Ga naar de hoofdinhoud Ga naar voettekst

Hotels financieren lastig, maar niet onmogelijk

Download het rapport
groen hotel in zaandam met blauwe lucht
Door het groeiende toerisme was de hotelsector de laatste jaren aantrekkelijk voor financiers. De corona-uitbraak bracht daar abrupt een einde aan en veel banken draaiden al snel de geldkraan dicht. Hierdoor zijn er vorig jaar bijna geen nieuwe financieringen verstrekt. Toch zijn er nog altijd mogelijkheden om een hotel te financieren, blijkt uit onze rondvraag bij negen nationale en internationale financiers en één onafhankelijke financieringsspecialist. 

Veel banken sloten in het voorjaar van 2020 hun loket voor nieuwe financieringsaanvragen vrijwel volledig. De focus verschoof naar het helpen van bestaande klanten. Er werd voor hen gezocht naar een oplossing op maat. In de meeste gevallen werd er door de bank zes maanden uitstel van de aflossingen verleend.

Onduidelijkheid over herstel
De banken verhoogden al snel na de virusuitbraak het risicoprofiel van hotels door de onduidelijkheid over de duur van de pandemie en het herstel van de sector. Hierdoor is het maximaal te verkrijgen leenbedrag lager, de rente hoger en de beoordeling strenger.

De Rabobank omschrijft de situatie als ‘varen in dichte mist’. Twijfels zijn er vooral over de zakelijke markt. De meeste financiers verwachten dat online vergaderen het zakelijke reizen deels vervangt en er daardoor minder zakelijke bezoekers komen. ABN AMRO uit zorgen over voldoende goed personeel na de coronacrisis, omdat veel medewerkers de sector hebben verlaten door gebrek aan werk.

Elke minuut benutten
''Banken willen op dit moment eerst zien, dan geloven'', zegt Joost Mees, hotelexpert bij Colliers. ''Hoteleigenaren en exploitanten zoeken juist naar kansen. Hoteliers kijken beter naar het benutten van elke vierkante meter voor elk uur van de dag, bijvoorbeeld door overdag werkplekken aan te bieden in lobby, bar of restaurant. Ook flexibele huurcontracten tussen eigenaren en exploitanten worden populairder. Dan hangt de huurprijs voor een groot deel af van de hotelomzet en worden risico’s beter over beide partijen verdeeld. De banken zijn daar ook positief over.''

Niet altijd nee
Niet alle nieuwe aanvragen worden door financiers afgewezen. NIBC staat open voor bouwfinancieringen. Nieuwbouwprojecten worden pas over een paar jaar opgeleverd en de coronacrisis is dan waarschijnlijk achter de rug. Aareal Bank heeft zelfs het afgelopen jaar nog nieuwe financieringen verstrekt, maar dan met aangescherpte voorwaarden zoals een lager leenbedrag in verhouding tot de totale investering.

Banken vragen om meer financiële transparantie bij aanvragen en kijken goed naar alle inkomstenstromen. Niet alleen van de overnachtingen, maar ook die uit bijvoorbeeld werkplekken, het restaurant, de bar, congressen en evenementen. Volgens ING hebben hotels die zich snel aanpassen aan de veranderende markt de beste kansen om sterk uit de crisis te komen, zoals het tijdelijk verhuren van leegstaande kamers als kantoren. Een goede spaarpot en kapitaalkrachtige aandeelhouder(s) spelen daarbij uiteraard ook een rol. 

Kredietfondsen zien kansen
Wie nu wil investeren in hotels, moet meer eigen geld meebrengen. In de praktijk betekent dit voorlopig minder bankfinancieringen. Gespecialiseerde kredietfondsen springen in dat gat, volgens Dutch Debt Advisors. Dat doen ze vaak tegen een hogere rentevergoeding en een groter aandeel vreemd vermogen. Dit betekent dat lenen minder aantrekkelijk wordt.

Nog altijd zijn er banken die mogelijkheden zien en willen groeien in de sector. ''De onzekerheid over de toekomst kan ingeprijsd worden in het rentetarief van de nieuwe financiering'', vertelt Mees. ''Na het behalen van de doelstellingen komen er dan weer mogelijkheden om deze voorwaarden te verruimen, zoals het maximaal verkrijgbare aandeel vreemd vermogen. Een goed plan is met een duidelijke onderbouwing te financieren, ook in deze tijd.''
 

groen hotel in zaandam met blauwe lucht

Hotels financieren lastig, maar niet onmogelijk

Download het rapport
Related Experts

Joost Mees

Head of Hotels | Benelux

Amsterdam

Joost is Head of Hotels Benelux bij Colliers International Hotels. In 2002 richtte Joost MD Hotel Investments op, een succesvol adviesbureau in Amsterdam, gericht op hotel corporate finance. Daarnaast was Joost mede-oprichter van European Hotel Capital, een Nederlands private equity hotel fonds. In 2013 sloot Joost zich met MHDI aan bij Colliers in Amsterdam als Director Hotels.

Binnen Colliers is Joost verantwoordelijk voor de afdeling Hotels, waar ook de dienstverlening voor F&B onder valt. Hij is een expert op het gebied van haalbaarheidsstudies, hotel ontwikkelingen en hotelvastgoed financieringen.

View expert

Hanneke de Vries

Senior Consultant Hotels

Amsterdam

Hanneke is sinds 2018 werkzaam bij Colliers. Zij startte op de afdeling Taxaties als Hotel Taxateur waar zij taxaties uitvoerde op het gebied van exploitatiegebonden vastgoed. In oktober 2019 heeft Hanneke de overstap gemaakt naar het Hotel Team van Colliers waar zij nu werkzaam is als Consultant Hotels. Hanneke werkt voor zowel het advies/consultancy team en het transactie team. Zo voert Hanneke onder andere haalbaarheidsstudies uit en maakt zij waarderingen van zowel het vastgoed als de exploitatie van een hotel. Daarnaast is zij betrokken bij diverse verhuur- en verkoop trajecten.

Door Hanneke haar achtergrond binnen de hotellerie kan zij uitstekend mee denken uit operationeel perspectief en begrijpt zij hoe een hotel exploitatie draait.

Na het behalen van haar diploma International Hospitality Management met specialisatie Real Estate aan de Hogere Hotelschool Leeuwarden, was Hanneke ruim 4 jaar werkzaam als Assistent General Manager voor een 5-sterren hotel in Nederland. Hier was Hanneke verantwoordelijk voor de operatie alsmede het achter de schermen regelen van de renovaties en verbouwingen.

 

 

 

 

View expert