Przejdź do głównej zawartości Przejdź do stopki

Biura we Wrocławiu: rewolucja czy status quo?

Biura we Wrocławiu - rewolucja czy status quo? | Colliers Blog

Rynek nieruchomości w polskich miastach regionalnych wciąż jest zróżnicowany. Wrocław ze swoim różnorodnym rynkiem pracy ma powody do optymizmu. 

  • Po perturbacjach 2020 roku sytuacja wróciła do normy.
  • Zmieniają się oczekiwania dotyczące funkcji biura, ale nie jego powierzchni.
  • Właściciele starszych obiektów są pod presją – najemcy oczekują wyższego standardu.

Ostatnie dwa lata to czas zmian dotykających praktycznie wszystkich dziedzin życia i segmentów gospodarki, w dodatku zachodzących w bezprecedensowym tempie. Gdybyśmy  porównali wrocławski rynek nieruchomości pod koniec 2019 i 2020 roku –  skala zmian wydałaby się uderzająca: na skutek pandemii bardzo wzrósł odsetek renegocjacji, wiele firm musiało zweryfikować swoje plany i potrzeby, inne „grały na czas” przedłużając krótkoterminowo swoje umowy najmu. Agenci musieli na co dzień mierzyć się z niestandardowymi sytuacjami.

Jednak szersze spojrzenie pokazuje paradoks godny Tomasa di Lampedusy: wiele musiało się zmienić, żeby wszystko zostało po staremu. Rynek wrócił na dawne tory i obecnie jego stan jest zbliżony do tego sprzed pandemii. Rosnący udział pracy zdalnej nie oznacza bynajmniej zmniejszenia metraży, raczej nieco inne funkcje biura: więcej miejsca przeznacza się dziś na sale spotkań, miejsca do współpracy czy strefy pracy cichej. W wielu firmach decyzja o relokacji związana jest właśnie z przystosowaniem do modelu hybrydowego. Nową organizację przestrzeni i nowe zasady funkcjonowania w biurze znacznie łatwiej można wprowadzić w nowej siedzibie, niż bieżąco użytkowanej powierzchni. W tej sytuacji wyzwaniem jest utrzymanie najemcy i przedłużenie kontraktu w starszych obiektach.

Deweloperzy dobrze zdają sobie sprawę z tej sytuacji. W nowej rzeczywistości stają się sojusznikami firm w specyficznej kampanii przyciągania pracowników do biur. Pracodawcy nie zmuszają do porzucenia home office – trudno to sobie dziś wyobrazić – ale zachęcają ich lepszymi warunkami pracy. To wysoki standard, jakość, a nie koszt coraz częściej decyduje o wyborze biura. Można powiedzieć, że popularyzacja pracy hybrydowej nie jest dla nas niczym nowym, bo już wcześniej dostrzegaliśmy pierwsze symptomy tego trendu, natomiast pandemia zdecydowanie przyspieszyła tempo zmian.

Poszukiwane...

Jak zawsze jedną z kluczowych kwestii jest lokalizacja. Najchętniej wybierane są obiekty z dobrym dostępem do komunikacji publicznej i miejsc parkingowych. W wielu miastach obawa przed zakażeniem zmniejszyła liczbę osób korzystających z autobusów czy kolei podmiejskiej, nie dotyczy to jednak Wrocławia. Mieszkańcy miasta jak zawsze narzekają na transport zbiorowy – i jak zawsze z niego korzystają. Zapotrzebowanie na miejsca parkingowe nie wzrosło znacząco, widoczne jest jednak dążenie do ich optymalnego wykorzystania dzięki technologicznym usprawnieniom. Aplikacje, które umożliwiają rezerwację miejsc parkingowych są korzystne dla pracodawców i pracowników, będą więc bez wątpienia coraz powszechniej stosowane.

Trzeba też pamiętać o specyfice lokalnego rynku związanej z uwarunkowaniami kulturowymi, a przede wszystkim ze zróżnicowanym profilem działających w mieście firm – niektóre grupy zawodowe, np. z sektora IT preferują wyraźnie pracę zdalną, co w ośrodkach skoncentrowanych na tej branży jest odczuwalne. Pracownicy z  Wrocławia chętniej wracają do biur niż np. w Warszawie czy Krakowie.

Elastyczność

W początkowej fazie pandemii wzrosło zainteresowanie ofertami krótkoterminowymi i bardziej elastycznymi niż w poprzednich latach. Inwestorzy pytali zatem o możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy czy zmiany metrażu. Sondowanie rynku rzadko oznacza jednak zmianę strategii. Umowy siedmio- czy dziesięcioletnie nie odeszły w zapomnienie, wciąż są dla najemców najbardziej opłacalne finansowo. Zwłaszcza, że ze względu na wzrost kosztów materiałów i wykonawstwa aranżacja nowego biura stała się droższa niż dotąd. Za elastyczność wynikającą z krótkich umów trzeba zapłacić. Część firm z tego powodu przekonała się do biur serwisowanych, które cieszą się we Wrocławiu rosnącą popularnością.

Na przyszłość

Lata 2020-2021 były dla wrocławskiego rynku nieruchomości okresem szczególnym. Choć nie zmieniły kierunku jego rozwoju, przyczyniły się do szybszego wprowadzenia przewidywanych od dawna zmian.

Co przyniesie rok 2022? Można się spodziewać utrzymania dotychczasowych trendów. Poszukiwane będą biura w budynkach o wysokim standardzie i bardzo dobrej lokalizacji. Właściciele obiektów kilku- i kilkunastoletnich, które stanowią większość wrocławskiego rynku, staną przed niełatwym zadaniem dostosowania swojej oferty do rosnących oczekiwań rynku oraz konkurencji, wprowadzającej wciąż nowe udoskonalenia. Inwestorzy patrzą jednak w przyszłość z optymizmem: popyt jest na wysokim poziomem, kolejne firmy planują otwarcie filii we Wrocławiu, a rynek jest stabilny.

Z pewnością wydarzeniem 2022 roku we Wrocławiu będzie oddanie do użytkowania pierwszego etapu kompleksu Quorum, z czterema budynkami usytuowanymi przy nad Odrą przy ul. Sikorskiego, a więc w centrum. To pierwszy kompleks mixed use z prawdziwego zdarzenia w mieście. Docelowo obejmować ma ok. 100 tys. m2 powierzchni biurowej i mieszkaniowej, z lokalami usługowymi na parterach, terenem zielonym i miejscami postojowymi dla 1500 samochodów.

 

Przeczytaj pozostałe artykuły


Related Experts

Dorota Koscielniak

Regional Director

Wrocław

Dorota Koscielniak, Regional Director in Colliers International Wroclaw Office. For over 20 years she has been involved in brokerage and advisory instructions on the Wroclaw Office Market for a lot of Landlords ( international and domestic ) as well as Tenants. Dorota has joned to Colliers in April 2017. For last 15 years she has been cooperating with Knight Frank in Wroclaw, where she was on a function of Regional Director and Partner.

Dorota is responsible for Tenant and Landlord Representation in the region.

Pokaż eksperta