Voor steeds meer huishoudens raakt een betaalbaar huis uit zicht. Ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar kunnen niet genoeg financiering krijgen om een woning te kopen. De vrije huursector is te klein om deze groep op te vangen. De huurprijzen lopen door de hoge vraag steeds verder op. Het zijn de gevolgen van de hervormingen die de regering doorvoerde na 2009. Dat blijkt uit een nieuw woningmarktrapport van vastgoedadviseur Colliers.
Groeiende kloof
In 2015 konden gezinnen met een jaarinkomen op de inkomensgrens voor sociale huur een huis kopen voor ongeveer 155.000 euro. Genoeg om in bijna alle gemeenten een woning van 80 vierkante meter te krijgen. Nu kost diezelfde woning ongeveer 270.000 euro, terwijl een geldschieter maximaal 185.000 euro leent met dit inkomen. Veel minder dan nodig is. Dit gat tussen de maximale hypotheek en de woningprijzen groeit elk jaar verder.
Problemen verspreiden als olievlek
Zes jaar geleden kampten gezinnen nog maar in dertien gemeenten met dit probleem. Inmiddels zijn dat er 188 en komen huishoudens gemiddeld ruim 40.000 euro tekort om een huis te kopen. Door de dure woningen in de regio Amsterdam en langs de kust loopt het verschil daar zelfs op tot meer dan een ton. Grootste uitschieter is de hoofdstad met een financieringstekort van 265.000 euro.
Huurprijzen hoogst in Amsterdam
Een grote groep Nederlanders is hierdoor aangewezen op de vrije huursector. Zij kijken vooral naar woningen met een maandelijkse huur tot 1.100 euro, een segment met weinig woningaanbod waar het vechten is om een huis. De vraag bepaalt in deze huurcategorie hoe hoog de maandelijkse huur is. In Amsterdam kost een woning van 80 vierkante meter ruim 1.800 euro per maand, de hoogste huur van het land. Van de vijf grootste steden is Eindhoven met ruim 1.100 euro het goedkoopst.
Politiek gevoelige keuzes
“Er komt pas verlichting als er meer huizen bijkomen, huur én koop”, zegt hoofdonderzoeker Frank Verwoerd. “Er zijn minimaal 100.000 nieuwe woningen per jaar nodig. Provincies moeten hun plancapaciteit uitbreiden en bouwruimte creëren. Daarnaast is het belangrijk dat de politiek leert van het verleden en niet wegloopt van gevoelige maatregelen, waardoor de vraag naar koopwoningen daalt.”
De woningmarkthervormingen van Minister Blok liggen aan de basis van de huidige kloof tussen sociale huur en woningbezit. Vanaf 2014 mochten corporaties hun sociale huurhuizen alleen nog toewijzen aan lagere inkomens. Eerder in 2009 maakte Blok het kopen van een woning minder aantrekkelijk door onder andere de leencapaciteit voor huishoudens te beperken. “Dat is zinvol in een tijd van prijsstijgingen. Dat was toen niet het geval,” zegt Verwoerd. “We moeten juist nu de vraag beperken.”
Het gaat om het afschaffen van de schenkingsvrijstelling, het stapsgewijs verlagen van het maximale leenbedrag naar 90% van de woningwaarde, de leencapaciteit alleen laten meegroeien met de inflatie en het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek tot 0% in 2030.
“Het nadeel is dat deze maatregelen op korte termijn de kansen van starters verkleinen”, vertelt Verwoerd. “De gemiddelde leeftijd waarop zij een huis kunnen kopen, gaat dan stijgen. Op dit moment is dat ongeveer 30 jaar, maar in landen om ons heen ligt die leeftijd vaak hoger. Iets langer wachten is dus niet uitzonderlijk. Deze situatie verbetert weer op het moment dat er substantieel meer woningen beschikbaar komen.”
