Wanneer warme en koude lucht elkaar ontmoeten, ontstaat een storm. Dat gebeurde vorig jaar in de hotelsector. Na jarenlange groei werd er ineens nauwelijks nog gereisd. Een ‘perfect storm’ raasde door het hotellandschap. In de zomer leek het wat beter, maar voor juichen was het te vroeg. Het bleek het oog van de orkaan.
Komt er een storm aan land, dan timmer je je ramen af. Sommige hotels sloten hun deuren, veel financiers houden nog altijd hun loketten dicht en beleggers verschuilen zich achter een muur van onzekerheid. Met mijn Spaanse collega Miguel Vázquez blik ik terug op het hotelbeleggingsjaar 2020 en voorspellen we waar straks de kansen liggen.
Leeg verlanglijstje
De afgelopen jaren zagen we de interesse van beleggers voor hotels in Europa toenemen. Het transactievolume steeg, er werden hoge prijzen betaald en de investeringen kwamen steeds vaker van buiten Europa. Grote steden en toeristische bestemmingen in Zuid-Europa stonden hoog op het verlanglijstje. Dit jaar was dat lijstje zo goed als leeg en sommige transacties werden zelfs afgeblazen.
Institutionele beleggers hebben hun zoektocht naar hotelvastgoed voorlopig op een lager pitje gezet en kijken kritischer naar de levensvatbaarheid van te koop staande hotels. Partijen die beleggen met privaat vermogen ruiken juist kansen en staan vooraan om ze te grijpen. Toch zijn er dankzij de hulp van banken en overheden nog weinig hotels (noodgedwongen) op de markt gekomen. In de EMEA-regio lag het beleggingsvolume in de eerste drie kwartalen van 2020 60% lager dan in dezelfde periode vorig jaar.
Meer deals in 2021
We verwachten dat er dit jaar weer meer deals komen. Niet elke hoteleigenaar is financieel in staat om nog maanden te overbruggen. Zeker nu ook het vertrouwen bij beleggers weer toeneemt leidt dat tot transacties. We zagen in de zomer allemaal hoe sterk de wens is om te reizen zodra dat weer enigszins kan. Door de komst van het coronavaccin lijkt een terugkeer naar normaal gelukkig onvermijdelijk. In ons nieuwste rapport voorspellen we dat het aantal hotelovernachtingen in Nederland volgend jaar weer op het oude niveau ligt.
Snel herstel in Zuid-Europa
Reizen doen we weer zo snel mogelijk, maar in eerste instantie nog weinig intercontinentaal. Europeanen die snakken naar de zon zullen vooral naar de mediterrane landen gaan. We verwachten dat toerisme zich daar snel herstelt als de storm gaat liggen, maar ze moeten wel van ver komen. Uit ons onderzoek van maart 2020 bleek dat deze economieën relatief afhankelijk zijn van toerisme. Ook hebben ze een groot aandeel toeristen uit het buitenland. Een ongunstige combinatie tijdens de coronacrisis.
De afhankelijkheid van zakelijk reizen speelt ook een belangrijke rol in het herstel. We verwachten dat zakelijk reizen langzamer herstelt dan toerisme, omdat congressen en evenementen voorlopig niet zullen plaatsvinden en we allemaal hebben gezien dat online ontmoetingen een deel van de zakenreizen overbodig maken. Vooral in West-Europese landen komt dat harder aan. In Nederland werd vorig jaar ongeveer de helft van de overnachtingen door zakelijke gasten geboekt, uiteraard vooral in de steden. In Engeland en Duitsland is dat beeld weinig anders.
Op zoek naar rendement
Voor hotelbeleggingen blijft West-Europa aantrekkelijk, maar voor serieus rendement is Zuid-Europa een goed alternatief. Institutionele beleggers vonden pas recent de weg naar het zuiden. Daarom zijn veel hotels daar nog in eigendom van lokale beleggers of hotelexploitanten. Zij zullen eerder (noodgedwongen) moeten verkopen dan kapitaalkrachtige internationale investeerders. Met een flinke injectie in bijvoorbeeld inrichting, branding en technologie valt daar veel waarde toe te voegen. Eén ding is zeker: de kwaliteit van het hotelaanbod gaat na deze storm omhoog. Windstil is het nog lang niet, maar de planken kunnen binnenkort van de ramen.
