Saskaņā ar Colliers datiem 2022. gada martā Rīgā jaunajos projektos pārdošanā bija pieejami aptuveni 1,130 pabeigtu dzīvokļu, kas ir gandrīz uz pusi mazāk nekā gadu iepriekš. Vēl aptuveni tikpat jauno dzīvokļu, kas pieejami iegādei, bija būvniecības stadijā esoši. Šādu mājokļu apjomu, saglabājoties 2021. gada pārdošanas tempam, iespējams izpirkt viena gada laikā. Ko pašreizējā situācija ar jauno mājokļu pieejamību nozīmē nozarei un patērētājiem, skaidro Colliers izpētes un konsultāciju departamenta asociētā direktore Agija Vērdiņa un “Bonava Latvija” pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša.
Vairākus gadus pēc 2007. – 2010. gada globālās finanšu krīzes Rīgā joprojām bija vērojams relatīvi liels atlikums ar dzīvokļiem, kas būvēti pirms krīzes, un šo dzīvokļu aktīva tirdzniecība notika līdz pat 2017. gadam, kad tirgū sāka ienākt jauni attīstītāji un straujāk atsākās jaunu projektu būvniecība. Sākot no 2018. gada tirgū pakāpeniski palielinājās jaunu dzīvokļu skaits, vienlaikus, pieaugot vidējās darba samaksas apmēram un kļūstot pieejamākam banku finansējumam, auga arī pārdošanas apjomi, veidojot veselīgu balansu starp uzbūvēto un nopirkto. Situācija mainījās 2020. gada pavasarī, kad pasauli satricināja Covid-19 pandēmija. Neziņas un nenoteiktības ietekmē būvniecības apjomi uz brīdi sabremzējās, savukārt pretēji prognozēm pieprasījums pēc jauniem mājokļiem pieauga, kā rezultātā krasi samazinājās tirgū pieejamo pabeigto dzīvokļu skaits. Tika izpārdoti pat tādi projekti, par kuriem pircēju interese iepriekš bija neliela. Tāpat strauji pieauga darījumu skaits ar būvniecības stadijā esošiem dzīvokļiem.
“Kopš šī gada sākuma tirgū pieejamo pabeigto jauno dzīvokļu skaits Rīgā samazinājies par aptuveni 300 dzīvokļiem, savukārt, salīdzinot ar 2021. gada martu, šādu mājokļu apjoms krities gandrīz uz pusi. Dramatisko situāciju šķietami varētu kliedēt dati par būvniecības stadijā esošajiem dzīvokļiem – tādu dotajā brīdī ir aptuveni 3,500, tomēr patiesībā lielākā daļa no tiem jau ir pārdoti, vēl daļa – rezervēti. Tas nozīmē, ka kopumā tirgū pieejami aptuveni 2,500 jauno dzīvokļu, bet daudzus no tiem jāgaida pat vairāk nekā gads, kamēr tie tiks reāli pabeigti un tajos varēs ievākties pircēji. Ja pieņemam, ka arī pašlaik kara izraisītajos apstākļos jaunu projektu uzsākšana notiks piesardzīgi un gausi, nākamā gada otrajā pusē novērosim vēl lielāku jauno dzīvokļu iztrūkumu. Piepildoties minētajam scenārijam, šādi mājokļi kļūs par izteiktu deficīta produktu, pēc kuriem pieprasījums pārsniegs piedāvājumu, kā rezultātā vēl vairāk palielinot jauno dzīvokļu pārdošanas cenu,” prognozē Colliers izpētes un konsultāciju departamenta asociētā direktore Agija Vērdiņa.
No būvniecībā stadijā esošajiem dzīvokļiem lielāko skaitu jeb aptuveni 16% pašlaik veido dzīvokļi tirgus līdera “Bonava Latvija” būvētajos projektos. Līdzīgi tirgus vidējam rādītājam 53% šo dzīvokļu ir jau pārdoti.
“Jāatzīst, ka arī mūs gluži tāpat kā citus būvniecības nozares dalībniekus ir ietekmējusi saspringtā ģeopolitiskā situācija Eiropā. Atsevišķu būvmateriālu pieejamība kļuvusi izaicinošāka, piegāžu ķēdes garākas, kā rezultātā būvniecības izmaksas ir strauji augušas. Šī situācija viennozīmīgi atstās ietekmi gan uz jauno mājokļu tirgu, gan būvniecības nozari kopumā. Atsevišķu būvuzņēmēju plānu maiņu redzam jau tagad, taču skaidrāka situācija, manuprāt, iezīmēsies vasaras otrajā pusē, kad būs pagājis zināms laiks, lai pielāgotos jaunajiem apstākļiem, un nozares analītiķi būs apkopojuši otrā ceturkšņa datus,” norāda Bonava Latvija pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša, vienlaikus apliecinot, ka, neskatoties uz sarežģījumiem, uzņēmums izlēmis turpināt visu savu projektu attīstību.
Līdzīgi kā Covid-19 pandēmijas sākumā, arī pašlaik izdarīt konkrētus secinājumus vēl ir par agru, taču ir skaidrs, ka tuvākajā laikā ne būvniecības izmaksas, ne jauno dzīvokļu cenas nesamazināsies. Tas nostādīs daudzus attīstītājus un pircējus izvēles priekšā: attīstītājiem būs jāizlemj, vai pie pašreizējās tirgus nenoteiktības, ievērojamām būvniecības izmaksām un ģeopolitiskās situācijas vispār uzsākt būvniecību, neaizmirstot par risku, ka dzīvokļu augsto pārdošanas cenu dēļ bankas varētu vairs neizsniegt hipotekāros kredītus uz līdzšinējiem nosacījumiem, savukārt pircējiem būs jāsaprot, vai augstas inflācijas apstākļos viņi vispār spēs iekrāt pirmajai iemaksai un vai būs gatavi samierināties ar, iespējams, mazāku, bet budžetam atbilstošāku mājokli.
Pasliktinoties jauno mājokļu pieejamības prognozēm, iedzīvotāji, kas velējās iegādāties dzīvokli jaunajā projektā, saskarsies ar diviem galvenajiem izaicinājumiem. Pirmkārt, samazinoties dzīvokļu piedāvājumam pirmreizējā tirgū, iedzīvotāji var būt spiesti aktīvāk izskatīt otrreizējo tirgu, kurā atrast energoefektīvus mājokļus ar nelielām uzturēšanās izmaksām ir krietni sarežģītāk. Otrkārt, iedzīvotāji jau saskaras un tuvākajā laikā turpinās saskarties ar būvniecības stadijā esošo dzīvokļu cenu pieaugumu – cenas pēdējā pusgada laikā pieaugušas par 7%, 2022. gada marta mēnesī sasniedzot vidēji 2,250 EUR/m2.
Pašreizējos apstākļos jauno dzīvokļu tirgus ir izaicinājumu priekšā – dzīvokļu cenas aug straujāk nekā algas, inflācijai noēdot daļu no algas pieauguma, kā rezultātā samazinās jauno dzīvokļu pieejamības rādītāji, kas līdz šim Rīgai bijuši ievērojami labāki nekā kaimiņvalstu galvaspilsētās. Vienlaikus jāpiemin, ka attīstītājiem Viļņā un Tallinā tas nav traucējis būvēt ievērojami vairāk, pārdot dārgāk un arī daudz vairāk. Līdz ar to laiks rādīs, vai algas un hipotekāro kredītu nosacījumi tiks līdzi pieaugošajām jauno mājokļu cenām, un attiecīgi, vai un kā mainīsies attīstītāju vēlme būvēt un iedzīvotāju vēlme un spēja iegādāties.
