Przejdź do głównej zawartości Przejdź do stopki

Coraz więcej najemców handlowo-usługowych wprowadza się na osiedla

Coraz więcej najemców handlowo-usługowych wprowadza się na osiedla

 

Jeszcze do niedawna za ulice handlowe uważano jedynie główne ciągi miejskie, jak np. ul. Nowy Świat czy ul. Marszałkowską w Warszawie. Pandemia to zmieniła. Zamknięte galerie handlowe oraz zmiana zachowań zakupowych Polaków przyczyniły się do rozkwitu ulic handlowych w osiedlach mieszkaniowych. Ten niesłabnący trend sprawia, że najemcy, także sieciowi, chętnie lokują działalność w parterach budynków mieszkaniowych. Równocześnie inwestycje w osiedlowe lokale użytkowe stały się atrakcyjnym sposobem na lokatę kapitału – podaje najnowszy raport firmy Colliers pt. „Ulice handlowe w warszawskich osiedlach mieszkaniowych”. Przeanalizowano w nim strukturę 40 ciągów handlowych w 14 dzielnicach Warszawy, o dynamicznie rozwijającym się budownictwie mieszkaniowym.

 

Pobierz raport

 

Mieszkaniówka z usługami

Jak wynika z danych Colliers, blisko 50% oddanych w ostatniej dekadzie warszawskich inwestycji mieszkaniowych oferuje infrastrukturę uzupełniającą, w tym lokale użytkowe przeznaczone na sklepy, restauracje, kawiarnie, gabinety lekarskie czy inne usługi. Z kolei z realizowanych obecnie około 200 projektów niemal 120 posiadać będzie  tego typu powierzchnie. 

 

- Pandemia COVID-19 wyraźnie wpłynęła na zachowania zakupowe klientów. Lockdowny spowodowały, że wiele osób zaczęło realizować swoje potrzeby w bliskim otoczeniu miejsca zamieszkania. Odwrót pandemii nie spowoduje zmiany tego trendu, co zauważyli już najemcy, coraz chętniej wchodzący na ulice handlowe w osiedlach – mówi Krzysztof Wyrzykowski, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers.

 

W przeanalizowanych przez ekspertów firmy ciągach handlowych w warszawskich osiedlach znajduje się ok. 3 430 lokali użytkowych o łącznej szacowanej powierzchni 363 tys. mkw. GLA (przy średniej wielkości lokalu 106 mkw.). Przeważają lokale małe (51‑100 mkw.) i bardzo małe (do 50 mkw.).

 

– Największa liczba lokali znajduje się w dzielnicach: Ursynów – 700 lokali, Wola – 500 oraz Mokotów – 487. Ich najmniejszą podaż zaobserwowaliśmy natomiast we Włochach – 44 lokale, na Ochocie – 81 i na Pradze-Północ – 60 – wymienia Wojciech Wojtowicz, Analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

 

Niska podaż

Dostępność wolnych lokali użytkowych na potrzeby handlu, usług i gastronomii w osiedlach mieszkaniowych należy ocenić jako stosunkowo niską. Łącznie w badanych obszarach zidentyfikowano ok. 440  takich lokali (12-proc. współczynnik pustostanów), o szacowanej łącznej powierzchni 4 700 mkw.

 

– Większość z nich stanowią lokale dobrej jakości, znajdujące się w parterach nowych budynków mieszkaniowych, z witrynami i bezpośrednimi wejściami z ulicy. Zdarza się jednak, że projekty architektoniczne budynków mieszkaniowych nie uwzględniają specyficznych potrzeb sektora handlowo-usługowo-gastronomicznego. Niektóre lokale znajdują się w podcieniach, ich widoczność ograniczona jest zielenią lub elementami małej architektury, a do lokalu dojść można tylko schodami, co zdecydowanie obniża ich atrakcyjność – mówi Katarzyna Michnikowska, Dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

 

Ceny najmu za lokale handlowo-usługowe w budynkach mieszkaniowych wahają się w granicach 44-150 zł/mkw./miesiąc w zależności od ich lokalizacji, wielkości i jakości.

 

– W większości przypadków plusem prowadzenia działalności w otoczeniu osiedli mieszkaniowych są niższe stawki czynszowe względem galerii handlowych, jak również znacząco niższe koszty eksploatacyjne. Do atutów zaliczyć można brak wyśrubowanych wymogów technicznych lokali, jak również niższe wymagania w kontekście zabezpieczeń oraz krótsze i mniej skomplikowane umowy najmu – mówi Krzysztof Wyrzykowski.

