Ga naar de hoofdinhoud Ga naar voettekst

Woonbeleid vergroot kloof tussen sociale huur en woningbezit

Download het rapport
66d2099c4ef14280a91e4727172aaaf0

Voor steeds meer huishoudens raakt een betaalbaar huis uit zicht. Ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar kunnen niet genoeg financiering krijgen om een woning te kopen. De vrije huursector is te klein om deze groep op te vangen. De huurprijzen lopen door de hoge vraag steeds verder op. Het zijn de gevolgen van de hervormingen die de regering doorvoerde na 2009. Dat blijkt uit een nieuw woningmarktrapport van vastgoedadviseur Colliers.
 
Groeiende kloof
In 2015 konden gezinnen met een jaarinkomen op de inkomensgrens voor sociale huur een huis kopen voor ongeveer 155.000 euro. Genoeg om in bijna alle gemeenten een woning van 80 vierkante meter te krijgen. Nu kost diezelfde woning ongeveer 270.000 euro, terwijl een geldschieter maximaal 185.000 euro leent met dit inkomen. Veel minder dan nodig is. Dit gat tussen de maximale hypotheek en de woningprijzen groeit elk jaar verder.
 
Problemen verspreiden als olievlek
Zes jaar geleden kampten gezinnen nog maar in dertien gemeenten met dit probleem. Inmiddels zijn dat er 188 en komen huishoudens gemiddeld ruim 40.000 euro tekort om een huis te kopen. Door de dure woningen in de regio Amsterdam en langs de kust loopt het verschil daar zelfs op tot meer dan een ton. Grootste uitschieter is de hoofdstad met een financieringstekort van 265.000 euro.

Financieringstekort per gemeente

Huurprijzen hoogst in Amsterdam
Een grote groep Nederlanders is hierdoor aangewezen op de vrije huursector. Zij kijken vooral naar woningen met een maandelijkse huur tot 1.100 euro, een segment met weinig woningaanbod waar het vechten is om een huis. De vraag bepaalt in deze huurcategorie hoe hoog de maandelijkse huur is. In Amsterdam kost een woning van 80 vierkante meter ruim 1.800 euro per maand, de hoogste huur van het land. Van de vijf grootste steden is Eindhoven met ruim 1.100 euro het goedkoopst.
 
Politiek gevoelige keuzes
“Er komt pas verlichting als er meer huizen bijkomen, huur én koop”, zegt hoofdonderzoeker Frank Verwoerd. “Er zijn minimaal 100.000 nieuwe woningen per jaar nodig. Provincies moeten hun plancapaciteit uitbreiden en bouwruimte creëren. Daarnaast is het belangrijk dat de politiek leert van het verleden en niet wegloopt van gevoelige maatregelen, waardoor de vraag naar koopwoningen daalt.”

De woningmarkthervormingen van Minister Blok liggen aan de basis van de huidige kloof tussen sociale huur en woningbezit. Vanaf 2014 mochten corporaties hun sociale huurhuizen alleen nog toewijzen aan lagere inkomens. Eerder in 2009 maakte Blok het kopen van een woning minder aantrekkelijk door onder andere de leencapaciteit voor huishoudens te beperken. “Dat is zinvol in een tijd van prijsstijgingen. Dat was toen niet het geval,” zegt Verwoerd. “We moeten juist nu de vraag beperken.”
 
Het gaat om het afschaffen van de schenkingsvrijstelling, het stapsgewijs verlagen van het maximale leenbedrag naar 90% van de woningwaarde, de leencapaciteit alleen laten meegroeien met de inflatie en het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek tot 0% in 2030.
 
“Het nadeel is dat deze maatregelen op korte termijn de kansen van starters verkleinen”, vertelt Verwoerd. “De gemiddelde leeftijd waarop zij een huis kunnen kopen, gaat dan stijgen. Op dit moment is dat ongeveer 30 jaar, maar in landen om ons heen ligt die leeftijd vaak hoger. Iets langer wachten is dus niet uitzonderlijk. Deze situatie verbetert weer op het moment dat er substantieel meer woningen beschikbaar komen.”


