Pāriet uz galveno saturu Pāriet uz kājeni

Jautājumi, kas jāņem vērā jauno biroju platību nomniekiem

office

Anna Lalova, Colliers Biroju platību aģentūras konsultante

 

Tuvākajā laikā Rīgā sagaidāma vairāku nozīmīgu biroju centru būvniecības pabeigšana, attīstītāji un investori jau aktīvi strādā pie nomnieku piesaistīšanas, līgumos ietverot tādus principus kā “open book” un “triple net”. Līdz ar jauniem projektiem un jauno kvalitātes līmeni komercīpašumu sektorā tirgū pašlaik veidojas arī jauna prakse līgumu struktūrā.

Šāda pieeja ir izplatīta Rietumos, piem. Skandināvijā starptautiski nomnieki ar šiem principiem ir jau saskarušies, savukārt vietējām kompānijām un organizācijām nereti nav skaidrs, ko īsti tie nozīmē un kāda ir to būtība. Taču šāda pieeja noteikti nostiprināsies arī mūsu tirgū.

Profesionālu attīstītāju mērķis ir uzbūvēt sekmīgi strādājošu ēku, tie jau sākotnēji domā par projekta turpmāku dzīvotspēju un arī tā realizāciju – vai nu tā būtu pārdošana citiem investoriem vai arī konstantas naudas plūsmas nodrošināšana sev. Viens no risinājumiem, kas palīdz sasniegt šo mērķi, citu starpā ir izvēlēties noteiktu līguma veidu un izmaksu struktūru – ar nomniekiem slēgt jau pieminēto “atvērtās grāmatas” (“open book”) tipa līgumu, paredzēt trīskāršo neto nomu (“triple net rent”). Trīskāršā neto nomas līgumā nomnieks ir atbildīgs par pamata nomas maksas samaksu kopā ar īpašuma nodokļiem, ēkas apdrošināšanu un koplietošanas telpu uzturēšanu.

Šādi īpašumi nodrošina stabilus ienākumus jebkurā ekonomiskajā vidē, un tos jau gadiem iecienījuši investori. Savukārt, augsta un nemainīga investoru interese ir svarīgs priekšnosacījums valsts ekonomikas attīstības turpināšanai.

Iepriekš bija ierasti, ka nomniekiem daļa no izmaksām tika fiksēta nomas līgumā, kuras gan bija iespēja indeksēt cenu pieauguma apstākļos, savukārt daļu izmaksu ēku īpašnieki vai iznomātāji uzņēmās segt paši. Obligātie izmaksu posteņi ir nekustamā īpašuma nodoklis, apdrošināšana u.c, atlikusī daļa tiek novirzīta ēkas uzturēšanai. Daudzās pozīcijās izmaksas palielinās ļoti strauji un pat ar summu, kas tiek iegūta pēc indeksācijas, vairs nav iespējams segt visus izdevumus, uzturēt nemainīgi augstu kvalitāti tā, lai pakalpojumi atbilstu nomnieku gaidām. Tādējādi nereti pārvaldniekam vai īpašniekam nākas piemaksāt, taču to nevar darīt ilgstoši.

Jāpiebilst, ka biroju ēkas uzturēšanā tiek izmantoti ļoti dažādi pakalpojumi, tostarp, piemēram, ir apsardze, kuras izmaksas ietekmē arī darba algas izmaiņas. Cita pakalpojuma gadījumā ir jāņem vērā citas nianses. Tāpēc jābūt iespējai dinamiski reaģēt uz dažādām izmaiņām, pretējā gadījumā no atsevišķiem pakalpojumiem nāksies atteikties, no ēkas uzturēšanas saraksta kaut kas varētu pazust. Tādēļ, lai ēka turpinātu savu dzīvi maksimāli kvalitatīvi, tajā varētu sniegt visus pakalpojumus nomniekiem un tam nebūtu jāmeklē papildu līdzekļi, nomniekiem tiek piedāvāta cita pieeja, kur visi ēkas lietotāji ir atbildīgi par izmaksām.

