Ga naar de hoofdinhoud Ga naar voettekst

Supermarkt belangrijke factor binnen succesvolle winkelcentra

Branchering-winkelcentra

Oplopende leegstand en dalende bezoekersaantallen zijn de ergste nachtmerrie voor eigenaren van winkelcentra. Om dat doemscenario te voorkomen, zoeken vastgoedeigenaren en makelaars voortdurend naar oplossingen. Zo vullen ze leegstand bijvoorbeeld op met hippe concept stores of koffietentjes. Maar of dat bij de doelgroep van het centrum past, is maar de vraag. Veel eigenaren en makelaars hanteren een subjectieve verhuurstrategie, op basis van expertise en gevoel. Maar kan het succes van bepaalde keuzes ook objectief bewezen worden?

Joshy Ottens, voorheen stagiair en inmiddels werkzaam bij Colliers, dook voor haar afstudeerscriptie in de branchering van winkelcentra. Daaruit blijkt dat branchering zeker een rol speelt in het succes. Zo hebben supermarkten als publiekstrekker een belangrijke rol in het succes, terwijl een groot aandeel mode & luxe vaak gepaard gaat met hogere leegstandscijfers. Maar branchering is zeker niet de enige factor die het succes verklaart. Andere factoren van invloed zijn de bereikbaarheid en parkeergelegenheid, maar ook de uitstraling van een winkelcentrum. Dit concludeerde Joshy op basis van een statistische analyse en interviews met verschillende retailexperts.

Multifunctionele winkelcentra

In het onderzoek werden multifunctionele winkelcentra meegenomen, die bewust zijn geselecteerd op vergelijkbaarheid. Zo zitten ze bijvoorbeeld in steden met meer dan 100.000 inwoners en hebben ze niet meer dan vijf verschillende eigenaren. Om de invloed van branchering te bepalen werden er scores toegekend aan de winkelcentra op basis van het aantal bezoekers, het leegstandspercentage en de bestedingen per vierkante meter indien bekend. Meerdere elementen van branchering werden onderzocht, waaronder horeca, mode & luxe en supermarkten.

Stadshagen Zwolle is toonbeeld van succes
Stadshagen Zwolle kwam van de geselecteerde centra als beste uit de bus. Met een aanbod van onder andere 30% supermarkten, 16% mode & luxe en 5% horeca als deel van de vloeroppervlakte, komen bezoekers er graag voor hun boodschappen, kleding of kop koffie. Het resultaat: een leegstand van 1% en 55 bezoekers per m² per maand. Ter vergelijking: voor de onderzochte winkelcentra ligt het gemiddelde op 9% leegstand en 28 bezoekers per m² per maand.

Een onderzocht winkelcentrum in Apeldoorn trekt aanzienlijk minder mensen aan, namelijk 11 per m² per maand. De leegstand is er 36%. De branchering van de verhuurde vierkante meters verschilt er sterk van Stadshagen Zwolle: geen enkele supermarkt, 68% mode & luxe en 2% horeca.

Supermarkten en horeca versus mode & luxe
Hoe groter het aandeel supermarkten, hoe lager de leegstand binnen winkelcentra. Dat blijkt uit de data-analyse. Retailexperts verklaren dit door combinatiebezoeken. Supermarkten trekken veel bezoekers op regelmatige basis, die ook hun andere aankopen in het winkelcentrum doen. Dit leidt er vervolgens toe dat winkeliers zich in een winkelcentrum met een supermarkt willen vestigen, het liefste vlakbij de betreffende supermarkt.

Horeca heeft een vergelijkbaar effect. Cafés en restaurants trekken bezoekers aan die er komen om elkaar te ontmoeten en hierdoor meer tijd doorbrengen in het winkelcentrum. Horeca kan echter alleen bijdragen aan een succesvol winkelcentrum wanneer het een aanvulling is op de al aanwezige diverse branchering. Bijvoorbeeld door een bewuste keuze te maken over de verdeling lokale horeca versus ketens, afhaalpunten versus zitgelegenheden en fastfood versus gezonde voeding. Horeca kan tot slot ook ingezet worden bij het invullen van leegstand. Denk hierbij aan moeilijk te verhuren winkelunits.

Mode & luxe geeft een minder positief beeld. Deze branche heeft onder meer al jaren last van de groei van e-commerce. Dit blijkt ook uit het data-onderzoek: hoe groter het aandeel mode & luxe, hoe hoger de leegstand en hoe lager de bezoekersaantallen. De experts vertellen dat mode & luxe meer waarde toevoegt aan ‘experience centra’ (zoals grootstedelijke winkelcentra) dan aan kleinere ‘convenience centra’ (zoals wijkwinkelcentra).

Maatwerk nodig voor winkelcentra
Uit het onderzoek blijkt dat branchering zeker van invloed kan zijn op het succes van een winkelcentrum, waarbij vooral supermarkten een significante rol spelen. Horeca heeft een vergelijkbare potentie, maar is niet leidend voor succes. De mode & luxe branche lijkt daarentegen een negatieve invloed te hebben op het succes van winkelcentra.

Retailexperts noemen vooral een gevarieerde branchering die aansluit op de behoeften in het verzorgingsgebied als belangrijke factor. Alleen zo komen er (meer) klanten naar een winkelcentrum. Natuurlijk zijn andere factoren, zoals de bereikbaarheid, staat van onderhoud en parkeergelegenheid, ook bepalend voor het succes. De volle focus op de branchering leggen is niet voldoende bij het invullen van succesvolle winkelcentra.

Branchering is nog altijd maatwerk. Elk winkelcentrum is anders en er is dus geen standaardoplossing. Er is altijd aandacht nodig voor ontwikkelingen in de wijk en veranderingen in het verzorgingsgebied. Hier blijvend op inspelen draagt bij aan zowel succesvolle, als duurzame en toekomstbestendige winkelcentra.


Related Experts

Chris Lanting

Director Retail

Amsterdam

 2008-2016: Dynamis Strijbosch Thunnissen Makelaars Regio Arnhem/Nijmegen: Winkelmakelaardij opgezet en uitgebouwd winstgevende businessunit en marktleider in regio

2016-heden: Colliers International: associate director Retail: verantwoordelijk voor Retail Agency / specialisme shopping centres en  samenwerking property management Retail 

GREEP UIT MIJN WERKZAAMHEDEN

o   (Projectmatige) verhuur in complexe winkelconcentraties.

o   Positionering- en rebrandingtrajecten shopping centres.

o   Key accountmanager de Volksbank ten behoeve van haar huisvestingsvraagstukken voor de bankwinkels van SNS bank.

o   Uitvoering en implementatie verhuurstrategiën in shopping centres.

o   Gespecialiseerd in roadside Food&Beverage en Retail inclusief Tankstations 

 

Bekijk expert

Joshy Ottens

Junior Valuer

Rotterdam

In februari 2022 ben ik bij Colliers gestart als afstudeerstagiair op de afdeling Agengy Retail. Tijdens mijn afstudeerperiode heb ik voor mijn scriptie "De rol van branchering binnen succesvolle winkelcentra" onderzoek gedaan naar het verband tussen branchering en het succes van winkelcentra, en hoe dit vertaald kan worden naar een strategisch kader voor winkelmakelaars. Dit onderzoek heb ik gebasseerd op data, statistische analyses en expertinterviews.

In oktober 2022 ben ik afgestudeerd van de HBO opleiding Vastgoed & Makelaardij, en sinds  diezelfde maand ben ik werkzaam als Junior Valuer op de afdeling Valuations in Rotterdam. 

Bekijk expert