Ga naar de hoofdinhoud Ga naar voettekst

Wel of geen bescherming tegen extreme huurverhoging?

kantoorgebouw met glazenwassers in lift

Huurprijsverhogingen op de kantorenmarkt zijn minder gereguleerd dan op bijvoorbeeld de woningmarkt. Er is veel vrijheid om afspraken te maken tussen huurder en verhuurder. Meestal wordt in het contract afgestemd dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI). In recente jaren is hiervan afwijken steeds populairder geworden door te kiezen voor een maximale huurverhoging.

Als de inflatie uitzonderlijk hoog is zoals in het begin van 2022, zorgt dit maximum ervoor dat de huurder niet de volledige inflatie voor eigen rekening hoeft te nemen. Zo’n afspraak ziet er vaak als volgt uit: tot 3% inflatie betaalt de huurder volledig, tussen de 3% en 4% betaalt de huurder voor de helft en alles boven de 4% hoeft de huurder niet te betalen. Veel oude huurcontracten hebben deze bescherming niet. Deze huurders zullen vaak de volle inflatie aan huurverhoging betalen.

De impact hiervan hangt af van de situatie. Laten we er voor het gemak vanuit gaan dat een huurder die in 2016 een contract afsloot deze bescherming niet heeft, en een huurder in 2022 wel. Hierdoor krijgt de nieuwe huurder te maken met een 3,5% huurverhoging en de oude huurder komt uit op 5,9%. Een groot verschil.

Vooral bedrijven met oudere huurcontracten geraakt
Er zijn ook verschillen per locatie. In Amsterdam betekent dit dat de oude huurder een huurprijs gaat betalen die iets dichterbij de markthuur komt, maar er nog altijd ruim onder ligt. Dit komt doordat de huurprijzen in de loop der jaren sterk zijn gestegen in de hoofdstad. De huurder uit 2016 betaalt nog altijd de oorspronkelijke huur plus de inflatie over de afgelopen jaren. Deze zit dus relatief goedkoop in het huidige kantoor. In Rotterdam zijn de huurprijzen daarentegen nauwelijks gestegen in de afgelopen vijf jaar. Een huurder die sinds 2016 een contract heeft, kan daardoor nu al een hogere huurprijs hebben in vergelijking tot een nieuwe huurder in Rotterdam.

De hoge inflatie dit jaar maakt dit gat nog iets groter. Dat komt doordat hij de volle inflatie aan huurverhoging zal moeten betalen terwijl de huurverhoging voor een nieuwe huurder lager is vanwege de maximalisering in het contract. Daarnaast is het waarschijnlijk dat de oude huurder ook nog eens een verouderde ruimte huurt doordat hij er al lang zit. Voor zo’n bedrijf komt de klap van de hoge inflatie een stuk harder aan. Dit gaat leiden tot het vaker benutten van break-opties bij bedrijven en heronderhandelingen over de huur, waarbij er ook wordt ingezet op het maximaliseren van de jaarlijkse huurverhoging.

Over het algemeen is de hoge inflatie dus een flinke extra kostenpost voor bedrijven, maar de bedrijven die in de afgelopen vier á vijf jaar een huurcontract hebben afgesloten hebben vaak wel bescherming hiertegen. Het raakt dan ook vooral de bedrijven met oudere huurcontracten. Op belangrijke kantorenlocaties, waar de huren sterk gestegen zijn, is de verhoging makkelijker te accepteren.


Related Experts

Madeline Buijs

Chief Economist & Head of Research

Amsterdam

Madeline werkt sinds januari 2022 als Chief Economist en Head of Research bij Colliers. Madeline geeft leiding aan de researchafdeling die onderzoek doet naar de verschillende vastgoedmarkten en de trends en ontwikkelingen hierin. Belangrijke onderwerpen zijn de maatschappelijke relevantie van de vastgoedmarkt, verduurzaming en het gebruik van data. De ontwikkelingen op de woningmarkt hebben haar speciale aandacht.

Hiervoor was Madeline werkzaam als senior sectoreconoom Bouw en Vastgoed bij ABN AMRO waar zij de afgelopen 9 jaar de visie van ABN AMRO op de economische ontwikkelingen in deze twee sectoren formuleerde. Dit deed ze door het schrijven van publicaties, geven van presentaties en mediaoptredens. Daarvoor werkte Madeline als econoom en projectleider bij de Autoriteit Consument en Markt (ACM).

Bekijk expert

Ruben Quak

Research Consultant

Amsterdam

Ik ben als Research consultant begonnen bij Colliers in 2020. Mijn focus ligt vooral op de kantorenmarkt en een deel retail. Het researchteam werkt samen met andere businesslines door het aanleveren van data en data-analyses. Daarnaast is het publiceren van nieuwsartikelen en rapporten over verschillende actuele onderwerpen in de vastgoedwereld een belangrijk onderdeel van mijn werkzaamheden. Ook bouw ik dashboards en tooling om data te vertalen naar visualisaties en marktkennis.

Voordat ik bij Colliers kwam werkte ik als researcher voor a.s.r. real estate.

 

Bekijk expert