“Open book” līgums un “ triple net” nomas nosacījumi paredz, ka nomnieks kontrolē izmaksas, var ietekmēt pakalpojumu sniedzēju izvēli. Turklāt visi nomnieki līdzvērtīgi sedz/sadala visas izmaksas, kas ir saistītas ar ēkas pienācīgu, kārtīgu un nemainīgi kvalitatīvu uzturēšanu.

Tad iznomātājam nav jādomā, kur ņemt “lieku” naudu, un šie principi ļauj  vienmēr uzturēt ēku un pakalpojumu kvalitāti tādā līmenī, kādā nomnieki to vēlas saņemt. “Triple net” princips ir godīgs – visi vienlīdzīgi ir atbildīgi par to, kā ēka izskatīsies, kā tā tiks apsaimniekota, apkalpota un turpinās savu dzīves ciklu.

No otras puses, “triple net” līgumos nomniekiem parasti var tikt piedāvāta salīdzinoši zemāka nomas maksa, salīdzinot ar citiem līguma veidiem, kuros iznomātāji uzreiz mēģina iekļaut daļu sava neparedzamo izmaksu riska augstākā nomas maksā.

Atceroties, ka jaunie projekti tiek būvēti ar augstu kvalitāti un moderniem tehniskiem risinājumiem, ēkas uzturēšanas izmaksas tajos bieži vien ir zemākas nekā vecākos projektos. Tāpēc rezultātā šāda tipa līgumi ir pievilcīgi ne tikai ēku īpašniekiem un potenciāliem investoriem, bet arī otrai pusei, kas telpas izmanto utilitāri – to nomniekiem.

Starptautiskiem nomniekiem, uzņēmumiem, kuriem ir biroji citās valstīs, šāda pieeja nav sveša, kompānijas to izprot un izvērtē visas tās priekšrocības. Savukārt vietējiem uzņēmumiem un organizācijām nereti sākotnēji ir pretestība, nesapratne, bažas par neparedzamām izmaksām, ko nevar uzreiz ieplānot. Tomēr, izprotot pamatus un ieguvumus, šī pieeja galu galā tiek akceptēta.

Mūsu tirgū ir pietiekami daudz nomnieku, kas patiešām gaida jaunas biroju platību izvēles iespējas, jo īpaši starptautiski uzņēmumi, kuri savās stratēģijās starp mērķiem ir paredzējuši mūsdienīgu tehnoloģiju lietošanu, ilgtspējīgu attīstību, darbinieku labbūtību. Diemžēl tos ļoti reti var īstenot un sasniegt vecākās ēkās. Tajās pārsvarā ir izmantoti konservatīvāki risinājumi, sistēmas jau ir novecojušas. Līdz šim Rīgā ir bijis kvalitatīvu A klases biroju ēku iztrūkums, taču tagad beidzot esam sagaidījuši šādu projektu attīstības vilni. Tiesa, arī daudzu vecāku ēku īpašnieki ir apņēmušies veikt uzlabojumus, sekojot līdzi laikmetam, investēt īpašumos, “zaļajos” risinājumos – pievienojot attiecīgas tehnoloģijas, atjaunojot inženiersistēmas, kas galu galā ļoti daudz ko nozīmē kopējo ēkas apsaimniekošanas izmaksu sadalījumā.

Iznomātāji, kas domās par savu īpašumu realizāciju un dzīvotspēju, pie jaunajiem principiem nonāks. Jauns biroju platību fonds un jauna pieeja sadarbībā ar nomniekiem paaugstinās kopējo tirgus līmeni.

 


Related Experts

Anna Lalova

Consultant

Rīga

Annai ir ievērojama pieredze vienā no lielākajiem būvniecības uzņēmumiem Latvijā. Tur viņa ieguva plašas zināšanas par būvniecības nozari un tās īpašībām, pieredzi darbā ar lielajiem būvniecības klientiem, izprotot kopējo būvniecības ciklu visos posmos. Tad viņa turpināja profesionālo darbu nekustamo īpašumu jomā, specializējoties biroju telpās.

SKATĪT EKSPERTU