1b1597a26b0f4734b4ef67ba451ced42

Woonbeleid vergroot kloof tussen sociale huur en woningbezit

Download het rapport
Related Experts

Frank Verwoerd

Head of Research

Amsterdam

Frank is sinds 2018 werkzaam als Head of Research bij Colliers International. Frank geeft leiding aan een team van onderzoekers die primair de taak hebben om de business te ondersteunen met strategische onderbouwing van hun advisering naar de klant. Daarnaast volgt de researchafdeling de verschillende vastgoedmarkten nauwgezet, waardoor niet alleen de belangrijkste trends en ontwikkelingen worden geanalyseerd. Ook vormt deze analyse de basis voor visievorming op deze vastgoedmarkten. Door middel van deze visievorming tracht de researchafdeling dé expert op de toekomst van vastgoed te zijn. Dit uit de researchafdeling ook regelmatig door op een transparante wijze artikelen te publiceren over de vastgoedmarkt. 

Voordat Frank begon als Head of Research was hij werkzaam bij Dynamis, waar hij werkte als Research Manager, een vergelijkbare functie als hij op dit moment bekleed bij Colliers International. Daarvoor heeft Frank ervaring opgedaan bij het Economisch Instituut voor de Bouw, waar hij werkte als onderzoeker op de kantorenmarkt en woningmarkt. Hier was hij hoofdzakelijk bezig met het uitvoeren van beleidsonderzoek voor publieke en private partijen. 

View expert

Tom-Peter Twigt

Director Valuations

Amsterdam

Sinds de zomer van 2013 werk ik bij Colliers. Hier ben ik begonnen als senior taxateur en daarna doorgegroeid tot directeur van de taxatieafdeling. In deze rol ben ik samen met Niels Bloem (parnter en board member) verantwoordelijk voor de gehel afdeling. De collega's van de afdeling taxaties zijn gehuisvest in Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven.

Na mijn studie ben  ik begonnen met werken als makelaar-taxateur  in Almere. Na deze leerzame periode heb ik nog meer ervaringen opgedaan in de regio's West-Betuwe, Utrecht en Zeist, waar ik mijn eigen kantoor heb gehad. 

Inmiddels heb ik al meer dan 20 jaar ervaring op het gebied van makelaardij en taxeren. Vanuit het nieuwe hoofdkantoor gelegen op Stadionplein 14 , verricht ik naast de managementtaken de landelijke taxaties.

 

View expert

Brian Ederveen

Senior Consultant

Amsterdam

Na het afronden van zijn masteropleiding aan de University of the West of England in Bristol, Verenigd Koninkrijk, begon Brian te werken als taxateur in de vastgoedsector. Bij taxaties lag zijn focus op de woningbeleggingsmarkt. Zijn cliënten waren institutionele en particuliere investeerders, family offices en ontwikkelaars. Brian heeft ook ervaring opgedaan bij een pan-Europese investeerder die verantwoordelijk waarin hij zich bezig hield met de Duitse en Nederlandse vastgoedportefeuille.

Sinds 2020 maakt Brian deel uit van het Colliers Capital Markets team, zijn focus ligt op residentiële investeringen en adviseert klanten bij acquisitie- / dispositie en ontwikkelingen.

View expert

Dino Slijpen

Junior Consultant

Amsterdam

Ik werk sinds oktober 2018 bij Colliers International, na het afronden van mijn MSc in International Management. Tijdens mijn studies heb ik diverse uitwisselingen gedaan in verschillende landen in zowel Europa als Azië. Hierdoor heb ik mijn  internationale mindset en kennis over culturele verschillen van consumenten verbreed. Als Junior Consultant Research heb ik me gespecialiseerd in de Retail en Residential sector.

View expert