 

Najpopularniejsi najemcy

Lokale w budynkach mieszkaniowych upodobały sobie przede wszystkim małe sklepy z sektora spożywczego (sieciowe i niesieciowe), piekarnie (sieciowe i rzemieślnicze), cukiernie i lodziarnie (głównie koncepty indywidualne) oraz sklepy z alkoholem – najemcy tego typu zajmują 61% wszystkich lokali. Tuż za nimi znajdują się sklepy z sektora zdrowie i uroda (11%), a wśród nich królują apteki (sieciowe i niesieciowe) i drogerie (głównie sieciowe). Sporą grupę najemców stanowią też sklepy sklasyfikowane jako inne: wszelkiego rodzaju kwiaciarnie, zoologiczne, papiernicze, pasmanterie, prezenty, e-papierosy czy odżywki.

 

– Warto dodać, że w lokalach użytkowych w osiedlach mieszkaniowych obserwuje się postępującą ekspansję dyskontów niespożywczych. Z kolei rzadko występują sklepy z branży mody, a jeśli już pojawiają się w takich lokalizacjach, to są przedsięwzięciami indywidualnymi: niewielkie sklepiki z modą damską i uniseks oraz butiki cyrkularne (odzież używana) – zaznacza Katarzyna Michnikowska.

 

W strukturze lokali usługowych przy ulicach w osiedlach mieszkaniowych przeważa sektor zdrowie i uroda (44% wszystkich usług) oraz gastronomiczny (26%). Ze względu na potrzeby młodego pokolenia mieszkańców wśród najemców pojawiają się też podmioty z dziedziny usług edukacyjnych, m.in. szkoły, przedszkola, żłobki, ale także szkoły językowe czy pracownie plastyczne. Na drugim biegunie znajdują się sektor finansowy, który stanowi zaledwie 4% wszystkich usług oraz branża rozrywkowo-rekreacyjna, w tym kluby fitness i siłownie.

 

Lokata kapitału

Większość lokali dostarczanych na rynek wystawiana jest na sprzedaż. Kupują je zarówno osoby fizyczne, jak i inwestorzy instytucjonalni, którzy wynajmują je najemcom sieciowym i niesieciowym. Można spodziewać się, że pakiety „dobrze wynajętych” lokali użytkowych będą stanowić atrakcyjny produkt inwestycyjny, zwłaszcza dla inwestorów średniej wielkości i małych.

 

– Coraz częściej klienci, którzy chcą inwestować w nieruchomości, zamiast kupić kolejne mieszkanie na wynajem, dostrzegają wartość zakupu już wynajętego lokalu usługowego. Długość umowy najmu liczona w latach, a nie w miesiącach (jak przy lokalach mieszkaniowych), pewny płatnik oraz najemca, który często weźmie na siebie koszt adaptacji przy niewielkiej partycypacji właściciela lokalu – to tylko niektóre z plusów inwestowania w nieruchomości komercyjne – mówi Karol Milczarski, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers.

 

Pobierz raport


Related Experts

Krzysztof Wyrzykowski

Senior Associate

Warszawa

Krzysztof Wyrzykowski has 11 years of experience in retail, specialising in tenant representation. He has been  providing corporate clients with comprehensive retail consultancy and advice for over 11 years,  assisting them with their optimization and expansion plans. His secondary expertise is landlord representation. 

Pokaż eksperta

Katarzyna Michnikowska

Associate Director

Warszawa

EN:
Katarzyna Michnikowska joined Colliers International. She took the position of Associate Directort in Research and Consultancy Services. Katarzyna specializes in the research and analysis of retail market. She has twenty years of experience in the commercial real estate market in Poland. Katarzyna started career in the Polish Federation of Valuers where she had the opportunity to participate in the regulatory environment and educational activities related to the creation of professions like property valuator, real estate agent and property manager. After 15 years in international real estate companies, she has strong professional experience. She advised, among others, on projects such as Stary Browar in Poznan and Galeria Katowicka in Katowice.​

PL:
Katarzyna Michnikowska pracuje jako Associate Director w firmie Colliers International Polska Sp. z o.o w dziale Doradztwa i Badań Rynkowych i specjalizuje się w badaniach i analizach rynku handlowego. Katarzyna posiada dwudziestoletnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Swoją karierę zawodową rozpoczęła w Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych gdzie miała okazję uczestniczyć w regulacjach prawnych i działaniach edukacyjnych związanych z tworzeniem zawodów rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości. Doświadczenie analityczne zdobyła pracując przez 15 lat w międzynarodowej firmie doradczej specjalizującej się w rynku nieruchomości handlowych. Projekty doradcze w jakich uczestniczyła to między innymi Stary Browar w Poznaniu i Galeria Katowicka.​

Zobacz moje wpisy na blogu www.najem.ca | Read my posts on the www.najem.ca blog: http://najem.ca/autor/katarzyna-michnikowska

Pokaż eksperta