Komt er een storm aan land, dan timmer je je ramen af. Sommige hotels sloten hun deuren, veel financiers houden nog altijd hun loketten dicht en beleggers verschuilen zich achter een muur van onzekerheid. Met mijn Spaanse collega Miguel Vázquez blik ik terug op het hotelbeleggingsjaar 2020 en voorspellen we waar straks de kansen liggen.
Leeg verlanglijstje
De afgelopen jaren zagen we de interesse van beleggers voor hotels in Europa toenemen. Het transactievolume steeg, er werden hoge prijzen betaald en de investeringen kwamen steeds vaker van buiten Europa. Grote steden en toeristische bestemmingen in Zuid-Europa stonden hoog op het verlanglijstje. Dit jaar was dat lijstje zo goed als leeg en sommige transacties werden zelfs afgeblazen.
Institutionele beleggers hebben hun zoektocht naar hotelvastgoed voorlopig op een lager pitje gezet en kijken kritischer naar de levensvatbaarheid van te koop staande hotels. Partijen die beleggen met privaat vermogen ruiken juist kansen en staan vooraan om ze te grijpen. Toch zijn er dankzij de hulp van banken en overheden nog weinig hotels (noodgedwongen) op de markt gekomen. In de EMEA-regio lag het beleggingsvolume in de eerste drie kwartalen van 2020 60% lager dan in dezelfde periode vorig jaar.
Meer deals in 2021
We verwachten dat er dit jaar weer meer deals komen. Niet elke hoteleigenaar is financieel in staat om nog maanden te overbruggen. Zeker nu ook het vertrouwen bij beleggers weer toeneemt leidt dat tot transacties. We zagen in de zomer allemaal hoe sterk de wens is om te reizen zodra dat weer enigszins kan. Door de komst van het coronavaccin lijkt een terugkeer naar normaal gelukkig onvermijdelijk. In ons nieuwste rapport voorspellen we dat het aantal hotelovernachtingen in Nederland volgend jaar weer op het oude niveau ligt.
Snel herstel in Zuid-Europa
Reizen doen we weer zo snel mogelijk, maar in eerste instantie nog weinig intercontinentaal. Europeanen die snakken naar de zon zullen vooral naar de mediterrane landen gaan. We verwachten dat toerisme zich daar snel herstelt als de storm gaat liggen, maar ze moeten wel van ver komen. Uit ons onderzoek van maart 2020 bleek dat deze economieën relatief afhankelijk zijn van toerisme. Ook hebben ze een groot aandeel toeristen uit het buitenland. Een ongunstige combinatie tijdens de coronacrisis.
De afhankelijkheid van zakelijk reizen speelt ook een belangrijke rol in het herstel. We verwachten dat zakelijk reizen langzamer herstelt dan toerisme, omdat congressen en evenementen voorlopig niet zullen plaatsvinden en we allemaal hebben gezien dat online ontmoetingen een deel van de zakenreizen overbodig maken. Vooral in West-Europese landen komt dat harder aan. In Nederland werd vorig jaar ongeveer de helft van de overnachtingen door zakelijke gasten geboekt, uiteraard vooral in de steden. In Engeland en Duitsland is dat beeld weinig anders.
Op zoek naar rendement
Voor hotelbeleggingen blijft West-Europa aantrekkelijk, maar voor serieus rendement is Zuid-Europa een goed alternatief. Institutionele beleggers vonden pas recent de weg naar het zuiden. Daarom zijn veel hotels daar nog in eigendom van lokale beleggers of hotelexploitanten. Zij zullen eerder (noodgedwongen) moeten verkopen dan kapitaalkrachtige internationale investeerders. Met een flinke injectie in bijvoorbeeld inrichting, branding en technologie valt daar veel waarde toe te voegen. Eén ding is zeker: de kwaliteit van het hotelaanbod gaat na deze storm omhoog. Windstil is het nog lang niet, maar de planken kunnen binnenkort van de ramen.
