić ważną część rynku nieruchomości komercyjnych – z korzyścią dla miast i ich mieszkańców.

Przeczytaj pozostałe artykuły